武汉住房销售连年全国前三 重仓房企寄望三月翻盘
文章来源：第一财经
2020年立春已过，但房企的春天，没有到来。
疫情之下，全国超百座城市倡议或要求暂停开放售楼处。辗转至线上蓄客的房企陷入被动局面。
国家卫健委2月6日通报，2月5日0~24时，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例3694例，累计报告确诊病例28018例。
作为华中地区的中心城市，武汉在过去数年里都是众多全国性房企布局的核心城市。第一财经记者梳理发现，全国前二十强房企，湖北省销售额占全国销售额比基本维持在4%~6%之间。即使比例较低的融创中国(01918.HK)，也在2019年接连大手笔“扫货”补仓，将武汉纳入重点战略城市。
一场疫情给住房销售按下了暂缓键，也让现金流紧张的民营房企首当其冲陷入困境。大手笔加仓的房企短期内也将因为巨量资金沉淀于此，而饱受资金链困扰。
尽管数位受访者认为，刚需和改善需求只会迟到不会缺席，武汉城市基本面不改。但随着疫情持续，一季度房企业绩受影响几乎是受访者共识，3月份更被视为上半年业绩能否修复的分水岭。
当然，能给予当下房企希望曙光的还有来自金融财政、地产监管、融资等方面的宽松预期。
必争之地
2019年，全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款分别同比下降11.4%、8.7%，武汉仍实现了全年供应建面、成交建面、成交楼面均价等房地产开发各项指标的逆势增长。
以土地出让金为例，综合中国指数研究院、湖北中原研究部的数据来看，武汉这一指标近年持续攀升，2019年录得超1600亿元，是仅次于杭州、苏州的全国第三大热点二线城市。住房销售套数与销售面积连续9年位居全国前三。
从各大房企的举动也可管窥武汉市场的重要性。
早在2009年以前，万科(000002.SZ /02202.HK)、保利发展(600048.SH)、金地集团(600383.SZ)、华润置地(01109.HK)、中国恒 大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)等一线房企便相继入驻武汉。尤其是近五六年间，武汉大力发展电子信息、智能制造装备、汽车等持续推动产业结构转型升级，降低落户门槛及购房要求， 百万大学生留汉创业就业等，通过组合拳策略提升城市综合竞争力。中梁控股(02772.HK)、正商集团、融信中国(03301.HK)、建发股份(600153,股吧)(600153.SH)等一批新面孔陆续亮相湖北。
综合多个机构2019年度数据，并参照克而瑞“2019年中国房地产企业销售榜TOP200”来看，全国前二十强房企，湖北省销售额占比基本维持在4%~6%之间。比例较低的有融创中国，为1.72%；相对较高的有碧桂园、保利发展、金地集团。
本地房企虽然销售金额整体低于全国性房企，但销售比重较高。其中，奥山控股、福星惠誉为代表的本地民营房企，来自本省的销售比重均超过40%。2019年，也属于武汉房地产市场升温之年。
武汉曾在2018年出台历史最严限价政策，导致土拍市场流拍、延期现象频现。伴随时间对政策的“消化”，推行用地预申请模式等，本就觊觎该市场的房企在2019年大手笔补仓。这方面的代表企业有融创中国、华夏幸福(600340.SH)等。
融创中国在2019年以单独或者联合体等形式在武汉“扫货”超十幅地块，耗资超234.4亿元。
华夏幸福以116亿元的底价竞得武汉两宗地块的土地使用权。这是华夏幸福2019年新增的首个“商业办公项目”，更是南方总部在二级市场的首个项目，拟建金融中心。而这两宗地块临近武汉超高地标绿地中心。
类似的还有美的置业(03990.HK)，于2019年首次进入湖北市场，便耗资超50亿元在武汉拿地，属于少见的手笔。
“北上广深拿地越来越难，类似于武汉、成都、杭州、重庆这样的强二线城市可以说是前三十强房企的必争之地，也是必须守住的市场。”一家房企的华中地区负责人士表示，房企无论是拼规模还是拼盈利，武汉都算得上房企进行区域布局的优质棋子。
超过60家百强房企进驻武汉，一方面，房企在武汉拿地的难度水涨船高；另一方面，也促使更多寄望进入华中市场的房企向武汉郊区、武汉周边、湖北其他城市下沉。
以擅长打造和运营金融总部经济区的开发商金融街(000402.SZ)为例，几乎未曾缺席武汉土拍，但也仅能落子武汉市江夏区等郊区地块。中国恒 大、绿地控股(600606,股吧)、中梁控股等均在湖北鄂州、随州、黄冈等四五线城市展开布局。
寄望三月“翻盘”
突然来袭的疫情迫使疫情重灾区湖北省内交通、商业、娱乐等全线停止。合肥、福州、南京、杭州等超过100个城市倡议或要求暂停开放售楼处。房企错失春节后至元宵节的返乡置业、旅游市镇置业的重要窗口期。
多家布局湖北省的房企告诉第一财经记者，疫情当前，员工安全防护成首要任务，该停的工作必须停。据悉，绝大多数房企首先关闭售楼部的区域，便是湖北。
“目前，一方面是保证公司员工尤其是疫区员工人身安全；另一方面，尽可能地通过捐款、捐物帮助疫区渡过难关。”融创中国内部人士表示。
除了捐款捐物、对租户减租免租，在多个省份推迟返工响应下，中国恒 大等多个房企均将员工开工日期再度予以延后。
碧桂园、融创中国、绿城控股等房企正通过线上渠道获客。但业内普遍认为，房子与其他商品差异化大、线下购房属客户习惯等，线上售房转化率低，售房效果并不明显。房企的销售普遍陷入被动局面。
以“湖北市场的销售额排名靠前，但相比于长三角、珠三角市场在公司业绩‘盘子’的分量来说，湖北市场重要性靠后”，对于武汉等楼市长远基本面整体看好的保利发展人士也直言，“疫情的冲击是全行业性质的”。
克而瑞新近公布的2020年1月百强房企销售额，除万科、金地集团、金科股份(000656.SZ)等实现正增长，销售增速整体下行。
“1、2月历来是房企的销售淡季，前两月销售额大概占全年10%。疫情引发的停售对2月影响最大，今年三四月的‘小阳春’大概率泡汤。” 华南地区一家房企营销人员表示。
相关研究机构人士也表达了类似观点。“相比于SARS时期，当下GDP增速趋缓、行业市场规模继续大幅增长的动力明显减弱、房地产市场监管政策基本面更严格，这次的疫情对市场的影响会大一些。”
几乎多位受访企业和业内人士均将3月视为能否改变上半年销售局面的关键点。
“一季度中3月份为传统旺季，占一季度销售额接近一半。如果疫情3月仍未解除，上半年估计销售额很难修复。”一家布局湖北地区的房企董秘办人士透露，公司目前也是根据疫情动态调整对应的经营决策，动态跟进评估疫情可能对公司业绩产生的影响。
受疫情影响，诸多新问题接踵而来。相关研究机构人士指出，比如，房企开工的节奏和时间延后，交付项目也会延后，这几乎是全行业不可回避的问题。同时，线上蓄客如何实现线下转化，也是房企当前需要攻克的核心难题。
高债房企进一步承压
至2019年末，资金紧张已然是困扰房地产行业的首要问题。疫情当前，本就现金流吃紧的房企不得不直面更残酷的资金链挑战。
天风地产根据2019H1报表数据，32家典型房企的现金/短债覆盖倍数72%，自由现金流/短债为-18%。总体而言，房企短债偿债能力不强。
白彦军指出，若疫情持续，民营房企短期现金流会受到比较明显的影响，接连而来的还有股价的波动、全年房屋竣工和交付面积的下降、股权质押难题等。
换言之，短期负债较高的民营房企将成为疫情冲击的首轮对象。具体到湖北市场来看，诸如以奥山控股为代表的本地中小民营房企，其抗风险能力整体较弱。此前公布的招股书显示，净资本负债比率2016-2018年分别录得316.5%、568.9%和283.1%。
此外，2019年武汉土地市场“大赢家”的融创，及大手笔拿地的华夏幸福、美的置业等企业，项目沉淀在手中短期内难以回笼现金，对区域公司的短期资金链也将构成挑战。因为在业内人士看来，鉴于疫情对当地居民造成的心理创伤较大，武汉以及湖北的房地产市场信心恢复，将慢于其他省市。
华发股份人士表示，由于线下售楼处关闭，整个行业一季度业绩料都会受到影响，“一方面，公司要看疫情的进展；另一方面，公司后续复工之后会采取加推、促销、加快现金回款等其他方式对冲疫情的影响。”
而放眼到中长期来看，数位受访人士对于武汉在内的湖北市场保持着相对乐观的态度。
“长期还是要看城市基本面。相比于重庆、成都等二线城市来说，产业基础不逊色的武汉，人口基数大且大学生群体超百万，近年留汉的大学生人数成递增之势，刚需和改善需求旺盛。”华发股份人士表示，只要武汉城市基本面没有变化，居民的需求只会延后，不会消失。
作为对资金端、政策端高度敏感的行业，能够缓解房企忧虑的另一块压舱石，或许是金融财政、地产监管等方面的宽松预期。例如，央行近两日投放流动性累计达1.7万亿元，也给予了部分房企信心加持。
“当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金问题，建议房企积极响应政策，做好预案。” 白彦军续称。
喜忧参半的是，中国恒 大、融创中国、龙湖集团、碧桂园、新城控股(601155,股吧)等少数房企赶在2020年1月窗口期累计发行超百亿美元债。诸如，中国恒 大于1月中旬一方面将A股上市期限延长一年；另一方面，又发行了60亿美元票据。这为等待疫情散去，“春天”来临的房企提供了腾挪的空间。
