北京二手房回暖潮来了吗？探访发现有上升买方市场来临
（来源：中房报）“现在可能是下手最佳时期。”北京某知名中介品牌经纪人洋洋(化名)告诉中国房地产报记者，受此前新发地暴发疫情影响，不少业主对在售房屋进行了降价，之后会不会随着市场回升是一个未知数。
7月18日-7月19日，中国房地产报记者走访北京多个中介门店发现，对于二手房市场未来走势大部分中介都认为，随着新冠疫情有效控制，北京二手房市场冷清态势逐渐退去。
这一点主要表现在近期带看量上，“6月疫情期间，首先很多意向客户有疑虑，再加上很多小区进不去，对带看量、成交量影响很大。这期间，我们也是以线上蓄客为主。现在疫情缓和了，6月份的蓄客成果就展现出来了，带看量明显再增多。”
记者在采访过程发现，相对6月中旬这些中介门店顾客往来人次有所增加。
有回暖趋势
2020年1月-6月，北京二手房新增挂牌量呈持续走高趋势，其中，6月受疫情影响较5月有所回落。挂牌量与成交量走势呈正比。
经纪人们心态的转变要从半个月前说起。
58同城、安居客报告显示，6月北京新增挂牌房源量环比涨幅为39.2%。与此同时，贝壳研究院数据显示，6月北京疫情复发下成交环比回落35%。
成交量与挂牌量之间的落差，也让市场上出现了“二手房抛售潮到来”的声音。
工作在通州区的经纪人李亮(化名)表示，前两个月的工作经历了大起大落。
“实际上，5月底6月初已经明显能感觉到带看量变大，当时认为市场已经进入回暖。6月中旬受新发地再次暴发疫情的影响，又陷入半停滞。”
?在他看来，挂牌量的增加是相对的。“今年1月、2月、3月，受疫情影响即使有卖房的想法，但是实际操作有所不便，所以挂牌量相较去年同期都少了不少，4月、5月、6月挂牌数量的增加只是较之前恢复到一个正常区间，总数没有特别夸张。”
成交量方面李亮告诉记者，“虽然6月后期成交不佳，直接影响了整个月数据，但是7月以来带看量和成交量都有大幅增加，市场回暖迹象明显。”
?诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱也认为，虽然6月份北京疫情反弹，但因为防控措施很好疫情并未蔓延，对全国楼市影响力度不大，楼市销售降幅将持续收窄。
?贝壳研究院提供的数据显示，7月6日-7月12日，链家18城二手房实际交易量环比增加7.3%，其中，北京市成交环比增加12.2%。相较去年7月周度水平增加37%，成交量仍旧维持在相对较高的水平。
?7月以来，二手房市场上还出现了一个显著的变化。“有置换需求的客户变多了。”朝阳区某中介门店的店长梁洁(化名)表示。
?梁洁告诉记者，我们公司有数据显示北京置换型购房需求占比约50%，这一类型的购房者我们也叫“新刚需”，都是通过推迟换房节点、压缩换房面积进行置换。
?同时，朝阳区、海淀区、丰台区、西城区是换房热点，同区域置换为主要路径。
?6月，受疫情及政策等影响，“新刚需”换房意愿趋于冷静，需求延后。“6月份带来量、成交了都低的主要的原因还是需求跟不上。对于“新刚需”客户来说，需先卖出自住房产然后再买入，中间涉及多个交易环节。需要挂牌、成交再买房，中间还需要办理贷款。同时，普通商品房首付在60%，超过普通住宅标准的房屋首付达到80%，其中还包括契税缴纳等问题，置换交易达成一致的难度比较大。疫情的发生又在这一基础上加大了难度。改善需求的减少这也是成交量减少的原因之一。”
?在梁洁看来，置换需求的客户增加，也是市场正在回暖的趋势。
?贝壳研究院分析，上半年北京市场受疫情持续牵制，宽松金融政策叠加学区政策调整导致市场出现短期修复，改善性需求拉动换房链条局部改善，经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。市场韧性修复整体随疫情波动，修复速度、力度低于其他一线城市。疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后，在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳。
买方市场将持续
根据李亮提供的平台数据，2020年5月-7月，北京二手房均价呈现下跌趋势，7月中旬趋稳。
走访过程中多数经纪人均表示，现在是买房绝佳时机。“以通州为例，目前更倾向于买家市场，房价处于低点，挂牌房源量多，且还有议价空间。
李亮指着公司平台上挂牌出售的某处房源告诉记者，从去年12月到现在该处房源已经降价4次，目前还有10万-20万元议价空间，较刚挂牌时已经降了50万元。“此后，再降的可能很小。”
记者查阅多家中介平台，发现其中亦有较挂牌时降价逾百万的房源。
“5月-7月中，降价超10万元房源有很多，这是正常降价区间。降价超百万元房源也有但属于个例，可能购买时比较便宜，现在卖出也是赚的。个例并不能说明整体趋势变化。”经纪人洋洋解释，价格主要受区域、户型、楼层、朝向、业主是否急于出售等多重因素影响，整体看当前价格变化不大。另一方面，一些平台上可能会登记一个假的房价吸引意向客户致电，实际不可能这么低。
?同时，也有部分经纪人认为，买方市场将会持续很长一段时间。
?洋洋告诉记者，7月、8月是“新房季”，新房入市会直接影响二手房的价格。“不论新房还是二手房，我们都会根据客户需要，推荐适合的房源。”
?“原来我是准备买交通位置更好一些的二手房，但是家人认为不如买新房住得舒适，只是目前的新房项目感觉位置都比较偏。”最近准备买房的林女士就陷入这样的纠结，“最近经纪人又给我提供了一些位置还不错、快开盘的限竞房备选，我觉得可以再等一等、选一选。”
?8月底，通州马驹桥首个限竞房—金悦郡将正式开盘；位于通州台湖的万科城市之光?东望三期目前也处于排卡阶段；位于大兴瀛海的中海寰宇时代，将推出多个下跃项目(samrt墅)。
?从开发商角度看，疫情严重影响了今年上半年业绩，下半年亦成为抢收的关键。“价格更低，产品更高，已经成为北京楼市的鲜明特色。这将是北京开发商长期追求的一个趋势。”和硕机构首席分析师郭毅分析。
?二手房与新房在价格和优势方面的竞争，也更加利好购房者。
