金地的产业梦想
大概没有哪家房企的掌舵人，像金地集团董事长凌克这么关注产业，提起世界、中国的产业变迁和发展，如数家珍。
12月3日，凌克携金地集团核心管理层，包括总裁黄俊灿，高级副总裁徐家俊、陈长春，胶东公司总经理王为军等人，罕见地共同现身青岛。
他们是为青岛西海岸新区而来。金地集团与新区管委会签署战略合作协议，将在此开发三个项目，均为产业园区。
金地将为西海岸导入体育、教育、康养、医疗等资源，推动人工智能、智能制造、生物医药等产业落地，预计总投资超过500亿。
几年前，金地就进入了产业地产领域，迄今为止已运营20个产业园。这家曾号称为“万保招金”四大龙头之一的开发商，没有陷入单纯的规模之争，而是将眼光放到了更远的未来。
从深圳、上海，再到青岛，乃至美国，金地演绎了一家中国房企探寻产业变迁，主动牵引产业转移，并探索产融结合、开发运营产业园区的故事。
2019年前11月，据克而瑞排行榜，金地销售1752亿，排名15。对“金地速度是否慢了”的疑问，凌克不以为意，他的关注点更在增量市场。
在凌克看来，产业园区的本质仍是办公楼，是房地产开发业务的延伸，“办公是房地产除住宅之外的第二大生意，”在这个新的赛道上，金地要力争上游。
第二大生意
深圳南山高新区，金地威新产业园，一片繁忙景象。
这里集中了6家世界500强和17家上市公司，包括英特尔、亚马逊、松下、阿里巴巴、大疆创新等知名公司；2018年税收同比增长19%，达到6亿元。
这是金地的第一个产业园，如今已成为产业园区运营的样板。凌克对21世纪经济报道记者说：“英特尔、亚马逊华南的研发中心、大疆总部都在这里，除了这些特别知名的公司，还有很多中型的公司。”
深圳之外是上海。据凌克介绍，在上海，金地已经落地闵行科创园、虹桥科创园、嘉定智造园、宝山智造园等多个产城融合项目，还有两大文创产业园区——上海8号桥和三邻桥项目。
2018年，金地的产城项目又在南京落地，获取了位于南京国家级软件产业研发基地的南京雨花科创中心项目。
此次落子青岛，又是金地产业开发运营的一大突破。凌克透露，在青岛的项目中可售面积很少，都是持有运营，将来要引入产业公司。
金地产业园区亦在海外布局，尤其是高科技集中的美国。
7年前，万科判断住宅开发规模即将见顶，遂转型城市配套服务商，寻找增长的“第二曲线”；7年来，房地产行业转型风盛，几乎所有的开发商都在寻找自己的新路径。
金地也不例外，凌克找到的路径是地产相关多元化，从住宅延伸到办公。
凌克认为，“产业园区本质上还是办公楼，只是业态不一样，办公楼是地产生意里面的第二大生意，第一大是住宅，第二大就是办公楼；办公楼又分两种，第一种就是纯粹的办公楼，第二种就是产业的办公楼。”
截至目前，金地集团开发和运营的产业项目接近20个，累计园区面积200多万平方米，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞和圣地亚哥等地。
然而一个绕不过去的问题是，过去4年，在货币高发之下，住宅市场经历了一个超级大牛市，碧桂园、融创、旭辉、新城等一批高周转的黑马冒了出来，规模、增速大幅超越了万科、保利、中海、华润、金地这样的老牌地产公司。
金地是否错失了住宅开发的机会窗口？规模增速是否太慢了？凌克着急吗？
凌克听到这样的问题立刻回应，“金地的销售额并不差。不能只看规模，还要看净资产、总资产、利润等指标。”
他不太关注金地的销售排到第几，长远来看，他认为地产的几类大生意都要做，“住宅、办公楼、公寓，这些我们全部都会去做，还要到全世界去做，这就是金地公司。”
凌克称，金地现在开发的产业地产都很成功，“首先引入的产业是技术含量比较高的产业；第二这些公司的经营情况很好，也给当地政府创造了很好的税收。”
到产业中去
几年前，北师大金融教授钟伟就指出，“房地产公司应该思考如何加载产业，将来运营商会‘吃掉’开发商。”
房地产进入存量时代，开发转向运营，逻辑简单明了，但实际操作却难上加难。
加载产业，意味着开发商们要进入、沉浸到自己完全陌生的领域，这是一场脱胎换骨的折磨。
目前市场上，很多所谓产业的项目，本质仍为房地产，以出售物业反哺持有物业。产业地产的先锋华夏幸福，财报中的收入来源仍大多是销售。
凌克这几年脚步遍及中美多个城市。他认为，做产业园区的运营必须要懂产业，其中最核心的就是，弄明白产业变迁和发展的规律。
在他的观察中，产业大概有三种迁移：第一种是按照人才迁移。以美国为例，“在美国做生命工程、医疗，往前推二十年是波士顿，但是今天看就不止了，旧金山、圣迭戈、奥斯丁旁边也有很多生命工程的公司，因为旧金山、圣迭戈的大学医学系比较好，这就是人才带来产业的改变。”
第二是按产业的梯度迁移，比如从深圳到东莞、再到内陆城市；第三是有一些特别的大公司，带出来一个城市的产业改变，比如说亚马逊之于西雅图，阿里巴巴之于杭州。
凌克认为，产业总是不断地由贵的地方逐步往便宜的地方走，“迁移还是有规律的，最后研发中心会在中心城市，比如旧金山全是公司总部加研发中心，深圳那么高的成本，再去做一个生产车间就贵了；一些小一点的研发中心和生产基地，就来到菲尼克斯、德州、青岛这类城市。”
金地的产业园布局也符合这样的路径，从深圳、上海，再到南京、青岛等地。主要招商的产业为人工智能、生物医药、智能制造等。
凌克告诉记者，在选产业进入园区时，还是倾向于高端产业，“高端产业、总部研发的办公楼最有竞争力，它们更稳定，租金也高。但也会做产业链的全配套，配一些厂房。”
青岛的三个项目，分别位于桥头堡国际商务区、交通商务区和隐珠街道，金地将投资配套项目，导入不同的产业资源，比如康养、文体等，打造产城融合生态圈。
在房企多元化发展的大背景下，不少房企都选择进军科技前沿领域，如碧桂园斥资百亿研发智能机器人，恒 大投资新能源汽车等。
金地的定位非常清晰，还是开发商、运营商，而非自己去做产业实体。虽然旗下也有智能软件公司，但金地不会激进地进军前沿科技，只会去投资或合作。凌克感慨，“今天的电动车多难卖啊？”
盈利的闭环
每一种生意都有它的盈利模式，住宅开发就是拿地盖房再卖掉，赚的是土地升值的差价，是一种即售模式。
而产业园区就不一样了，它需要持有运营。凌克认为，产业地产的盈利，主要来源于租金收入和资产升值。
“产业做成功的标志之一是租金收益率，金地目前的产业地产一般的租金收益率都在7%-8%；如果开发一个纯办公楼，只需要5%-6%就可以。因为要把它卖掉的时候，买方出的价往往更高。”凌克说。
造成这一区别的主要影响因素是流动性和出租率，他解释，办公楼更容易流动，产业地产“接盘侠”少一些；另外产业地产都是大租户，一个租户如果退了，出租率就会受很大影响。
产业园区的生意，最后做得成不成功，对发展商来说，就是看租金收益率或者把它卖掉的溢价。
而在运营的培育期，需要沉淀大量的资金，必须产融结合。金地早就设立了房地产私募基金稳盛投资，可以投资产业项目；金地的员工跟投，也投入了产业，可有2倍杠杆。
此外，金地还与多个外部资方进行股权合作。凌克透露，在青岛的投资中便引入美国阿波罗基金，双方各自持股50%。
金地还投资了四只产业基金，分别是AMINO Capital(丰元创投)、元禾谷风、Mission Bay Capital、清源创投，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、合成药物、基因检测等领域。
凌克表示，金地作为开发商，做产业地产的最终目标并不是持有运营，“还是要卖的，哪一个开发商会把所有的物业全部拿在手上？”
在卖之前，凌克同意，运营价值越高的资产价值越高，“租金表现得越好，卖的价就越好。”
凌克透露，金地在圣何塞开发的产业园卖给了谷歌，自有资金的收益率估计是25%。
在国内，产业地产要转售目前比较困难。凌克指出，有一种人是做资产管理，他们希望长期持有优质资产，比如保险公司。它们就是合适的接盘方。
在过去，保险公司只愿意投资和接盘北上广深等一线城市的资产，如今形势转变，北上广深收益率变低，成都、武汉和杭州等城市产业经济规模不断扩大，保险公司接手资产的意愿也变强了。
他也期待REITS模式的“出售”和退出。美国产业地产的大公司，最后都是做REITS，办公楼、产业地产、酒店、公寓全部都是REITS，“迟早中国也会有这个的。”
凌克认为，REITS需要控制负债率和风险。REITS是把资产分割成金融产品，卖给了普通老百姓，所以不允许过度高周转，因为高周转意味着高杠杆、高负债，那这个公司的风险就大了。
新的竞争力
一家公司的业务与风格，往往与创始人、领导人密切相关，凌克崇尚稳健之道，金地的运作也以“穿越经济周期”为核心出发点。
当碧桂园今年冲击8000亿，万科、恒 大6000亿，融创也上了5000亿时，凌克并不想盲目地冲击规模。
衡量一家公司长久的竞争力，更需要看ROE、净利润，以及新的盈利模式和能力。
对开发商而言，最核心的资源仍然是土地和资金。将视野扩展到全行业，一二线城市增量土地萎缩，公开招拍挂地价高企，几个大型房企巨头，都在通过各种方式获得持续发展的土地资源。
比如，万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上，试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。
又如，碧桂园要做智能机器人和科技小镇，恒 大借新能源汽车大建厂区，融创和万达争相拿文旅项目，华夏幸福也有产业新城，这些都可以得到地方政府的青睐。
而类似央企招商蛇口、华润置地、中海地产这类，他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力，也能与地方合作，拿到大型项目。
换言之，未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的，甚至垄断式的。“未来可能一家公司每年靠几个超大型项目，就能跑在前面。”深圳一家大型开发商人士说。
金地通过产业园区获取项目资源，是否可以成为这家公司新的竞争力？让它在房地产下半场竞争中突围？
对此凌克表示，拿地偶然因素多，金地有教育、医疗、文化体育等产业能力，可以去到不同的地方，在某些大型开发区里提供配套服务，导入产业资源，出发点“是为当地政府解决问题”，而非拿地。
“我们并没有那么高的期望，总是要去提供综合性的产品，通过这种方式拿地大概是30%，70%还是希望招拍挂拿地。”
不过显然，通过多年的产业园区运营，金地已经具备了更多面向未来的竞争力。最终，凌克认为，中国开发商的目标就是成为凯德，在开发+资产管理的模式下，“公寓和办公楼REITS的市值比住宅都大，管理资产1300多亿新币。”凌克说。
