发债新规降低融资门槛 房企积极发债自救
受疫情影响销售回款减少，积极融资保障现金流成为房企自救和发展的助力。可以看到，近两月超短期融资券成为房企高频次使用的融资工具。Wind统计显示，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，发行金额为254.50亿元，差不多相当于去年全年的三分之一。业内人士表示，《中华人民共和国证券法》(新证券法)自3月1日开始施行，《国务院办公厅关于贯彻实施修订后的证券法有关工作的通知》宣布公开发行公司债券自3月1日起实施注册制，新规实行后，发债约束减少，发债流程有望加速，在目前的情况下优质房企发债成本大幅降低。
部分房企发债成本大幅降低
近日，首开股份、阳光城、建发股份、金地集团、招商蛇口、越秀集团、金融街、华侨城等十余家房企在上海清算所公示其新一轮的超短期融资券发行计划。公开资料显示，华侨城于3月4日~3月5日发行了2020年度第二期超短期融资券，发行金额15亿元，发行期限270天，票面利率仅2.58%。金地集团3月6日完成2020年度第二期超短期融资券10亿元的发行，发行期限为270天，发行利率为2.69%。3月4日晚，泰禾发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，公司拟申请发行120亿元公司债券。而2月碧桂园和万科发布信息显示其将发行的公司债规模分别为85.38亿元和90亿元。可以看到，房企短期融资债、境内公司债、境外美元债的发行消息不断披露，房企发债成本呈现分化趋势，一些优质房企融资成本大幅下降，而一些房企融资成本却超过10%。
各机构的统计数据显示，今年以来房企发债节奏明显加快。贝壳研究院数据显示，2020年1~2月国内房企实现股权融资52亿元，同比下降64%，债权融资2484亿元，同比上升36%。除已经发行的债券，2020年1~2月还有43家房企公布了77次债券融资计划，总规模约2761亿元人民币。其中，国内债券1844亿元，海外债券折合人民币约917亿元，预计3月仍将迎来大量地产债发行。克而瑞数据则显示，2月房企发行的短债融资成本最高为8.75%，最低为4.80%。部分企业发债利率下降较明显。
通过金融手段缓解现金流压力
业内人士表示，房企发债节奏加快，一方面是在疫情影响下，需要通过金融手段缓解短期现金流压力，另一方面，流动性宽松下高收益低风险的地产债，也备受资金追捧。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿表示，根据平安证券研究所发布的数据，2020年房企到期债务合计高达约1.46万亿元，较2019 年实际到期值增长19.4%。且从单月数据来看，今年房企到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿元。目前传统线下售楼受影响，在销售回款减少的情况下，利息以及到期债务按期支付，对于高杠杆型、高周转型房企来说压力较大。根据全国龙头房企的净负债率及现金短债比统计，房企平均的净负债率和现金短债比为90%和1.81，若以此为标准，不仅部分融资能力相对较弱的中小型房企，甚至规模较大的部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险，金融手段可缓解短期现金流压力。
新证券法实施发债约束减少
海通证券研究所杜佳则表示，自3月1日开始实行新证券法，证监会、发改委相继发布文件明确了公司债、企业债的公开发行全面实施注册制。新证券法和《国办通知》对公司债券公开发行条件的相关规定做了相关调整，总体而言有所放松。主要删减的条例包括净资产规模要求、“累计债券余额不超过公司净资产的40%”等，改为新增要求 “具备健全且运行良好的组织机构”、“具有合理的资产负债结构和正常的现金流量”。 删掉40%的约束条件，并不意味着企业可以无节制发债，依然有很多其他标准，比如资产负债率、募集规模合理性等，只不过删掉这一条例意味着审核重心更加放在总债务压力上，发行人对自身债务结构更有决定权。删掉净资产规模要求则有助于质地较好的轻资产公司发债融资。事实上，企业债规模近几年有所萎缩。一是发行条件限制比较严格，二是审批流程也比较繁琐，注册制后发改委作为监管机构不再负责审核，只负责政策制定，中债登和交易商协会成为正式的审核机构，审核口径可能会更加市场化导向，审核效率有望提升。业内认为，在目前的情况下，项目审核整体有可能会偏宽松些。
