50地产专家预判疫情对楼市的影响
（来源：土地情报站）本报告将50名专家相关意见进行系统汇总,总结形成预判行业发展的以下观点,供行业和社会各界参考。
核心观点
疫情对服务业影响明显,短期对整个经济影响面大,企稳的时间可能会有所延后。
相较2003年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同,其影响可能更大。
2020年楼市发展的整体基调较2019年稳中略带悲观。
2020年全国新房销售面积同比下降10%左右,一季度下降幅度更大。
2020年新房价格走势缺乏上行动力。
全国供地总量仍将较去年稳中有升,但疫情严重区有可能呈现稳中有降的态势。
疫情期间放慢供地,疫情控制后政府将加速供地,疫情控制期间、之后的一段时间均是较好的拿地窗口期。
相比2019年,2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间。
融资支持是确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心。
企业需更加重视构建面对重大事件发生时的立体化防御体系。
01疫情对服务业影响明显,短期对整个经济影响面大,企稳的时间可能会有所延后
调查结果显示,有57%的专家认为我国GDP一二季度增速将呈现同比下滑的态势,三季度整体企稳,整个经济企稳的时间可能会有所延后。这主要是由于当前的经济结构与2003年发生了较大的不同。在此次疫情中,餐饮、旅游、住宿、交通运输业受到的冲击是最明显的,特别是餐饮、旅游业。这些行业都是生产、生活中的重要服务者,对推动消费至关重要。目前,我国的服务业比重已经从2003年的不足40%,提升到了2019年的54%,疫情的出现无疑对拉动经济增长的核心动力产生了重要的影响。
02相较2003年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同,其影响可能更大
调查结果显示,有75%的专家认为对比2003年的“非典”,此次疫情对楼市的抑制作用更加明显,仅有7%的专家认为抑制作用低于“非典”。确实,两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异。
从 对SARS 的复盘来看,当年疫情对经济、全国楼市、疫情比较重的区域的影响,无论是调整的深度还是调整的时间都相对较小。但现阶段我国宏观环境和房地产市场特点都和 2003年有着明显不同。
宏观经济方面,2003年我国经济处于高速发展期,国内国际环境相对有利于经济的快速恢复。楼市发展所处阶段方面,当前市场供需规模更大且正处于调整周期内,本身就存在下行压力,再加上企业规模巨大,整体的杠杆率水平较之前明显提高,销售回款的阶段性“冰封”都将进一步放大了此次疫情对行业的连锁性影响。
032020年楼市发展的整体基调较2019年稳中略带悲观
调查结果显示,有52%的专家对2020年楼市发展整体态度与2019年基本没有变化,这表明专家认为此次疫情对楼市的影响虽然短期较大,但全年来看仍然是在可控范围内,特别是疫情过后需求将得到较好恢复。但值得注意的是,仍然有38%的专家对2020年的态度较2019年悲观。
综合来看,50名地产专家2020年的楼市态度较2019年整体体现出一种稳中略带悲观的基调。中指认为,新疫情对楼市短期影响较大,但疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现明显回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度。然而目前需求只是延后并不会消失,后期供应也可以快速跟上,二季度后随着市场各方预期的平稳,市场供需整体也会逐渐恢复。
042020年全国新房销售面积同比下降10%左右,一季度下降幅度更大
调查结果显示,约有28%的专家认为全年新房销售规模下降10%以内,而有72%的专家认为,疫情对全年新房规模的影响可能超过10%,仅有7%的专家认为全年新房成交规模较去年增长。总体来看,专家普遍预判销售受到的波及可能达到10%甚至更大。中指认为,在没有受疫情影响的情况下,对2020年交易量的预判是5%到6%的回落区间,在考虑进了疫情影响后,同比大概下降7.0%~8.5%。
052020年新房价格走势缺乏上行动力
调查结果显示,有86%的专家认为受此次疫情影响,2020年全国新建商品住宅价格整体走势整体将是下跌的,只有14%的专家认为与去年基本持平,0%的专家认为房价会较去年上涨。因此,虽然房地产市场有望于下半年企稳向好,但由于收入各方面的预期很难短时间向好,房地产企业仍应在疫情恢复期加大促销力度,加快回款,缓解现金流压力。总体来看,未来一段时期(至少上半年)供应端有加快出货回笼资金的需求,需求端有投入工作恢复生产的需要,在没有强政策刺激的前提下,整体新房价格的走势仍缺乏上行动力。企业应提前制定疫情过后的营销策略,我们认为疫情过后会有企业准备一些价格策略,包括促销、价格调整等,除疫区之外还有一些三四线城市,由于返乡置业受到大的波及,未来价格战会更激烈。
06全国供地总量仍将较去年稳中有升,但疫情严重区可能呈现稳中有降的态势
调查结果显示,有38%的专家认为受疫情影响,2020年全国供地总量将与去年基本持平,有28%的专家认为较去年提升。综合来看,50名地产专家认为2020年全国层面的供地总量将呈稳中有升的态势。而对于疫情严重区来说,有55%的专家认为2020年供地总量相比去年下降,供地总量将呈现稳中有降的态势。这可能是由于专家们考虑了相较其他地区,疫情严重地区在影响程度和影响周期方面对全年供地总量的抑制将更加明显。
07疫情期间放慢供地,疫情控制后政府将加速供地,疫情控制期间、之后均是较好的拿地窗口期
从全年政府供地节奏来看,有72%的专家认为此次疫情将明显改变政府整体的供地节奏,疫情期间放慢供地,疫情控制后加速供地。从以往的推地节奏来看,上半年政府供地往往未达供地计划的一半,而下半年集中推地,全年的供地节奏具有明显的季节性特征。此次疫情的出现,政府上半年的供地计划将大受影响,加上疫情期的减税、公共财政支出大幅增长等情况,疫情期过后确实存在加速供地的可能。而从企业的情况来看,受此次疫情的影响,有些企业投资信心是不足的,目前营销放缓,很多快周转企业可用于拿地的资金就会比较紧张,因此不得不对投资的规模和节奏进行更加审慎的管控。那么,这就给一部分现金流充沛的企业或融资优势明显的企业提供了增加土地储备的绝佳机会。
08相比2019年,2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的可能
从总体的金融政策来看,调查结果显示,有96%的专家认为受疫情影响,2020年整体的货币金融政策相较于2019年有进一步宽松的空间。从实际的政策动态也印证了这点,2月,人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,进一步强化金融对疫情防控工作的支持,维护经济稳定发展大局。
从房地产融资政策来看,调查结果显示,有接近80%的专家认为,面对新的环境,2020年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松,没有专家认为房地产融资政策会进一步收紧。中指认为,随着当前行业销售开始逐步下行,叠加疫情突然出现,2020年上半年房地产企业流动性将面临挑战,在大的金融政策进一步宽松的基调下,未来针对房地产企业融资继续收紧的可能性不大,房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。从具体的融资渠道来看,从过去以往的经验来看,都是疫情会利好债市,因此现阶段无论从境外和内发债都有一轮机会。企业可以借助一季度、二季度窗口,对公司债,海外债有一个安排,积极抓住上半年的融资窗口期。同时,疫情比较严重的地区企业也应把握疫区金融政策支持下的融资机会。
从楼市调控政策来看,调查结果显示,有接近75%的专家认为,面对新的环境,2020年楼市调控政策整体将在现有基础上有所宽松。但同时也有20%的专家认为楼市调控政策将继续保持目前的状态。值得注意的是,均没有专家认为楼市调控政策会进一步收紧,或者全面宽松。综合来看,当前我国房地产行业管理政策经验已较为丰富,能够及时应对新的形势。我们认为,2020年“因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但整体不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。
09融资支持将是确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心
调查结果显示,约59%的专家认为,融资支持是当前及未来一段时期,确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心,其重要程度要超过短期的营销创新。从近期开发商要防范的风险来看,排在前两位分别与资金的收支有关,一个是销售停滞影响现金流,一个是到期债务偿还进一步施压现金流。因此,如果一段时期内房企的资金有出无进或者出的多进的少,就需要进一步的融资支持。从整个行业的情况来看,当前部分房企采取了快周转策略,资金回笼受限将对这类企业带来更大影响,亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。
从政府政策建议方向来看,调查结果显示,专家普遍认为适度放宽房企融资渠道、央行进一步增加资金流动性、Reits等创新融资政策的进一步深化、对符合规定的到期贷款进行顺延政策在当前疫情影响下最有助于确保房企的平稳经营。总体来看,政策建议主要集中在确保企业的流动性方面。
10企业需更加重视构建面对重大事件发生时的立体化防御体系
专家调查结果显示,此次疫情可以给房企未来业务发展方向带来的启示至少包括以下几个方面:
①产品的打造更加重视智慧、健康。
②加大力度提升物业服务标准,物业服务助推产品销售。
③投资布局更加看重城市配套以及政府治理效率。
④保持可控的杠杆水平,针对不同的周转模式,建立相应级别的财务风险评估机制。
⑤有应对重大事件时相应的营销创新、融资创新能力。
⑥具备特殊时期降本增效的改革能力。
历史经验表明,在每一个重大“黑天鹅”事件过后,均会有企业实现弯道超车的现象,企业只有从产品、服务、投资、财务、营销、融资、运营等方面都具备对重大事件的防御能力,才能回避每一次危机带来的生存风险,把握住每一次危机带来的发展机遇。
结语：疫情之下,每一个行业都有其自身的影响逻辑、恢复逻辑。在疫情未出现时,房地产行业本就处于稳步调整的通道,疫情之下,大大增加了房地产行业发展的不确定性。我们认为,疫情对房地产市场短期影响较大,然而行业发展的基本面并没有改变。新的地产运行环境已经到来,未来房企需要有新的格局观,稳字当头、稳中求生、伺机而动、有所作为应该是新形势下企业的发展法则。我们相信,重大事件必能推动重大改革,未来行业的稳健发展有必要在政府和行业协会指导下,寻求上下游合作方式共渡难关,相关的政策支持也应该适时、适度助力企业稳健经营。
