强省会时代来临，多个省会城市土地收入大幅增长
文章来源：第一财经
在住房成交呈现分化的情况下，土地市场的分化也十分明显。一二线城市尤其是强省会城市的土地收入高涨，成为土地市场的主角。
1月11日，杭州土地市场再迎土拍，共出让地块七宗，其中三墩北A-R21-20地块与东新单元XC0604-R21-03地块为住宅用地。三墩北A-R21-20地块经过20轮报价，由钱江房产以154977万元总价竞得，楼面价15017.73元/平方米，溢价率29.17%。东新单元XC0604-R21-03地块经过41轮报价，由绿城以269729万元总价竞得，楼面价28275.26元/平方米，溢价率17.41%。
近年来，杭州的土地出让收入一直领跑。2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年达2501亿元，2019进一步增加至2836亿元，继续在各个城市中领跑。2015年以来，杭州土地出让金收入约为10019亿元。
土地市场分化，强省会卖地收入大幅增长
在杭州领跑的同时，其他多个省会城市土地出让增幅也实现高速增长，不少城市创下新高。
中原地产研究中心1月1日发布的统计数据显示，2019年，土地市场继续高位运行，该中心统计的50大城市合计土地收入4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，刷新历史纪录。其中，出现16个土地收入过千亿元的城市，刷新历史同期纪录。
这其中，几个省会城市的增幅颇为引人关注。南京2019年土地收入达1696.8亿元，同比增长77.32%，福州增幅为63.37%，昆明为59.85%，武汉为27.89%。土地没有超过1000亿元的城市中，合肥土地出让收入增长了33.32%，长沙增长了33.75%，贵阳增长了52%，南京增长了54.64%
有关机构华中市场研究中心主任李国政分析，以武汉为代表的新一线城市，成为头部房企深耕布局的重点。特别是武汉推行“用地预申请”模式，将定向拿地公开化操作， 激发了“私人定制”地块交易的积极性。
根据有关机构统计，2019年武汉土地出让金额1766亿元(涵盖居住商办等)，创历史新高，位居全国城市第五。至此，武汉出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名。同时，武汉以4387万㎡建面成为全国重点城市第五位，市场潜在开发量可观，也保证了长期可持续发展。
中房智库的研究显示，2019年土地成交趋势上看呈现两大特点：一是拿地重心由三四线城市向一二线城市转移，城市分化加剧；二是拿地更趋向头部房企，市场集中度进一步提升。
土地市场的分化，一方面与目前楼市销售的分化密切相关。易居(博客)房地产研究院1月8日发布《2019年12月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2019年，大部分前两年成交火热的三四线城市楼市开始降温，纳入报告的18个三四线城市全年成交面积同比下降6%，是三类城市中唯一同比下降的。一二线城市与三四线城市的楼市销售出现明显分化。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，2019年三四线城市整体楼市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，是一二线土地市场升温的主要原因。
强省会时代来临
土地市场的分化，另一方面，与当前我国区域经济发展要求发挥各地比较优势，尤其是提高发挥中心城市、都市圈、城市群的带动引领作用有关。
2019年8月26日召开的中央财经委员会第五次会议指出，当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。新形势下促进区域协调发展，要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，增强创新发展动力，加快构建高质量发展的动力系统，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。
2019年中央经济工作会议也再次强调，要提高中心城市和城市群综合承载能力。
在这个过程中，大幅放宽、放开二线城市落户限制，也是提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，发挥中心城市引领带动作用的重要一环。
近日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，要求以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
从人口落户的实际情况来看，在一线城市容不下，三四线、中小城市吸引力又偏弱的情况下，强二线城市尤其是省会城市将成为未来人口聚集的主战场。
陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一财经表示，城市的发展不是大中小城市齐步走，而是要优先发展中心城市，省会城市正迎来发展的黄金期。
厦门大学经济学系副教授丁长发认为，在我国经济进入到转型升级新阶段后，科技人才对经济发展的作用日益凸显。省会城市是全省的政治、文化、教育、医疗等中心，集中了全省最好的要素资源，发展优势正日益凸显。
比如，在加快高铁建设的过程中，省会城市大多是所在省份高铁网络的中心枢纽，在高铁、城际轨道网络日臻完善之后，省内普通地级市的人口、资金等要素也会进一步向省会城市集聚。
近年来，省会城市的首位度总体呈现逐年提升的态势。根据第一财经记者统计，从2010年到2018年，省会城市首位度占比提高的有24个城市，只有3个省会城市占比出现下降。
除了落户，土地指标等要素也在向中心城市和城市群倾斜。省会城市土地指标增加了，土地出让金收入增长了，可以加快补足城市发展的短板，比如城市轨道交通等方面，进而做大做强城市平台，提升中心城市集聚资源和辐射带动周边发展的能力。
以杭州为例，至2022年亚运会前，杭州要形成总长度达516公里的轨道交通，并实现轨道交通十城区全覆盖。这个规模跟现在的一线城市相当。而当前杭州的城轨运营里程仅为132.46公里。这意味着，未来三年内杭州城轨运营里程要增加三倍左右。如此大的增幅，需要雄厚的地方财政支撑。
当前，二线城市，尤其是省会城市也都在纷纷做大做强城市平台，提升省会城市首位度。
在1月7日的南京市政协十四届三次会议上，江苏省委常委、南京市委书记张敬华还特别提到，当下杭州、合肥、成都、武汉等兄弟城市都在全面发力，日渐成为带动区域发展的重要引擎。在激烈的区域竞争中脱颖而出，这是南京的重大机遇、重大使命，也是重大挑战。南京必须全面提升城市承载力、辐射带动力、综合竞争力。
广西提出，今年要增强重点中心城市辐射带动能力。大力实施强首府战略，推动南宁成为引领全区高质量发展核心增长极。
在这个过程中，省会城市的发展也为市场所看好。以武汉为例，有关机构华中市场研究中心主任李国政分析，当前武汉已成为兵家必争之地，先后吸引了60家中国百强房企，15家2000亿级规模房企悉数到位。2019年，随着主城区重磅地块增加，以及光谷、沌口、临空港等热点区域加大供给，虽然有熔断机制约束，依旧挡不住武汉土地价格全面上涨的势头。
