疫情之下，房企正处于融资窗口期？
受疫情影响，房地产行业销售惨淡的现实已被接受，房企的现金流正面临着巨大压力。不过，疫情之下松动的金融环境，也让房企开年再次迎来融资潮。
2月20日，包括正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元(合约人民币79亿元)。除了上述四家房企，瑞安房地产拟赎回两笔共10亿美元优先票据，并发行一笔新票据；绿景中国则拟就今年到期的4亿美元票据交换要约，并发行新票据。
而近日，金地集团、碧桂园、龙光控股金额分别为110亿元、85.38亿元、30亿元的公开发行公司债券双双获得上交所受理。同时，富力地产70亿元的私募公司债也已更新为“已受理”。
为了应对疫情带来的不确定因素及偿还到期债务，目前房企正采取积极的行动发债融资。
根据同策研究院近日发布的研报显示，1月受监测的40家典型上市房企境外融资总额攀升至1204.89亿元，环比上涨57.7%。报告指出，1月房企境外融资环比大增，其中债券融资大幅增加，带动融资总额达到近两年最高值，股权融资虽有所回落，仍为近两年较高水平。
市场普遍认为，疫情之下，政府方面出台了很多积极扶持的政策，融资门槛也正相应降低，房企应抢抓机会，尽快发债融资以减轻现金流压力。
金融环境积极，房企看到扩“融”希望
2月19日，人民银行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出了下一阶段主要政策思路：科学稳健把握逆周期调节力度，稳健的货币政策要灵活适度，守正创新、勇于担当，妥善应对经济短期下行压力。可见，逆周期调节是当前货币政策主基调，未来货币政策将维持稳健略宽松的基调。
2月15日，证监会发布文件，将主板(中小板)、创业板非公开发行股票发行对象数量上限由10名和5名，统一调整为35名，支持上市公司引入战略投资者。
2月3日开市至今，央行已投放流动性达3万亿元左右来稳定市场预期，提振市场信心。
此前，人民银行等五部门联合印发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，重点加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕，进一步强化金融对疫情防控工作的支持，维护经济稳定发展大局。
疫情之下，政策已释放积极信号，资本市场流动性变好。
与此同时，房地产行业仍受金融机构青睐。从投资机构来看，房地产行业投资收益较高、坏账较少，风险更低，可以被视作一种不错的投资标的。从资本市场来看，疫情爆发期利空股市利好债市，资金具有更高的意愿向债务市场流动。
因此，无论是从政策环境层面、金融机构动力还是市场需求来看，房企目前发债融资均是一个较好时机。
政策为房企发行“抗疫债”提供相关支持
疫情当前，为提供“战疫”资金保障，监管部门给“抗疫债”开辟了“绿色通道”。虽然目前疫情主题的债券主要是在金融、交运、医药、文旅、餐饮等行业密集发行，不过也有个别房企成功获批发行“抗疫债”。
“抗疫债”最显著的特点是审批快、利率低。华南一家房企的财务部人士表示，类似于国资背景或者信用资质不错的房企所发行债券只要用途与疫情防控类相关，基本两三天内就能获批，而且能获得低于同类型产品的发行利率。
已发行或拟发行的3只房企“抗疫债”中，全部债券的募资用途都涉及到疫情防控，且占比相对可观。中南建设拟发行的17亿公司债，用于支持疫情防护防控相关业务不低于10%；华发集团发行的10亿元疫情防控债中，5亿元用于“补充因捐助疫区等原因而支出的流动资金以及补充受疫情影响的商贸板块的流动资金需求”，5亿元用于偿还超短期融资券。南山开发的疫情防控占比高达67%，拟使用2亿元用于补充下属子公司疫情防控的流动资金。
整体而言，虽然目前房企发行疫情防控债的比例相对较低，但满足一定条件的房企仍有一定的申请机会。“抗疫债”票面利率定价较低，对于企业而言，能降低融资成本，缓解短期偿债压力。
公司债审批通过速度明显加快
为应对疫情，国内融资渠道近期也有明显松动的迹象。
Wind数据显示，融侨集团35亿元额度的小公募已于2月12日获上交所通过，其从“反馈意见回复审查”到“已通过发审会”前后仅耗时5天。而对比2019年，像碧桂园等不少龙头房企实现从“反馈意见回复审查”到“已通过发审会”前后耗时大概两个月。
中房网(www.fangchan.com)梳理发现，在近一个月的时间内，上交所、深交所累计的7笔受理房企发债申请中，4笔均在2月11日、12日两日内获得受理，近期房企债券受理速度明显加快。
另据上交所披露数据，在近段时间，金地集团、碧桂园、龙光控股3笔金额分别为110亿元、85.38亿元、30亿元的公开发行公司债券双双获得上交所受理，同时受理的还有富力地产70亿元的私募公司债，此外，已经被受理的龙湖、融侨小公募债，最新状态也变更为“已回复交易所意见”。
数据来源：网上资料整理
克而瑞研究中心总经理林波表示，未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。
值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。
此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。
根据同策研究院数据，1月份港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为89.77亿元，占比7.45%，环比下滑22.95%。
对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。
融资窗口是否已打开？
疫情之下，市场资金面已开始松动，但融资窗口是否已经打开，业内仍持谨慎的态度。同时，央行近期也接连发声，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主导方向。
交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏表示，近年持续调控才使得地产融资实现占比基本稳定。未来，地产债务总量放大的可能性不大，更多是聚集助力房企债务结构的优化调整，以降财务杠杆。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、投资部主管吴睿也表示，目前，主要是对房企进行一些边缘性金融支持，融资窗口并没有打开。不少房企预期今年销售目标很难实现，所以会持续寻求丰富融资渠道，以借新还旧。
尽管融资窗口并没有打开，但现阶段无论是境外和境内都有一轮发债融资机会，目前来看融资调控周期越来越短，房企应抓住机会，尽快发债融资以减轻现金流压力。
多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。
另一方面，自2月中旬以来，多地出现了“定向宽松”的房地产政策。不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。
“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。
来源：中房报、国际金融报、克而瑞地产研究、每日经济新闻、经济参考报，中房网综合整理
