房企扎堆回归一二线城市
2019年楼市调控不断，但50大城市土地市场总量仍然创下新高，部分城市卖地收入超过2000亿。
值得关注的是，城市之间分化明显，开发商纷纷重回一二线，三四线土地市场进入低迷。
土地供应和投资的变化，将导致未来楼市供应、供求关系的变化。除了深圳住宅供应稀缺，在绝大部分城市，供求平衡或供大于求开始出现。比如，2019年北京房地产市场低迷，一大原因就是限竞房供应、库存巨大。
从整体来看，土地拍出高价，进而影响新房定价、推高房价的时代过去了。在房住不炒的基调下，未来房价上涨的空间进一步被压缩。
市场严重分化
中原地产数据显示，2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下，合计卖地共4.41万亿，同比上涨19.33%，刷新了历史纪录。
部分城市的卖地收入超过2000亿，其中属杭州最多，达到了2836亿。
其余像上海卖地1992亿，广州1864亿，苏州1850亿。共有35个城市卖地已经超过500亿，刷新历史记录，68%的城市卖地金额同比上涨。
中原地产首席分析师张大伟称，相比于2018年严格的土地管制，2019年的土地市场约束减少，政策的微调使得开发商的拿地积极性明显提高，从二季度开始一直处于高位运行状态。
由于部分企业的增量加大，企业的拿地积极性也明显升高，尤其以第二梯队的房企抢地最为坚决。
截至2019年11月，前50家房企拿地超过2万亿，同比2018年上涨达17%，刷新了历史纪录。其中，拿地最多的有万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿，拿地超过500亿的房企高达9家，另外38家房企拿地超过200亿，刷新历史同期纪录。
令人印象深刻的是，2019年的土地市场，部分央企、国企表现积极或激进。如保利、中海、越秀等，在北京、广州，佛山等城市拿地颇多。
不过楼市整体与前三年已经明显不同，不同的城市地区之间也出现了明显的分化。开发商们的兴趣重新转向了一二线，成交占比提升3个百分点。
相对而言，三四线的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况，中原认为，三四线部分城市不排除有进一步微调楼市的政策。
“现在市场整体下行，在一二线城市拿地可以提升销售，利润相比于三四线城市更大。”一名开发商直言。
2019年中，一二线城市曾迎来了地价的回涨，如深圳6月拍出了几个地王，一日收金200多亿。
不过，在进入下半年以后，由于融资渠道持续收紧，房企资金压力大，拿地积极性大幅降低，一二线大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率跌至10%以下，三四线城市的市场热度更是持续回落。
全国来看，克而瑞数据显示，截至2019年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%，考虑到前11月成交量与去年全年成交量存在4.3亿平方米的差距，2019年土地市场总量很难达到2018年的水平，预计会呈现下降趋势。
卖地金额的增速也已放缓。截至2019年11月底，全国300城经营性用地成交金额54169亿元，同比增长10%，与2018年全年16%相比明显收窄。
克而瑞认为，这主要是因为2019年下半年资本环境监管更紧，开发商融资困难，资金比较紧张，拿地热情下降。
供应影响房价
跳出土地市场本身，另外需要关注的是地价对房价的传导效应。历史上，由于“面粉贵过面包”多次上演，地价被认为是房价的先导。
克而瑞统计，2019年土地价格并未延续2018年的价格回落之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。
在一二线，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量也有明显的提升，也进一步推高了成交均价。
但从新房市场和二手房市场的走向来看，地价对房价的影响在弱化。由于整体上高价地不多，市场的预期和判断逻辑正在发生变化。
中原指出，2019年土地成交溢价率大减，客观上抑制了房价上涨的乐观预期。
如北京年内土地平均成交溢价率只有9.4%，低于2018年的14%，是最近多年来的最低点。
合计50宗各类住宅地块中，平均溢价率也只有10.5%，有18宗是底价成交，合计成交的商品房住宅地块含限竞房35宗地块中，溢价率为0的地块多达12宗，最近更是连续多宗地块底价成交。
整体上，溢价率也呈下降之势，由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3个百分点。三季度在房企融资渠道收紧的影响下急剧下滑，降幅十分显著，四季度基本延续了下降之势，开发商拿地的审慎程度大幅提升。
截至2019年第四季度，全部城市溢价率均已经跌破10%，尤其是一线城市溢价率已经跌破5%，大部分地块均以底价成交，降无可降；二线和三四线城市溢价率也分别降至8.0%、9.7%，土地溢价率也降至相对低位。
克而瑞指出，2020年地价难以进一步上涨。2019年来一些条件较好的地块因为投资回报率不高出现了无人报名而流拍的现象，在此影响下，为保证供应，政府适当调低价格预期，2019年末土地成交价格已降至上年同期水平。由于资本市场环境走弱的预期依旧，高融资成本下房企对拿地的态度将会更为谨慎，2020年地价也难走高。
此外，土地供应结构逐渐变化，将有望彻底改变房地产市场的供需关系，抑制房价大幅上涨。
最典型的如北京，从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个，超过1000万平米，供应住宅套数达到了57344套，而网签数据合计24089套。平均网签均价为48615元每平米，网签完成249万平米，按照成交套数计算网签完成率只有42%。
大量的项目集中入市带来了市场供应、库存的不断增加。从单月网签数据看，北京最近几个月都是高位，但与此同时供应量更大，库存依然持续积压，限竞房也已经连续15个月出现供应大于签约的现象。
北京的房价在2019年明显下跌，由于大量新房引走了客流，二手房市场持续低迷，整体下跌了15%-20%。
更大的范围来看，为了稳定房价，重点城市去年土地供应量也明显加大，如广州、上海、深圳、南京等土地供应量都超出了同期，预计2020年也会维持高位。
去年7月，《土地管理法》修正案草案中删去了“建设用地必须国有”，为集体用地入市扫平法律障碍，土地供应渠道也更加多元化。这意味着，未来主流城市的土地和房屋供应都会提升，进一步平衡供求关系。
2019年的楼市，除了深圳临近年末热度飙升房价上行，其他大部分城市基本都实现了平稳或小幅下跌，2020年，随着土地供应进一步改善，因城施策的执行，全国房价平稳或将是常态。
