百强房企4月销售额同比转正 市场恢复进度超过预期
克尔瑞研究中心统计的数据显示，4月份，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比增长0.6%，同比实现年内首次转正，同时前4月累计销售额同比跌幅也有所收窄。
分析人士认为，目前供应端政策明显宽松，相信随着疫情的进一步缓解，市场需求释放将更加明显，预计5月份的市场表现将有更为良好的表现。58安居客研究院分院院长张波表示，2020年稳健的推进节奏对于房企的发展会更为有利，二季度的窗口期则对于房企今年销售业绩的达成起到重要作用。
头部房企快速反弹
5月以来，多家房企陆续公布了4月销售数据。本周第一天(5月11日)，包括华润置地、金地集团、首开置业、龙光地产等在内的多家房企更是“扎堆”公布4月销售额及前4月累计销售。从销售数据来看，新冠肺炎疫情对房地产行业的影响逐渐式微，4月单月百强房企销售已恢复近去年同期水平。
例如，5月11日，华润置地有限公司发布公告称，今年4月，公司及附属公司实现总合同销售金额约188.9亿元，总合同销售建筑面积约111.4万平方米，分别按年增长6.2%及8.2%；1-4月，华润置地总合同销售金额约578.08亿元，同比减少16.25%；龙湖集团公布的数据显示，4月龙湖实现合同销售金额人民币220.5亿元，同比增长12.5%。
来自克尔瑞研究中心统计的数据则更为乐观：4月份，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比增长0.6%，同比实现年内首次转正。截至4月30日，在39家监测房企中，29家房企4月业绩环比提升，近半数房企4月份实现业绩同比增长。从累计业绩来看，今年前4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，但4月销售的恢复情况略好于预期，降幅自3月以来继续收窄。
“龙头房企率先复苏，TOP10房企累计销售已恢复至去年同期九成以上。”上述克尔瑞报告显示，单月销售额突破百亿的房企中，中国恒 大实现合约销售金额652.1亿元，同比增长11.6%，且前4月实现合约销售金额为2125.7亿元，同比增长19.4%；碧桂园4月份实现合约销售金额490.0亿元，同比增长3.76%，但前4月实现权益合约销售额1498.8亿元，同比下降10.37%；位列三、四位的万科及融创中国在4月分别实现合同销售金额479.5亿元、337.6亿元，前4月则分别实现了1858.3亿元、955.2亿元，同比分别下降11.35%及19.7%。
与以往“强者恒强”的规律一样，房企4月份销售端分化情况明显。华西证券研报称，单就各房企4月份销售规模来看，4月份TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30、TOP31-100房企单月全口径销售金额增速分别为0.5%、3.2%、-17.5%和2.0%。克而瑞研究中心总经理林波分析指出，“1-4月份全年占比不高，相对淡季，各家企业业绩比较容易出现较大差距。一是上市货量是否充足；二是布局城市，如果在深圳、杭州、南京等比较好；三是促销力度，目前还是有比较大的让步，也对销售有推动作用”。
值得一提的是，部分中型房企的增长快于行业平均水平。例如，正荣集团4月实现年内首次突破百亿，合约销售金额约为104.98亿元，同比增长2.65%，较3月环比上升36.3%，增速领先行业；禹洲地产4月份实现合约销售金额96.27亿元，同比增长87.4%。
“红5月”备受期待
从区域分布来看，一二线及强三线城市成为房企4月销售业绩反弹的主要来源。克而瑞与东方证券举行的4月房企销售及市场形势解读电话会议透露，城市层面，4月一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄到4%，四成城市同比已经回正。
例如，禹洲集团相关负责人就向《华夏时报》记者解释说，4月份禹洲共4个城市有新开盘项目，且得益于禹洲前期正确的土地储备战略，所布局的城市市场主要分布在长三角、环渤海、粤港澳、海西城市群等强一二线城市，整体货量布局占比达到全集团70%以上，随着该类城市复工复产购房需求的不断复苏，在以上城市禹洲均有优异表现，因此4月份整体表现优异，同环比均大涨。
而4月销售业绩同环比均优于行业平均值的正荣地产，其74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区，相信后续销售有足够反弹的韧性。公司CFO陈伟健表示，销售反弹的情况会在接下来继续保持，大概率到6月尾就可以追回去年同期的水平。
值得注意的是，虽然今年多家房企在制定销售目标时已经降低了预期，选择稳健的目标增速，但前4月，仅有恒 大一家前4月目标完成率在30%以上，一些房企仍面临销售目标压力。
对此，亿翰智库方面认为，这或许与房企调整供货节奏相关：“一般而言，下半年是房企冲击业绩的关键时期，上半年本身销售节奏相对较慢，而今年受疫情影响，多家房企主动调整了供货节奏、有意调低上半年的供货占比，力求将疫情影响降至最低。”同时，东吴证券测算，根据过往10年数据，一季度销售占房企全年比例约18%，销售回款占全年比例约21%。
对于接下来的市场走势，业内人士普遍表现出谨慎乐观的态度。张波表示，2020年稳健的推进节奏对于房企的发展会更为有利，二季度的窗口期则对于房企今年销售业绩的达成起到重要作用。天风证券分析师陈天诚也指出，疫情影响下销售下滑为暂况。伴随全面复工，二季度销售有望追平甚至实现同比正增长：“TOP5之外房企有望在整体增速放缓之际加大供货力度、实现弯道超车，如金科、世茂、旭辉、金茂等，2020年仍有望实现两位数的销售增速。”
房企方面亦表现出对后续市场的看好。例如，禹洲地产相关负责人告诉《华夏时报》记者：“‘五一’假期重新点燃了客户购房热情，禹洲所布局的城市市场恢复进度超过预期，5月或将更值得关注。”
该人士强调，相对充裕的信贷资金仍是房地产市场最大的利好因素，预计2020年货币政策整体稳健偏积极，房地产信贷政策整体中性偏积极，能激活观望需求和提升购房能力。短期内，房地产市场仍将延续难得的销售窗口期，成交规模有望稳中有升。易居(博客)企业集团研究中心副总经理杨科伟建议，在当前的销售窗口期，房企“应继续加紧供货、加大力度促销售、抓回款，力争将疫情的负面影响降至最低”。
