回落0.2%，房企自救难阻10月房地产开发投资同比增速重返下跌通道
9月短暂企稳之后，全国房地产开发投资同比增速“没能稳住”，重返下跌通道。
11月14日上午，国家统计局发布2019年1—10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1—10月份全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。
诸葛找房数据研究中心国仕英向时代周报记者指出，房企“促销”、“降价走量”等自救措施仍旧是支撑10月商品房销售的主要因素，但并未达到对冲开发投资走低的效果。从长期来看，房地产开发投资增速仍将维持平稳下降态势。
与此同时，热点恒热的分化态势十分明显。58安居客房产研究院分院院长张波提示：“从西部地区开发投资和销售情况来看，在全国依然处于明显领先地位。西部地区1—10月份开发投资同比增长15.7%，销售金额同比增长10.1%，区域内的重庆、成都、西安、昆明等热点城市对于区域的带动力不可小觑。而从58安居客线上数据来看，西部众多城市的二手房挂牌热度和用户热度在全国排名前列，这一态势预计在今年内不会发生改变。”
东部、东北部地区回落尤为明显
今年以来，全国房地产开发投资同比增速曾在1—4月份达到年内高点11.9%，此后受市场下滑及政策影响，增速开始放缓。1—8月和1—9月，全国房地产开发投资同比增速曾短暂企稳，维持在10.5%。但这一态势未能延续，1—10月又开始回落。
此前，多位专家在接受时代周报记者采访时曾表示，9月房地产开发投资增速短暂企稳，主要是受房企“金九”促销、“以价换量”的影响。“简单测算，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，房企靠‘以价换量’取得了9月销售数据的好转。”国仕英当时就指出。
“银十”同样延续了这一套路。国仕英指出，从今天刚出炉的数据来看，1—10月份，全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，为今年以来首次由负转正。“从商品房销售面积的维度来看，今年1—10月份是优于去年同期的。”但“降价”策略同样是其中的影响因素，“10月全国商品房销售价格环比9月下降1.24%，降幅扩大0.76个百分点；商品住宅销售价格环比9月下降1.41%，降幅扩大1.01个百分点。”
虽然销售表现优于去年同期，但房企开发的到位资金以及各区域投资趋缓，更大力度地拉低了全国房地产开发投资增速。
“10月份房企到位资金增速回落0.1个百分点。到位资金增速降低，意味着企业再投资意愿在降低；分区域来看，1—10月份，仅中部地区房地产开发投资增速维持稳定，东部房地产开发投资增速持续降低、西部和东北部房地产开发投资增速回落。以上综合因素影响下，1—10月房地产开发投资增速回落0.2个百分点。”国仕英表示。
“分区域看，东部和东北部地区的回落尤为明显。其中，东部地区由于投资额绝对值高，其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用。东北地区的降温速度要高于上半年水平，更低于2018年全年17.5%的水平，直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。” 张波指出。
未来将平稳下降
时代周报记者发现，对房地产开发投资额分别贡献达60%和30%的建筑安装和开发商购置土地面积，近期呈现向好苗头。
根据国家统计局数据，2019年前三季度，全国房地产开发投资为98007.67亿元。按构成分，建筑工程贡献54934.01亿元，安装工程贡献5006.39亿元，建筑安装占房地产开发投资额61.2%；土地购置费用贡献32011.87亿元，占比32.7%。
近期，这两大动力因素向好发展。
在开发商购置土地面积方面，今年以来，其增速降幅明显收窄。今年1—2月，房地产开发企业土地购置面积同比增速下降34.1%，达到年内最低点。此后到5月，都保持了30%的同比降幅。但从6月开始，这个降幅有所收窄。截至10月。国家统计局数据显示，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%。
在建筑安装方面，1—10月，房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速比1—9月份加快0.3个百分点。另外从新开工和竣工两个维度来看，新开工面积正在持续上涨，竣工面积降幅也有所收窄。
从数据对比来看，新开工面积增速和竣工面积增速的“剪刀差”正在收窄。1—10月份，房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，房屋竣工面积54211万平方米，下降5.5%。“剪刀差”为15.5个百分点，而这一数据，在1—9月份为17.2个百分点，在1—8月份为18.9个百分点。
中信证券明明团队表示，过去几年，因为停工或放缓施工，积累了大量的房地产未完工项目。近年来，这一情况已经逐渐开始得到边际改善，“在建安施工对房地产开发影响颇大的背景下，停工或放缓施工的项目逐渐开始恢复施工，会成为建安走稳的核心因素，而建安又将是房地产开发投资的支撑。”
但仅此尚不足以支撑房地产开发投资增速向上发展。
“预计到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的‘以价换量’策略。房地产销售将保持平稳良好发展，全年销售数据将与去年持平或小幅增长。另一方面，融资环境收紧进一步将影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或将进一步下降，开发投资增速会继续略有下降。”国仕英分析表示。
