六部门联手整顿租房乱象，“租金贷”明确生死线
中介机构假房源、吃价差，以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日，时代周报记者从住建部官网获悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。
时代周报记者梳理发现，《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面，包括房源信息真实性、房源本身合规性，以及房源发布平台建设等细节要求；对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面，包括提出加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是，《意见》还提出，在住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此，58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求，这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下，预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍，今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月，住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》，并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法，成立工作专班并指定联络员，以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据，从2019年6月1日至11月19日，全国共排查住房租赁中介机构81416家，查处违法违规住房租赁中介机构9197家，通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化，住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现，《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范，以及违规惩处最受人关注。
?“在租赁市场上，住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配，其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高，预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示：“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益，承租人确保在租赁合同成立后，租赁合同的真实性获得认可，不会因房屋所有权变动而影响继续承租；同时便于规范租赁企业的经营行为，更加公开和透明，对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外，《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示，“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构，才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象，存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
?多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面，《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求：应当加强住房租赁金融业务的监管，并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据，并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面，《意见》规定：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外，对企业资金监管，《意见》提出：住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此，多位专家向时代周报记者表示，“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年，部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂，而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀，部分企业挪用资金拓展房源规模，一旦资金链断裂，承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说，租金贷作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加对租金贷的监管趋紧，会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到，“租金贷”曾是租赁企业，尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时，“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示，从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响，接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断：“此前由于监管缺位，住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%，那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现，30%的生死线，各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书，青客公寓与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响，长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示：“一旦监管资金池，那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年，长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示：对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险；涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处。
