56家上市房企中 29家房企去年净利同比增长
近期上市房企密集发布2019年年报业绩数据。截至3月10日，A股房企和赴港上市内房股中共有56家公司发布2019年年报业绩数据，其中29家同比增长。A股房企表现整体优于赴港内房股。多数业绩向好公司报告期内积极扩张，资产、负债总额均进一步扩大，但通过财务优化方式，扣除预收款项后的资产负债率得以降低。土地和资金作为房企的“粮草”和“钱袋”，成为业绩比拼的关键因素，不少大型房企报告期内通过并购资金短缺的中小房企的方式实现拿地，“弱肉强食”态势明显。
A股房企表现较好
Wind数据显示，截至3月10日晚，A股共有18家房企发布2019年年报业绩数据。其中，爱旭股份、万泽股份已经发布了2019年年报，其余16家发布2019年业绩快报。此外，38家赴港上市内房股发布了2019年年报。
这56家上市房企中，有29家净利润同比增长。其中，A股占14家，港股占15家；其余27家则出现不同程度的下降，其中A股占4家、港股占23家。从目前已经披露年报业绩的上市房企看，A股表现整体优于港股。
具体来看，上述38家港股上市房企共实现营业收入3917.57亿元，平均每家公司实现营业收入103.09亿元，相比上年同期的90.64亿元，同比增长13.74%；共实现归属于上市公司股东的净利润1233.61亿元，平均每家公司实现归属于上市公司股东的净利润32.46亿元，相比上年同期的44.82亿元，同比下降了27.58%。其中，23家上市公司报告期内归属于上市公司股东的净利润同比出现下滑，仅15家出现不同程度的增长。
上述18家A股上市房企2019年合计实现归属于上市公司股东的净利润645.89亿元，平均每家房企2019年实现归属于上市公司股东的净利润35.88亿元，相比去年同期的29.25亿元，增长了22.67%。其中，深振业A、南山控股、广宇集团、南国置业报告期内归属于上市公司股东的净利润同比出现下滑，其余14家均出现不同程度的增长。
其中，金科股份、保利地产、阳光城、绿地控股、广宇发展、荣盛发展、合肥城建、华发股份2019年归属于上市公司股东的净利润增幅均超过20%。
这些盈利性较强的公司，基本和2019年交房规模增加有关。以荣盛发展为例，公司2019年度业绩快报显示，2019年度，公司各项经营指标保持了良好的增长态势，实现营业收入709.53亿元，同比增长25.88%；实现归属于母公司所有者的净利润91.02亿元，同比增长20.32%。营业利润增长的原因主要是，随着公司地产业务经营规模的扩大、可结算项目增加，实现结算收入同比增长较多。
多数业绩向好的公司报告期内积极扩张，资产、负债总额均进一步扩大，但通过财务优化的方式，扣除预收款项后的资产负债率得以降低。以金科股份为例，2019年度，公司不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，持续优化财务结构。截至报告期末，公司总资产达3216.08亿元，同比增长39.41%；归属于上市公司股东的所有者权益262.65亿元，同比增长22.27%；资产负债率为83.78%，同比基本持平；扣除预收款项后的资产负债率为48.12%，同比下降2.44个百分点，公司各项资产状况良好。
融资成本差异大
多数盈利能力较强的大型上市房企，平均融资利率虽然出现上升，但整体仍然处于低位。以越秀地产为例，报告期内，公司平均借贷成本为4.93%，相比去年有所上升，但仍处于行业低位。
较低的融资成本，使得越秀地产内积极进行拿地布局。报告期内，公司主要在广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等城市新增27幅土地，总建筑面积约为771万平方米。截至2019年底，总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23.0%，其中约1234万平方米位于大湾区，约占公司土地储备的51.7%。
相比之下，中小房企融资成本则普遍超过10%，有的中小房企海外融资成本甚至超过15%。融资成本直接影响项目利润率，以及房企扩张速度。
部分中小房企报告期内彻底剥离了地产业务。以万泽股份为例，报告期内，公司完成了重大资产置换，以持有的常州万泽天海置业有限公司100%股权、北京市万泽碧轩房地产开发有限公司69%股权，置换控股股东及其关联企业持有的优质医药资产内蒙古双奇药业股份有限公司100%股权。本次重大资产置换完成后，万泽股份再无从事房地产业务的子公司，房地产开发与销售不再是公司的主营业务，公司的主营业务变更为微生态制剂、高温合金及其制品的研发、生产及销售。
国有企业融资成本相对较低。某国有房企相关负责人对中国证券报记者表示，国企最大的优势是资金，很多国企集团旗下房地产资金成本不足5%。拥有资金优势的房企，无论是项目去化还是拿地进度，压力都相对小一些。
并购案例增多
报告期内，房企通过并购的方式实现拿地或业务扩张的案例明显增多。
以越秀地产为例，2019年公司形成了轨交+物业模式，并于2019年10月份完成向广州越秀集团收购品秀星樾(萝岗项目)、品秀星瀚(陈头岗项目)两项物业51%的股权，增加土地储备约179万平方米，通过轨交+物业、国企合作模式、产业勾地、产城融合等多元化方式加大土地储备。
中指研究院指出，2019年，房地产调控加码，招拍挂土地出让条件越来越高，收并购越来越成为房企拿地的有效手段。房企收并购交易金额和频次均呈现上升趋势。2019年，境内房企作为买方完成并购事件约333宗，涉及交易并购金额约2960.6亿元，同比增长分别为14.7%和31.6%。房地产市场深度调整的窗口期，在土拍成本高企和土地调控限价的双重影响下，并购市场渐趋活跃。
中指研究院称，2019年房企债务高企与融资艰难叠加，部分企业为缓解现金流危机，壮士断腕，释放手中优质项目；部分融资优势显著或现金流充裕的规模房企，找准时机，低成本补充货值。
