买房还得看物业 疫情大考后物管业迎来洗牌契机
文章来源：第一财经
突如其来的新冠肺炎疫情，让股市遭遇“黑天鹅事件事件”。
年初至今，恒生指数区间累计下跌1.18%，股市一片惨绿时，物业板块却逆势走强，多家物业公司股价创上市来新高。滨江服务(03316.HK)、新城悦服务(01755.HK)、招商积余(001914.SZ)等年内累计涨幅均超30%。
物业公司的资本表现，再次提供了行业观察的窗口。多位受访专家认为，疫情下，物业企业的抗周期、抗风险、政策支持等属性显著体现。物业费收入在经济波动中具有稳定性，不受消费偏好、投资需求等因素影响，具有较强防御性。
但需要看到，疫情黑天鹅事件下，物管行业普遍缺乏应对经验。至今，仍有武汉居民反映，小区防疫措施不尽如人意，物业公司出现“缺位”现象。日常成本上升、物资储备缺乏、防疫措施执行不力，大浪淘沙后，物管行业将面临一次真正的洗牌。
物业艰难抗疫路
“小区之前感觉没人管，最近终于看到消杀设备，但也只在楼下喷洒。”武汉封城至今，杨兰依然心事重重。杨兰是武汉百步亭社区怡康苑业主，自新冠肺炎疫情爆发以来，该社区因举办万人宴、出现发热门栋而被推上舆论风口。
这并非孤例，多位武汉居民向记者反映，小区防疫措施并不到位。2月12日，李青的小区刚开始封区管控。此前，她所在的社区已确诊病例22例，疑似(发热)病人65例，但小区门口没人测体温，居民出入自由，也未采取必要的消杀措施。
疫情成为行业“试金石”，物业公司的服务优质与否，一目了然。截至目前，广州、深圳、杭州、南京、宁波、南宁等城市，都实行社区封闭式管理，物业公司成为抗疫的关键一环。但在实际操作中，物业抗疫并非毫无压力。
“一是管理挑战，包括防疫知识不足、物资储备不充分、一线员工对防疫了解和防疫措施执行力等问题；二是服务挑战，如业主自我隔离，心理上会有一些障碍，物业服务能否缓解等。”新希望服务总经理陈静称。
吉林保利林语小区的保安刘贺对此深有体会。“刚开始，有些业主不理解、不配合，反问我们。业主回家还要测体温？亲朋来访为什么不让进？有的人还和保安发生了争执。”刘贺提到封闭管理的痛点。
美的物业相关负责人也告诉记者，1月27日起，公司便对全国共200余个项目实施一系列园区封闭管理举措，包括限制或禁止非业主等无关人员及车辆进入、客户及工作人员进出100%测体温、适当关闭部分出入口等举措。
“但由于疫情正值春节，园区封闭措施对业主走亲访友的习俗造成影响，部分住户产生抵触情绪、进行投诉。”上述负责人称，通过大规模防疫宣传，同时联系当地街道、居委会联合展开防疫工作，住户逐渐对封闭管理表示理解和配合。
同时，疫情带给物业公司更大的成本压力，包括防疫物资采购成本、软性人力成本。重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩举例称，以金科服务在管项目举例，防疫物业成本每天需1000元，每月达3万元，成本增加占比达10%-20%。
一般来讲，物业公司各项支出中，人力成本占比较大。以祈福生活服务(03686.HK)为例，去年上半年，公司各项开支1.29亿，雇员福利开支占4057万；保利物业(06049.HK)去年同期服务成本总计21.56亿，其中员工成本达11.95亿。
疫情下员工返岗，再次放大此项开支。“受疫情影响，很多行业出现裁员情况。保利物业的人力成本也面临巨大压力。”保利物业称，建议对疫情期间有新招聘、新用工的物业企业提供更多用人、加班、误餐等补贴，减少疫情期间成本的增加。
美银证券研究报告认为，虽然疫情防控对物管行业收入造成短期压力，人力成本有所上升，但政府在疫情防控期间加大了对企业的支援，这有助抵消部分影响，因此预计该行业主营业务将维持稳健。
此外，作为雇主，物业公司还需保证员工一线防疫的安全。但目前，物业公司普遍存在防护物资缺乏的情况。武汉、山东、河南、成都等多地物业协会发出物资短缺信号，向社会征集采购渠道。
以保利物业为例，公司规定武汉防疫物资存量需不少于60天，其他地区不少于30天。但目前部分区域物资紧缺，只能满足约半个月需求。其中最缺的是口罩，消耗量大且在多地属于政府管控物资，采购渠道较难保证。
美的物业负责人同样表示，防疫物资目前能满足约30天左右的消耗量，但为保障小区服务，物业人员固定消耗较大，后续采购渠道较为紧张，目前正积极寻找多方正规渠道进行采购，保障日常所需。
行业加速洗牌
从疫情应对措施看，物业公司主要集中于人员管控、各项消杀、协助居民采购生活物资、提供线上医疗服务等措施。同时，多家物业公司借助大数据等手段，打造智慧社区助力抗疫。
譬如，保利物业针对有确诊病例的小区，增加消毒频次，对公共设施进行重点消毒；并免费为业户提供医用口罩、消毒液等。美的物业启动社区购菜、送菜到家服务；同时开通“云朵社区”、“云朵荟”线上义诊服务，业主可在线免费向医生发起咨询。
经此一“疫”，物业公司将面临全方位检验。“一是检验物业公司的价值观和社会责任；二是检验物业公司的专业化程度；三是检验物业公司的价值创造能力。”华润物(博客)业科技党委委员、副总经理巴然认为，好物业能救命，能将防疫措施到人到户，将政府治理下沉。
与此同时，优质物业公司将脱颖而出。“疫情对小型物业公司负面影响较大，从中长期来看，头部企业反而是受益者。”天堂硅谷地产基金总裁许航柯认为，已上市的物业企业及后备选手，可借助资本市场力量，加速跑马圈地。
2019年，12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，是自2014年彩生活上市后最频繁的一年。进入2020年，上市潮持续，仅1月就有正荣服务、星盛商业管理、宋都服务、金融街物业以及烨星集团控股递交上市申请。
在行业集中度有待提升时，上市成为物业公司扩张规模、跑马圈地的重要方式。据克而瑞证券统计，去年物业公司通过IPO和增发融资超过130亿元，多数企业都将募集资金用于收并购等战略扩张，使用资金的比例在50%以上。
同时，由于物业管理长期以来以服务地产为目标，存在成本控制力弱、管理费用收取率低、房屋空置率高、管理体系缺乏等问题，行业盈利能力弱。物业管理需要更市场化的商业运作机制推动行业发展，物业分拆有利于行业市场化进程。
另一方面，有券商人士告诉记者，物业股市盈率基本在30倍以上，明显跑赢大市，且估值普遍高于地产。从资产配置角度看，上市房企更愿意选择估值更高的板块，分拆物业上市。
物业板块的资本表现同样较好。2019年，港股市场中物业管理服务板块个股涨幅颇大，以2019年之后上市的四家高市值公司为例，雅生活服务2019年股价累计涨幅达161.71%；绿城服务(02869.HK)涨幅43.63%；中海物业111.97%(02669.HK);永升生活服务(01995.HK)200.53%。
如此高的平均涨幅，在2019年恒生指数涨幅仅有9.07%的情况下，物业管理服务板块可以说成为投资者瞩目的焦点。就在有市场声音担心涨幅过大的物业管理板块是否已到高位时，疫情令股指整体回调，但物管板块在稍稍调整后，前文所述四股纷纷先跌后扬，齐创新高。
谈及物业股表现，许航柯认为，物业行业现金流较好，受经济周期影响较小，尤其是在经济景气度不乐观的情况下，具有明显的防御属性。此外，物业公司近2~3年能够保持30%的面积复合增长率，头部公司借助第三方拓展能力及收并购能力，为未来增长打下基础。
不过，这种强劲势头能保持多久？富瑞表示，中国物业管理板块的股价由年初至今升约30%，但物管板块的在未来两年的强劲增长后，盈利或将放慢至20%~30%。
富瑞进一步表示，物管板块现时的昂贵估值并不持久，因大部分物管公司的盈利增长将会放缓，大型公司竞争增加、利润受压。目前中海物业及绿城服务近年增长已到瓶颈，决定将两家公司投资评级降至逊于大市。
上述券商人士同样认为，目前行业集中度有待提升，物业股当下估值体现出市场价值。但随着行业发展越来越成熟，整体估值空间会有所波动甚至下调。
随着行业发展渐趋成熟、理性，物业公司将面临更深入的洗牌期。克而瑞认为，2019年物管上市公司发生并购总金额约80亿元，同比增长460%。2020年，疫情有可能延缓并购发生的时间，但是不大可能扭转趋势。
