继上月末对新拟订的《关于完善新建住宅全装修工作的通知(征求意见稿)》公开征求意见后，宁波住建局为进一步完善住宅全装修政策，促进全装修住宅品质提升，推动住宅产业高质量发展，起草了《住宅全装修价格评估规则(试行)(征求意见稿)》和《新建全装修住宅项目样板房管理办法(试行)(征求意见稿)》，分别涉及全装修楼盘的装修标准评估，以及样板房的监管。现向社会公开征求意见，时间为2020年6月15日至2020年6月23日。

　　下面分别来看征求意见稿中的重点内容。

　　☆ 全装修估值 ☆

　　01 评估流程

　　首先，市住建局会先组建一个全装修价格评估机构名录库。符合相应工程造价咨询资质且未被列入行业信用负面清单的社会中介机构，都可申请加入。这个名录库向社会公示，并实行动态管理。

　　然后，全装修的楼盘，应在预售前1个月，向属地住建部门提交所有房源的装修具体方案(含升级装修方案)，并提交委托评估申请。具体方案内容，应包括装修设计图，装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质，主要施工工法，装修预算清册，以及其他评估所需要的有关资料。

　　接着在属地住建部门监督下，开发商从评估机构名录库中，随机选取一家评估机构，并签订价格评估委托合同。

　　被选中的评估机构，应在接受委托之日起15日内完成评估，并向开发商出具评估报告，同时报送属地住建部门和市建设工程造价管理服务站。评估机构应根据开发商提供的资料，参考现行计价依据，结合本地评估期市场化可比价格水平进行评估。

　　最终的装修价格评估报告，以及对应的楼盘全装修具体方案，开发商应连同其他销售资料一并公示。

　　02 评估公式

　　按征求意见稿，以后市六区行政区域内的新建全装修住宅项目，均应接受装修价格评估。

　　全装修价格评估的范围，只包括住宅套内的装修费用，公共楼道、电梯厅、设备用房、大堂及其他公共空间等的装修费用都不包括在内。

　　征求意见稿指出，装修费用标准应根据商品房预测绘的建筑面积进行合理折算，并给出了一组参考计算公式：

　　套内建筑面积=房屋建筑面积-公摊面积得房率=套内建筑面积/房屋建筑面积套内装修标准=套内装修造价/套内建筑面积评估装修标准=套内装修标准×得房率

　　03 罚则

　　如果评估机构违背职业道德、价格评估有关规范和标准，玩忽职守或者与房地产开发企业串通、弄虚作假，其做出的评估报告无效并承担相应责任。

　　对开发商以贿赂、利诱等不正当方式干扰价格评估活动，拒不提供相关资料或提供虚假资料致使评估工作无法正常开展的，属地住建部门应责令限期整改。

　　另，据征求意见稿，装修评估费用由开发商承担，并给出了收费参考标准：

　　基本装修：套内建筑面积为100平方米及以下的，按5000元/套标准收费；超出后按50元/平方米增加。

　　升级装修：套内建筑面积为100平方米及以下的，按6000元/套标准收费；超出后按60元/平方米增加。

　　☆ 样板房监管 ☆

　　如果给楼盘的样板房简单分类，按位置，可以分成实景样板房——即征求意见稿中“设置在可售房源内”的样板房，以及非实景样板房——即征求意见稿中“异地就近设置”的样板房。

　　按标准，可以分为交付标准的样板房，和只是用以展示效果的非交付标准样板房。

　　01 交付标准样板房

　　按征求意见稿，全装修住宅项目交付标准样板房，可以在可售房源内设置，也可以异地就近设置。

　　但不管样板房设在哪里，因为是交付标准，因此都应严格按照与各种套型的房源相对应的装修具体方案建造，并在预售前完成。

　　同时，交付标准的样板房，不得加装交付标准以外的软装和家电、家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品。

　　在楼盘预售前，销售管理机构应当组织质量管服机构、受托进行装修价格评估的工程造价咨询机构，对交付标准样板房进行现场检查、核对。只有经检查、核对与装修具体方案相符，交付标准样板房方可对外开放。

　　销售管理机构应当如实记录样板房现场检查情况。评估机构应当如实记录样板房现场核对结果，并将核对结果(或影像记录)存档。

　　02 异地设置的交付标准样板房

　　征求意见稿对于异地设置的交付标准样板房，作出了特别规定。

　　其中明确，异地设置交付标准样板房的，销售管理机构应当检查样板房展示内容是否符合公示要求；质量管服务机构应当检查户内空间尺寸、装修外观布局是否与装修具体方案相符，是否已提供装修主要材料和设施设备的质量合格证明；评估机构应当核对装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质等是否与装修具体方案相符。

　　异地设置的交付标准样板房，允许移位至可售房源。但移位后，两者的户内空间尺寸、装修标准和装饰效果等，均应当保持一致。

　　03 非交付标准样板房

　　征求意见稿指出，开发商设置用以展示效果的非交付标准样板房的，应当在样板房入户门以醒目字体标识“非交付标准样板房，仅供购房者参考”字样；样板房内非交付标准的设施设备、装修材料、装饰物品，均应采用醒目标识提醒购房者。

　　特别值得关注的是，未设置交付标准样板房的户型，不得设置非交付标准样板房。

　　也就是说，楼盘中某种套型的房源，如果没有设交付标准样板房，那就不能设非交付标准样板房。

　　据此规定，以后，大家去参观样板房时，开发商很可能会给你看2套样板房，一套是里面家具、家电、软装等等都没有的交付标准样板房，另一套则是展现很赞的居家效果的非交付标准样板房。

　　当然，按征求意见稿，一个楼盘可以不用对每一种套型都设交付标准样板房。

　　对未设置交付标准样板房的户型，开发商应书面告知购房者该套型与交付标准样板房的差异。征求意见稿鼓励开发商采用VR等技术，为购房者提供未设置交付标准样板房户型的展示服务。

　　最后，按征求意见稿，开发商如果不按规定设置样板房，可能领不出预售证。

　　☆ 全装修管理更加精细化 ☆

　　两项征求意见稿对消费者来说有诸多利好，相比原来粗放的管理，这个政策补丁要精细得多，让开发商有更多的参考。

　　《关于完善新建住宅全装修工作的通知(征求意见稿)》最初发布时引发了消费者的一些担忧：装修评估时，房子还没造好，最终装修时是否完全按照当初送审的方案来，不能完全保证；其次，审查的只是装修设计方案，对于矛盾最为突出的施工质量问题，售前审查仍显得无力。对此，《住宅全装修价格评估规则(试行)(征求意见稿)》提出对装修质量进行验收评估，细化评估机构和评估费用，有助于减少质量问题。

　　此前《通知》明确表示一个楼盘可以会出现多个装修套餐供客户选择，但开发商不能强迫客户选择装修升级方案，哪怕再抢手的楼盘，此次的征求意见稿， 又对样板房进行细分，更好地对开发商产生约束。

　　此外，出现不当方式干扰评估行为的，依法加大查处力度，查处结果纳入建设各方责任主体信用体系。这可以理解为宁波版的质量黑名单，但不知道是处理项目公司呢，还是母公司。一般项目公司开发完就注销了。

　　综合来看，此次的征集意见稿约束条款大于放开条款，对于开发商来说空子更小、且要求更高了。