上海：顶级豪宅降价冷风正使楼市变得异常敏感
顶级豪宅降价的冷风在楼市趋紧的调控下还是使市场变得异常敏感。
近期，有媒体报道，上海一套顶级豪宅降价35%，由之前的报价5.5亿元调整至4.1亿元出售，直降1.4亿元。
房地产中介称，这套占地4亩、1572.89平方米的“上海第一豪宅”檀宫8号，挂牌两年多无人问津，目前以4亿元出售后依然无人接盘。
降价的不仅是豪宅，普通住宅也不例外，家住上海闵行区的郑琼(化名)2017年5月通过中介购买了一套170平方米的大三房，成交价970万元，时隔两年，现在同小区同户型的房子挂牌价只有880万元，降幅近10%。
“上海楼市从2016年‘325’调控政策以来，经历2016年、2017年上涨阶段，从2018年下半年开始降温，今年上半年一二手房地产价格略有上扬，下半年再次降温，当前的房价相比2016年底2017年初时下跌了10%至15%。”上海易居房地产研究院杨红旭接受中国房地产报记者采访时表示。
“整个行业都有危机意识，现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样，有好转也有恶化的可能。”房地产业内人士表示。
楼市寒潮 一二手楼价全面下跌
受调控政策影响，中国房地产报记者在市场走访中发现，下半年随着大量新盘入市，上海市场早已处于供大于求状态，不仅开发商促销走量，各区二手楼盘均呈不同幅度下降趋势。
根据中原地产官方数据显示，位于上海市中心静安区的三和花园11月25日的挂牌均价7.52万元/平方米，环比上月下降0.4%；徐汇区中海鑫源园11月25日挂牌均价8.39万元/平方米，环比上月下降1.41万元/平方米；嘉定区江桥板块的澜茵华庭目前均价4.52万元/平方米，环比上月下降1.09%；闵行区梅陇二村11月25日挂牌均价4.74万元/平方米，环比上月下降4.24%。
自2016年3月25日，上海市政府发布被业内称作“沪九条”的楼市调控政策《促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提升购房条件和二套房首付款后，让当时很多在沪人士一夜间失去了购房资格。
2016年10月，全国统一要求调控政策进一步升级，要求提高首付比例；11月28日，上海再出楼市调控新政，提高首付款比例的同时认房又认贷。“325”政策和10月、11月政策的叠加，上海房地产市场进入实质性调整阶段，在多次房地产调控政策加码下，房地产市场逐渐降温，渐入寒意。
根据上海网上房地产官方数据统计，上海静安区2016年3月成交均价为86371元/平方米，2017年8月楼市高峰期静安区成交均价为126320元/平方米，2018年下半年开始回落。
今年，12月7日即将开盘的双地铁上盖项目，位于静安区长安路的凯德星茂邸，一房一价表中显示的开盘价为112670元/平方米起，截至11月26日，138套房源现场销售表示目前认筹客户仅为38组。
即将开盘的上海静安府东区项目也失去了几年前的“红盘”光环，今年开盘价依然维持2018年12月份的水平，在均价8.4万元/平方米的基础上下浮5%。二手房市场中，静安区的三和花园目前挂牌均价仅为7.52万元/平方米。
在这股楼市寒潮中，即使是上海市中心静安区的销售去化率也大不如前，一二手楼市场整体呈降温趋势。
整个行业都有“危机意识”
根据上海网上房地产官方成交数据显示，截至2019年11月14日上海内环以内成交均价为108955元/平方米，内外环间成交均价为55707元/平方米，外环以外成交均价23622元/平方米。
今年的热门区域临港自贸区，2018年4月高峰期平均成交均价为26840元/平方米，之后呈下降趋势，2019年1月成交均价降为23200元/平方米，降幅达13.5%。今年8月份以来受临港自贸区新政利好推动，2019年10月成交均价为25258元/平方米，价格略有回升，但比2018年4月依然有所下降。
上海市中心的楼盘去化率大不如前，远郊区的楼盘基本处于卖不动的状态，有数据统计，郊区市场去化率只有20%~30%。对于市场这一现象，中原地产项目部总经理黄韬表示，中原地产在全国30多个公司从2018年开始整体业务量都有一定的减少，业绩受影响较大，中介机构同样会随着市场变化进行调整，甚至会考虑缩减店铺。
一方面融资环境受阻，房企融资接近冰点，另一方面市场销售不理想。最近，房企高管跳槽，多家中小房企宣布破产的消息时有传出。自今年7月份宁波银亿集团宣布破产重整以来，银亿股份多个银行账户和股份遭遇冻结，最近广州曾经的豪宅开发商颐和地产同样出现多起债务违约。
根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企增加至431家之多。
对此，中原地产黄韬说：“整个行业都有危机意识，现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样，有好转也有恶化的可能。”
楼市明年触底反弹？
2019年接近尾声，还剩最后一个月，依然有不少楼盘选择在12月份开盘，为年终目标做最后的冲刺，但在全国楼市持续偏紧的调控政策下，短期内很难出现实质性反弹。
对于明年的房地产市场，杨红旭表示，楼市可能会在明年见底触底反弹的概率比较大，到2021年~2022年市场情况会相对好很多，随着政策面宽松，市场往上走的概率较大。
对于未来的房地产市场，黄韬则认为，未来3年到5年，房子的投资属性将逐渐退出，中国经济将实现真正的去房地产化，房地产在整个经济当中不占主导地位，房子回归居住属性，将形成中国房地产的全新面貌。
“房地产还有几年发展期，房企和市场在2026年都还有机会。” 同策研究院首席分析师张宏伟如此说。
