一位TOP10房企负责人心声：市场没有那么悲观
文章来源：中房报
陈宏(化名)是某TOP10房企的城市总经理，辖区为东部的一个热点城市及其周边的两个城市，到任仅3个月时间就遭遇了疫情。
受疫情影响，目前房地产行业充斥着不少悲观的声浪。陈宏的辖区有20多个项目，近400亿元的货值，预计今年将供应200亿元左右的可售货量。2月18日，他对中国房地产报记者表示，“复工确实是个难题，我们二十几个项目需要几千个工人，现在只到位了几百人。比较理想的状态是，2月底有些班组能够逐渐做些工作。”
他没有太焦虑，因为辖区里的城市已经开始出台一些放松政策，“预售条件有所放松，可能工期会被耽误一两个月，但预售证提前一个月拿到，时间也就赶回来了。”
在他看来，除了武汉及少数疫情控制压力比较大的地区，短期内房地产市场难有起色外，其他地区还是比较乐观的。“2月份应该可以逐渐开始恢复生产，3、4月份地产行业分批正常开工。”
转战线上 一天收金过亿元
为控制疫情，多地采取了封城、封村、封闭小区的管理措施，防止人群集聚和病毒扩散。对房地产行业而言，最直接的影响就是售楼部里没人买楼，工地上没有工人开工。
阳光城执行副总裁吴建斌近日表示，疫情对房企二月、三月的销售影响很大，二月份的销售额可能只有一月份的20%不到。
陈宏也坦言：“我们售楼部一直没关，只是没什么人。”线下的销售无法推动，就得做做线上的文章了。他是2月10日复工的，在那一周迅速制定和启动了网上秒杀的促销活动，“比恒 大的网上卖房还要早几天。”这一次的网上秒杀覆盖了9个在售项目，首次支付的金额低至5000元，最高优惠达到了75万元/套，同样可以在一定期限内无理由退房。“还是实实在在给了折扣的，大概有2个点-5个点的让利，线上的渠道也给了激励和奖励。”据其透露，在活动启动的第一天，就有1亿多元的资金入袋。
由于成效显著，这家TOP10房企的其他区域也纷纷效仿，“总部给了个方向，一线公司各自灵活处理。”他说，有些大的区域公司在这一波线上促销中收了20多亿元的资金，预计自己这个月的预售金额能在集团排入前四。
建筑工人只到位了1/10
基于尽快恢复社会经济活力的考虑，各地政府已陆续出台措施帮助企业复工复产。例如，2月18日，海南便印发了《关于做好疫情防控期间农民工到省重点项目、重点工程务工的十条措施》，旨在帮助企业解决复工复产面临的用工荒难题。深圳市住房和建设局更是早在2月9日就公布了《深圳市建设工程项目疫情防控和复工指引》，确保全市在建工程稳妥有序开展复工。
陈宏目前最担心的也是复工问题。“我们的项目陆续在办复工申请了。只要做好防控和保障措施，确保工人过来后先进行隔离检查，开发商承担主体责任，各级政府还是支持企业复工的。”但在他看来，短期内房地产行业全面复工的难度很大。复工需要工人到位，陈宏辖区内的20多个项目需要几千人工人，但截至2月中旬，只到位了几百人，也就是1/10。
“工人从四面八方回来，受各地疫情管控的影响，就算交通上可以解决，但住的问题还是很头疼的。”陈宏管理的三个城市经济基础较好，人口也比较集中，城区的住宅小区基本都进行了封闭管理，不允许外来人员入住。而城市周边的村子也大多处于半封闭状态，外地人也无法进入。“外地的工人要先隔离14天，有些项目原本就有工棚或者工房可以住宿的就比较好办。但如果原来没有这种设施的项目，特别是城市中心的，就麻烦了。”参照过往的做法，这些城市中心的项目，一般都会安排工人在附近的城中村住，“但疫情后，城市里面的这些毛细孔基本都堵住了。”
根据目前工人的到位情况，他计划从2月24日这一周开始抢工，逐步安排一些班组做复工准备。
市场不悲观 分化会更明显
陈宏到任后盘算了一下自己辖区的家底，20多个项目大概是400亿元的货量，2020年打算供应200多亿元的可售货值出来，按50%的去化率计算，也有100多亿元的销售额。
当然，最终能否实现预期的销售目标，取决于项目的动工、销售情况。他表示，第一季度的销售额难免会受疫情的影响，大概率这个季度的销售任务会往后压。但也没必要对市场的预期过于悲观，“每个地方情况不一样，有利有弊，不少城市都放松了预售条件的限制。说白了，原来要求高层建到一半才能拿预售证，如果现在调整成1/3或者说更低一点，那被工期耽误的时间就赶回来了。”他辖内的城市已经出台了相应的措施，“支持的力度还是可以的。”
在疫情的影响下，土地市场的机遇也凸显了出来。“最近我们拿了三块地，两块地底价成交，一块只比底价高一点。就拿地这方面来说，还是一个窗口期的。”
就短期而言，陈宏认为除了疫情控制压力比较大的地区外，预计3、4月份房企们就可以分批正常开工。
若论疫情的长期影响，陈宏预计未来城市的分化会体现得更为明显。“有些城市本身基本面的需求不错，发展也比较良性，那稳中向好的趋势不会改变。而那些还在调整中，经济、人口又处于弱势地位的低线城市，受疫情冲击，可能就会表现得更差。三四五线城市退潮是很明显的趋势。”
基于这种判断，陈宏也对辖区未来的投资方向有了较为明确的规划。“三线城市也就是中心区域还凑合，再往下的城市压力就更大了。我们还是倾向于在城市群的核心产业带寻找机会，就算是热点城区，也要聚焦在基本面更加坚挺、量价关系更为合理的区域。”
