上半年11个城市房价过热，调控升级可能才刚刚开始
上海易居(博客)房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，上半年全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。此外，上半年包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛在内的11个城市，房价处于过热区间。
从实际情况看，上半年部分二线城市房价上涨幅度较大，包括杭州、南京和成都在内的城市，都出现了万人摇号的现象。今年上半年，这三个城市房价同比涨幅分别为11%、10%和21%，都是近期政策收紧或预计收紧的城市。
上半年百城房价同比上涨逾一成，11城同比涨幅超20%
报告显示，上半年全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。其中，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46515元/平方米，同比上涨8.1%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11984元/平方米，同比上涨9.7%。
上半年包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛在内的11个城市，房价处于过热区间。根据报告，此类城市上半年房价同比涨幅都超过了20%。
另外，从供求关系方面来看，今年上半年的库存压力相比去年年底也略有释放。根据易居研究院此前发布的《100城住宅库存报告》显示，上半年100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米，而成交量则要高于供应量，为22392万平方米，总体上呈现了“供小于求”的态势，这也给房价上涨带来一定动力。
易居研究院分析认为，房价涨幅较大有以下三方面原因：
一方面，今年各地预售证发放明显降低了要求，高端项目较多入市，这在客观上影响了成交结构。另一方面，今年各类高端需求积极释放，尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下，居民家庭的资金配置会更加偏好房地产，进而容易带动房价上涨。此外，银行信贷政策的宽松和部分地区出现的违规信贷流入楼市的现象，也容易带动房价出现过快上涨。
调控升级下一城会是谁？
随着近期部分城市楼市出现的火爆场景，也引发了调控政策回应。
“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策”。在近日召开的房地产工作座谈会上，高层对于房地产工作，传递了这些信号。
实际上，在本次座谈会召开之前，部分城市已经率先对房地产调控政策进行“打补丁”。据不完全统计，7月份以来，就有包括深圳、南京、杭州、宁波、东莞、郑州、内蒙古和长春等八个城市进一步升级楼市调控政策。而这些城市密集发布调控新政的背后，是当地房地产市场热度明显增加，多个城市房价涨幅出现环比、同比增长高位，“万人摇”等现象频现。
另外值得注意的是，在本次房地产工作座谈会上，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙在内的10个城市的相关负责同志都参加了座谈会。
其中，深圳、南京、杭州、宁波四个城市，已经在本月升级了相关房地产调控政策。北京、上海、广州作为一线城市，其房地产调控政策历来都属于全国较为严格的城市，当地房地产市场也基本保持平稳态势。
在沈阳、成都和长沙三个城市中，长沙已经于7月27日召开会议，传达学习全国房地产工作座谈会精神，并对下一步长沙房地产市场工作进行专题部署。从会议信息来看，长沙认为，按照“因城施策”要求，通过开展“反炒房、反暴利、反捂盘”等集中行动，充分发挥金融、税收等经济调控手段，打好调控“组合拳”，实现了“稳地价、稳房价、稳预期”阶段性调控目标。接下来长沙将始终不渝地坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，将加强市场监管力度，持续整治房地产市场乱象；建立健全住宅用地市场监测指标体系，确保精准监测、精准研判、精准监管。这也可以视为是长沙方面对于房地产调控工作的一个表态。
那么只剩下沈阳和成都了。实际上，去年以来，头部房企就比较青睐东北地区，据不完全统计，包括恒 大、绿地、万达等房企都已经在沈阳进行了投资。根据相关机构的数据显示，沈阳上半年的房价涨幅仅为5.45%，楼市基本平稳，还不属于过热城市。
从最后的成都市场表现来看，未来调控升级的可能性会更大一些。
首先，成都是参加本次座谈会的10个城市之一。其次，根据易居研究院数据显示，上半年成都新建商品住宅价格涨幅为21%，处于过热区间。其上半年存销比数值为4.2，这也意味着市场仅需要用4.2个月的时间就能消化完这些库存。在上半年存销比排名靠前的城市中，排在第一位的宁波和第三位的杭州均升级的调控政策。
此外，包括深圳、杭州、南京、成都在内的城市中，部分热点区域的楼盘都曾出现了万人摇号的现象。成都也是这些热点城市中，仅未升级调控政策的城市，因此被市场认为未来极有可能会加码调控政策。
此次房地产工作座谈会上明确，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调。房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问题，稳定房价的工作必须常抓不懈。在其看来，下半年若部分城市房价涨幅依然过大，那么购房等政策收紧的概率会加大，进而促进房价回归平稳健康的水平。
