从2017年开始，我国商业地产市场便处于供过于求的状态，普遍存在存量过剩、资产使用效率低下等问题。在原有老城区成熟地段仍有大量社区商业、城市综合体、购物中心等存量因前期定位失误或后期经营不善，出现大量闲置空置，另一方面，随着消费升级大趋势也不断涌现出文旅度假盘、文创主题MALL、创业中心与O2O电商新零售无界卖场等新商业增量，却因缺少最实战最落地的整盘运作资源而陷入死盘困境，商业发展陷入瓶颈。

　　历经了跑马圈地的人口红利时代，主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换， 如何在供大于求的市场特点下，盘活商业地产，发掘价值点和利润点?

　　价值与利润的源点 , 在于做“真实价值” , 而 做“真实价值”，就是商业地产顾问工作的底层逻辑构架。一切不以“真实价值”为基础的行为，都是“欺骗行为”；无商业系统化执行力的行为，都是毫无保障力的。

　　无人问津的文旅项目

　　一、存量市场下，如何判断商业地产的真实价值？

　　目前存量市场现状下，产品是否具有真实价值取决于三个重要层面。

　　首先 , 项目是否能顺利出租 ：有价无市甚至商家不买账，就不能称之为真实价值。

　　其次 , 需考虑租金水平能否支撑售价 ：低租金高售价的虚假繁荣，显然不可取。若在3-5年内，增值不大的情况下，商业的真实“租售比”若仅为1%-4%，则售价泡沫过大。

　　最为重要的是，项目是否有成长周期，能否可持续发展 ：有优质的成长，才会有更好的未来。而大多数陷入困局的商业，皆因成长后劲不足不可持续发展。

　　真实价值VS泡沫价格

　　二、存量时代，如何提升商业地产真实价值？

　　商业地产已进入空间价值再发现和再利用的新阶段，如何更好地服务业主客户，是优秀的商业地产顾问工作者面临的新课题。

　　针对存量市场特征，专业的商业地产顾问工作者从拿地阶段的可行性研究、规划阶段的定位研究、建筑优化服务到后期招商、运营及资本运作 等全链条服务需求切入，为业务客户提供拿地策略顾问、主力店定制、旧改型产品系统服务、文旅和主题商业产品研发、资产管理顾问 等多项针对性解决方案。

　　商业地产真实价值思考

　　项目前期阶段：

　　1.  拿地策略深度真实研判 :  数据的准确性，是由数据总量和数据的时间所决定的。

　　从前期市场调研、项目选址、土地价值评估到策划定位、拿地策略及可行性研究、项目立项报告及策划方案，携同商家品牌和设计院，对拿地策略进行深度研判，助力客户赢在起跑线。数据的“总量”和数据的“时间长度“，起决定性作用。单一环节或某一时间节点的数据，不具备分析力。

　　2.  针对项目商业定位真实研究，需达到主力店定制型产品研发，达到“经营规范”符合“建筑规范”。

　　调查区域宏观经济及居民消费、区域规模类商业资源调查、同类竞争对手及商家意向调查、对标项目研究及主力品牌商家调查，为项目定位提供有效支撑，并根据定位提供商业建筑规划设计指导，解决经营规范与建筑规范 的契合，比如相对减少公摊面积、商业价值的优化与提升以及一次消防二次消防等细节把控。

　　贵州·赤水国色

　　特别是文旅和主题商业产品服务中，携行业上下游品牌资源深度研发 ，为项目提供市场研究与定位分析，在此基础上，还提供文旅类基金引荐、文旅类全国IP招商资源导入、上下游合作商分析推荐等增值服务。同时将全国范围内的主力店和品牌资源定制导入，主力项目后期运营，切实盘活文旅主题商业 。

　　项目中后期阶段：

　　3. 资产管理顾问服务，注重用系统服务提升资产价值 。

　　通过运营体系规划，服务体系设计等规范化操作，再深入到项目资产变现运作顾问、项目商业管理体系建设等深度服务，切实提升商业资产价值 。

　　4. 为客户提供商业经营规划或优化建议。

　　例如在“旧改”型产品系统服务中，可为客户提供品牌、工程、法务、税务、运营 等深度服务，根据客户发展所需，还能导入IP资源，提供资金支持等增值服务。

　　嘉陵·东村56号

　　三、去伪存真，如何为商业真实价值打造护航体系？

　　外来企业在进入异地市场以后，会出现水土不服，招商无法推进的情况，其中不乏一些知名商业地产品牌。而在引入鉴正伟业专业商业地产服务机构之后，超过90%招商成功，并且不少项目提前完成招商任务，变被动为主动，这就是真实价值的力量 。

　　1. 全国商业品牌资源库与数据库是深度打造的根基

　　建立全国商业品牌资源库，为顾问深度服务提供研判 ，尤为重要。汇聚全国数万席品牌资源，多维度调取和快速分析，从海量数据库中寻找到匹配商家;从销售、招商、运营3个维度定位产品;从坪效到租金到售价，再次形成3个维度的价值判断体系，以达准确。

　　鉴正伟业新文旅IP导入品牌

　　工程优化集成系统，锤炼产品真实价值。 业态组合规划、商业布局规划、产品功能规划、商业空间规划、产品交通规划、产品设备规划、形象设计规划、租售分区规划商业八大规划系统，使得经营规则融合建筑设计规范，并且关注每个细节打造。

　　2 专注全链条工作细节，系统化保障执行层面

　　与一般商业地产服务公司只重销售和招商不同，优秀的商业地产代理商须培育一支身经百战的经验型人才团队，精通存量市场商业地产资产运作、“优化”与增值体系、商业经营规范及建设规范融合研发流程，深谙租赁市场需求 等，全方位覆盖建设、资本、运营的高级人才。

　　鉴正伟业专业人才架构

　　通过对全国成功与失败案例的对标分析研究，优秀的商业地产代理商可成就服务项目超过 80% 销售率 ，此外，还应与全国知名基金公司展开全面合作，为商业地产客户提供行业资金引进服务。

　　同时，专项法务和税务策划服务，是行业特别容易忽略的工作环节。公司法务、税务部门应切实参与到每个业务环节，通过 17-23 份法律文书的规范 ，最大化细分权责，结合合理有效的节税服务，多管齐下为客户提升真实价值。

　　业务环节均有专项法律文书

　　结语

　　在商业地产更新迭代加速的时代，市场发展都必定遵循着优胜劣汰的原则。着眼商业真实价值，整合资源，不断提高管理水平和效率，以极致的管理与服务来应对市场变化，方为当今时代下实现商业地产价值最大化的最佳举措，亦是项目抗风险的强有力措施。

　　存量市场，商业地产底层架构逻辑，必定是以“真实价值“与“系统化”为基础。