厦门年末土拍收官战 揽金150亿与神秘黑马揭晓
在房地产行业的信号传递中，地市这一环的“应激反应”往往是最先触发的。
岁末，厦门迎来了一场土拍大战，起拍总价高达128亿元，地块总建面约45万平方米，是今年以来规模最大的一次集中推地。
兵家必争之地的岛内更是难得地一下子推出两宗，且其中一宗原本并不在今年3月份公布的供地计划里，业内多将此行为认为是“提振市场”。
12月24日中午时分，五宗地最终全部成功出让，总揽金150.62亿元，岛内枋湖2019P05地块以75.25亿的成交价成为厦门新晋总价地王，竞得企业是神秘的黑马“恒融晨”。
分化的岛内外
据悉，此次出让的分别是位于岛内的乌石浦2019P04地块、枋湖2019P05地块，以及位于岛外的集美J2019P02地块以及海沧2019HP02、2019HP03地块。
岛内与岛外，则刚好映射着近段时间以来厦门楼市、地市的热度分化。据悉，自下半年以来，在融资环境愈加收紧的大环境之下，厦门岛外地块多出现底价或低溢价率成交的情况，其中最为突出的集美新城地价也由3万元/平方米降落到2万元/平方米。
而另一边，岛内每一次推地则都会引发一场争夺战。就在11月19日，中骏以总价59.4亿元击败建发、华发、正荣、大名城、平安、联发、金茂、旭辉等12家房企，竞得厦门岛内湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率30.12%，登上厦门总价、地价上的“双料地王”。
用冰火两重天来形容也不为过。正值年底，政府、房企或买房者，或许都想借着最近市场吹的暖风，通过土拍这个现成的参考坐标来观察一下来年楼市走势。
最先放在货架上的是岛外的集美地块，这是集美新城今年第三次土地推地，也是此次土拍的一大看点。集美一直是岛外较为特殊的板块，作为厦门跨岛发展的桥头堡和排头兵，集美新城在近10年发展中也带动了板块楼市的火热。但同时，在市场整体受冷中其“抗压”能力却不比岛内。
据悉，在今年前两次的拍地中，虽在配套条件上有差异但地价差异高达1万元。前一次为中海4月份38亿元摘得一宗商住地，楼面价达30996元/平方米打破集美新城纪录，溢价34.7%；后一次则为11月底正荣10亿落子首进厦门，楼面价仅20016元/平方米。
对于集美此番再次推地，开发商似乎重燃起热情，共有8家房企参拍。出让信息显示，集美J2019P02地块位于集美区杏林北二路与杏锦路交叉口西北侧，土地面积3.62万平方米，总建面12.6万平方米，容积率3.5。
该地块经历了一个小时的拉锯战，最终，国贸&中交力排大名城以31.51亿元斩获地块，成交楼面价25248元/平方米，溢价率14.75%。
2.5万元/平方米的地价正处于今年集美土拍的中间价格，对此有业内对观点地产新媒体表示，该地块条件比较优质，且位于地铁上盖，拍出的价格只能算是中规中矩，虽相比于上一次拍地有所回升，但仍是一个相对理性的价格。
另外位于海沧的两幅相邻地块则是延续了之前岛外土拍低迷之势，均被建发底价拿下。其中建发以9.98亿元竞得海沧2019HP02，成交楼面价22007元/平方米；以11.41亿元竞得海沧2019HP03，成交楼面价22006元/平方米。
岛外三宗地以52.9亿元顺利出让后，岛内地块才是重头戏。
值得注意的是，在岛内两宗地块此前的出让要求中，均限制商品住房销售均价不得超过7万元/平方米，对于出让价及项目利润空间有一定限制。
率先开拍的是乌石浦2019P04地块，相比于另一宗起价高达61亿元的地块，这宗地因条件优质起拍总价较低而有多达7家房企报名。该宗地块位于厦门湖里区乌石浦路与兴山路交叉口西北侧，土地面积为1.83万平方米，地上总建面积5.33万平方米，容积率2.9，起拍总价18.37亿元。
最终该地块以22.47亿元的总价花落联发，楼面价达42833元/平方米，溢价率22.32%。上述业内人士就认为，该地块持有的总成本相对较低，对于手头余钱不太多的中小房企来说比较具有吸引力。
仅剩悬念的是未拍已是厦门总价地王的岛内枋湖2019P05地块。据悉，该地块位于枋湖北二路与纵四路交叉口东南侧，正是邻近11月中骏59.4亿元摘得的2019P01地块；土地面积为5.04万平方米，总建面积17.46万平方米，容积率3.5，起拍总价61.08亿元，起拍楼面价3.5万元/平方米。
地块同样吸引了平安、中骏、建发、金茂、恒兴、恒融晨、深圳鸿荣源等7家房企参拍。房企们对这宗巨无霸地块同样热情不减，开场中骏更是一下子就提价12.42亿，总价飙至73.5亿元。
多方争夺下，最终枋湖2019P05地块被“闻所未闻”的厦门恒融晨以总价75.25亿元摘得，楼面价43123元/平方米，刷新厦门地块总价纪录；不过，该楼面地价仍距刷新纪录有一小截距离，比中骏2019P01地块楼面价45103元/平方米相差约2000元。
神秘的黑马
黑马厦门恒融晨的出现令众人诧异，在一厦门购房群里有人猜是建发，有人猜是金茂，甚至有因为“恒”“融”而猜是恒 大、融创。较为官方的说法是一当地公众号称是汇诚和建发联合体。
据观点地产新媒体查阅企查查获悉，该企业并没有其他关联企业，仅有法定代表人林晨娟。注册地址是厦门市湖里区枋湖北二路889号618单元，该地址正是厦门湖里建发城建集团有限公司所在地址。
观点地产新媒体向建发相关人士求证，恒融晨实为建发旗下做一级整理的壳公司。至于与其他公司联合拿地，该人士则表示为建发单独拿地。若算上该宗岛内新地王，此次建发总共斥资96.64亿元摘得三宗地块，无疑为此次厦门年末收官战的大赢家。
而在12月24日晚上，建发国际发的一则公告显示，其已将受政府委托进行一级土地开发整理的“后埔-枋湖旧村改造项目”部分地块进行出让，出让地块正是厦门2019P05地块，成交总价为75.25亿元。
即是说，在对地块进行拆迁改造之后，建发又将地块从招拍挂市场中收入囊中。可以比对的是，今年11月中骏57.64亿元摘得的岛内枋湖2019P01地块，同样由建发主导一级土地开发项目，但最后建发选择“陪跑”并没有夺下地块。
事实上，此次竞拍的五幅地块建发悉数报名，此次另一宗岛内高地价地块其还与兄弟企业联发争抢得十分激烈。
为何建发如此大手笔买入厦门？这或许与建发目前在厦门的存货量有关。据悉，建发今年在厦门主推的是建发玺樾和建发央著，且去化情况均不错，其中建发玺樾7月开盘时当天回笼超40亿元。目前，建发玺樾、建发央著两项目所剩库存不多，已无未入市新盘。
另据了解，近两年来建发加快了拿地扩储节奏，包括不少大手笔补仓，如去年底57亿元摘得厦门湖里薛岭地块，溢价率27%；今年7月份以17.96亿竞得上海金山新城宅地等等；另一边，密集的发债融资也随之出现，截至上半年旗下上市平台建发国际负债总额较年初450.41亿元增长53.67%。
上述业内人士表示，虽大手笔扩储对房企会造成一定资金压力，但建发作为“国家队”资金还是比较充裕的，加之政府年底有意推出一批优质的地块，这时候拿地是一个不错的选择。
百亿土拍轰轰烈烈落幕，新总价地王或对厦门地市及楼市带来一些乐观的讯息。然而，不可忽视的是，岛内市场具有一定的稀缺性、特殊性，并不能代表整个厦门楼市的走向。
西南财经大学经济学院博士生导师刘璐就曾向观点地产新媒体指出，厦门全市面积1699.39平方公里，岛内面积只有158平方公里，仅占全市面积的9.3%，土地稀缺也导致岛内供需矛盾突出，新房供不应求的情况可能长期存在。
“岛外的情况还是更加真实反映厦门的热度。”业内人士称，其认为此次土拍虽有小幅的回温，但总体而言厦门还是处于冷静可控的范围。
对于来年的走势，其认为总体或将延续较长一段时间的稳定期，但会出现“冷热不均”的情况。其中，岛内将持续火热，但是岛外则分区域，个别如集美新城的板块可能较为突出。(来源：观点地产网)
