珠海成新战场 近九成拿地者是“过江龙”
珠海正在成为房企布局粤港澳大湾区的重要选择。
继中国金茂、世茂集团今年下半年首进珠海后，11月14日，宝龙地产以20.5亿元拿下珠海一宗商住用地，作为进入粤港澳大湾区的首站。
据统计，截至11月20日，珠海今年出让的17宗地块中，外来房企拿下了15宗。涉及拿地的15家房企中，有5家是首进珠海，占比超三成。粤港澳湾区的红利显现，让珠海的吸引力也不断提升中。
从1980年设立经济特区以来，珠海凭借着优越区位蓬勃发展，加上去年港珠澳大桥通车，成为内地唯一与香港、澳门同时陆路相连的城市，随着粤港澳大湾区规划落地，吸引了一大批房企进入。
超三成房企首进珠海拍地
珠海在粤港澳大湾区建设中，与深圳、广州同属“第二梯队”的特区城市，随着自身交通大发展，以及独特连接港澳优势，成为了粤港澳大湾区重要门户枢纽。
中国房地产报记者了解到，2016年泰禾集团、华润置地、黑龙江高盛、融创中国首进珠海；2017年龙湖地产、深圳颐盛、河南领创在珠海“破冰”；2018年建发房产、新力集团首次在珠海落子，2019年珠海又迎来了鹏瑞地产、天地源、中国金茂、世茂集团及宝龙地产。
10月18日以56.4亿元摘得港珠澳大桥珠海口岸地块的世茂集团，将珠海作为其继7年前开拓华南版图后的新突破。
看好珠海的原因，世茂集团对记者解释称：“粤港澳大湾区的未来是实现人流、物流、资金流的高效互联互通，基于珠海口岸区域黄金腹地的‘大桥’经济，及日均约7万客流的发展红利，珠海将快速融入湾区快速网络的城市新客厅。”
另一家选择珠海作为粤港澳大湾区首站的宝龙地产，则对记者表示：“唐家湾历史文化丰厚，自然风光秀丽。高新区作为珠海创新驱动的主引擎，正全力打造粤港澳大湾区区域创新中心。”
值得注意的是，世茂集团和宝龙地产竞买要求均十分严格。宝龙地产要建设近9万平方米的购物中心、近3万平方米的五星级酒店等。而世茂集团也被要求引进20家五星级酒店之一，16万平方米的旅馆建筑面积中建设不少于2个酒店项目，且办公物业还需要自持。
对于苛刻的条件是否会影响房企盈利，世茂集团对记者表示了信心：“拿下珠海口岸地块是集团布局珠海的起点，更是布局大湾区的重要一环。集团2004年涉足酒店行业，截至8月底，已拥有25家(含筹建)国际知名品牌酒店、82家(含筹建)自主品牌酒店为行业翘楚，与国际知名的酒店管理公司缔结了战略合作关系。”
莱坊中国战略咨询部高级董事陈铁东表示：“在珠海开发综合体项目，相比广深，地价优势会比较明显，开发办公、商业、酒店等商业地产，通常在非中心城市的投资，所要求的回报率会高于广深这样的中心城市，但还是要看具体项目。”
高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥也对记者表示了相同看法：“珠海市场竞争激烈不如广州、深圳等一线城市，但写字楼公寓市场不够发达，旅游市场容量也小，人口规模支撑有限，存在着不小风险。不过高风险，高回报，相比广深，珠海的回报率也相对要高。”
粤系房企倾向旧改拿地
有地缘优势的粤系房企较少出现在土地公开拍卖的市场。很重要的原因是，今年珠海推售的土地数量较少，推动地价不断上扬。
珠海中原研究中心数据显示，今年上半年土地市场供应规模为378.72万平方米，环比减少36.78%，成交为253.31万平方米，环比大降60.24%。供不应求下，商住用地成交楼面价达到10701元/平方米，同比上升20.1%。
因此不少粤系房企今年更倾向于通过旧改拿地，龙光地产确定为斗门三个旧村改造项目前期合作企业，卓越集团在11月拿下香洲旧改项目，而中国奥园继4月获得下栅村旧改后又在11月拿下翠微旧改项目。
以新晋粤港澳大湾区旧改“四小龙”的中国奥园为例，属于操作旧改项目十分活跃的一家公司。中国奥园董事局主席郭梓文早在上市时就表示，更倾向于通过并购来获取低成本土地。
目前公司实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，旧改项目规划总建筑面积约1604万平方米，预计货值约2197亿元。而珠海市场，从2015年进入，2017年加速发力，目前已储备11个处于不同发展阶段的旧改项目，规划总建筑面积约451万平方米。
看好珠海的原因，中国奥园对记者表示：“随着珠海城市拓展空间的越来越小，占地面积大、低附加经济效益的旧厂房改造将是城市升级改造的一大重点，这在珠海城市化进程中，会成为城市发展的主力。”
此外，其在珠海已经形成了品牌优势，更利于后续拿地。例如2015 年拿下梅溪旧工业区改造项目，2018年改造成为大型城市商业综合体，陆续创造就业岗位超过一万个，提升了整个片区经济发展价值，珠海奥园广场也成为了标杆项目，促使其陆续成为了翠微、关闸、联安、下圩、高沙、水翁坑等多个村的前期合作企业和开发企业。
“城市旧改与更新是奥园集团的重点业务方向，既是企业的机会，也是一践行社会责任的体现。”中国奥园对记者表示。
区位吸引产业地产落地
值得一提的是，珠海市政府推动的产业建设也吸引了一批房企产业地产落地。11月8日，华夏幸福公告称取得《中标通知书》，确认中标珠海斗门产业新城PPP项目，合作期限为30年。
对于要在珠海做产业地产，华夏幸福产业研究院院长顾强表示：“粤港澳大湾区人口集聚形态呈现明显的多中心特征，广佛肇、澳珠中江、港深莞惠三大城市组团构成湾区主要人口空间格局。产业发展格局中，就有以佛山、江门、中山、珠海等珠江西岸技术密集型产业带。”
顾强对记者直言：“在都市圈时代，我们期待粤港澳大湾区在空间格局上，呈现更加强化的极点尖峰和网络化发展趋势。我们看到高质量人口增长集聚带来的发展确定性，聚焦都市圈层面产业整体优势和局部强势，也希望制度创新能进一步推进其高质量发展。”
这背后是珠海近几年深入推进供给侧结构性改革，把发展实体经济作为经济迈向中高端的战略支撑，在工业企业培育、产业园区建设、招商引资、降低企业成本等领域出台了一系列的政策措施。
陈厚桥也表示：“珠海有独特优势，众多岛屿能发展海洋旅游，优良港口能发展海洋经济、港口物流产业，而珠海高新区，已经形成智能制造、人工智能等产业集聚。珠海能吸引以市场、政策、生态环境为目的的产业转移。”
珠海明确提出加快建设粤港澳大湾区创新高地，尤其是深中通道贯通后，将与港珠澳大桥、虎门大桥、南沙大桥等共同构成大湾区过江交通大动脉。
在陈铁东看来：“大湾区规划中明确提出澳门-珠海强强联合的引领带动作用，深化澳珠合作，预计未来二者之前的互联互通，协同合作更加深入。未来珠江西岸将以珠海为龙头建设先进设备制造产业带。”
