大健康时代，康养产业是新常态下经济发展重要增长点。品牌房企探索多元化发展的道路上，也在通过不同形式跨界大健康产业，进军养老地产。顺应康养产业发展需求，绿色医养配套与适老化部品应如何发力养老地产？11月9日上午，第三届优采供应链管理大会暨优采平台成立8周年年会之“大健康及养老地产”分论坛在北京丽都皇冠假日酒店拉开帷幕。来自养老地产、养老服务公司、养老机构以及相关适老化部品企业等200多人，一同探讨大健康及养老地产与绿色供应链建设发展的新技术、新模式、新机遇。

　　会上，新田集团副总裁曹姣做了主题为《地产开发+养老产业探索》的精彩演讲。

新田集团副总裁  曹姣

　　演讲实录如下：

　　各位嘉宾，各位领导上午好，我来自郑州本土企业新田集团，我们公司也做地产和大健康运营，今天很高兴有机会，主要谈一下我们自己正在研究的一些模式。其中也涉及到一些案例，感谢相关的标杆企业给我提供案例的数据。

　　今天主要讲三方面，养老地产发展概述，养老地产现状以及养老地产前景。

　　养老地产发展概述是从三方面展开，老龄化人口基养老市场发展阶段、养老政策发展阶段以及养老模式及养老地产发展阶段。

　　我国老龄化发展也是分几个阶段。第一阶段是1990-2003年，这个时间老龄化人口是比较低的。第二阶段主要在2003-2020年，这个阶段老龄化人口相对呈上涨趋势，是1.36-2.3亿。第三阶段是现阶段，2020-2050年，达到我们30%-35%的市场，这就是我们养老地产是有万亿的规模，这是老龄化人口的发展和现状。所以我们国内从2020年开始已经进入了超老龄化的阶段。

　　我国养老市场的发展也有几个阶段。初步阶段是从1999年到2010年，这个是有需求，没有市场。 第二阶段是快速发展，在2010-2025年，基本上算井喷市场，在快速发展。 第三阶段是成熟发展阶段，从2025-2055年以后，是一个较高水平，我们人口老龄化的三个阶段。

　　到现在我们看我们国内养老政策的发展，我对这个市场做了一个梳理，从2000年-2010到今年，20年时间，我部26个部委出台93个政策，从这个发展现状看，我们养老行业国家政策变化是非常快的，从国家大政策来说已经非常之多的，平均每年都有五个政策。

　　从政策分类来讲主要在法律法规方面、养老政策建设体系、部委规章以及设计规范上，这些都出了一些调控。从计划管理再向市场调控，向市场放开逐步过渡，这是我们国内的政策，是在国家政策对养老的红利阶段。

　　现在养老出现了很多配套服务，从智能服务、设计、权益、土地、税收，都是2016-2019年，我们后面再深度看一下2019年，国家出现了很多政策，2019年就有十个政策，在顶层设计上完成我们的计划转市场，放开养老市场，政策特点是：第一审批简化了，第二监管强化了，第三是法律保障了。这个是在促进养老政策快速发展，这是从政策层面，我们做这个行业必须关心这个层面。再就是2018年28个部委修订了这十个文件。   

　　养老地产发展也经历了几个阶段，第一是传统的居家养老，第二是社会机构养老，第三是社区养老，第四是社会与家庭兼顾，还有社区居家和医养结合，这也是做的比较好。最后一块是我们今天谈到的主题，把地产开发和养老相结合，就是以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充的养老体系，我认为未来我们养老地产的发展趋势会是这样，就是融合发展。

　　养老地产业也分为几个阶段：第一是过去养老院、福利院，这是萌芽阶段。第二阶段是政府办了一些老年公寓，像北京东方太阳城，包括远洋凯康养老，绿城的蓝庭老年颐养公寓。第三是养老社区，万科的随园嘉树、绿城的乌镇雅园。第四是我们说的社区养老，绿城的桃李春风，还有保利的合熹会，这是一个代表。

　　第五是社区大健康，包括恒 大养生谷，我估计我们这个行业做研究也会去找相关的资料。

　　养老地产是什么现状，总体来讲：是供需矛盾突出，整合难度高，高投入、慢产出，政策多，更新频繁。这个政策现状就是政策多、变化快、涉及面广，就是开发难度比较大。

　　而养老地产需求现状，主要是讲谁来照顾，花多少钱，在哪里照顾，什么时间照顾，这是我们面临的问题。我们国内目前看主要是养老院养老难，公立的就是花钱不多的条件好的养老院预约比较难，就跟好的医院一样，有的地方贵的养不起的。第二是居家养老我们也是缺，现在空巢老人、失智老人比较多，这个比例已经非常高了。

　　未来我们希望的发展趋势，养老院养老难和居家养老难，我们学的是健康管理体系，就是健康管理中心到健康大数据中心，这是整个链条管理，这是我们现在的现状。所以我们觉得到2025年以后我认为是有万亿养老产业的规模，这是我们现在的需求现状，有一个巨大的空间，有一个巨大的需求，这个市场是比较大的。而且现在随着生活水平提高，当我们老了我们认为是健康生活比包治百病更重要。

　　目前养老地产投资属性，有企业长期投资，我们现在讲这个是核心，我们现在说养老地产核心属性是养老，而不是地产，以养老带动地产。某些公司说我们是做不盈利的企业，我也是做企业，我觉得我不太相信，不赚钱的东西肯定不长久。我们不像国外那些企业，无私奉献比较多，在我们国家来讲核心是养老，但是非地产。也必须要通过地产去赚钱，才能支持养老的持续发展，这是我们认为市场的现状。而且养老地产本事是一个周期长、产业链长，涉及面广的行业，所以难度比较大。

　　从开发现状说，从上游、中游、下游来看，市场的供应链需求比较多，需求从居住、生活、娱乐、健康、医疗、行业，需求是比较多，而且土地的供给是很复杂的，涉及到设计院、施工单位、政府多方参与，主体也是很多的。

　　这是现在大家讲赚钱比较难，专业化要求高，管理对象多，整合难度大。目前我认为在这几个阶段还是需要政府更多大力支持，国家还需要更多扶持这个行业。

　　我们从开发模式来看，我们国内开发模式比较多，有国内投资养老、有专门建设养老机构，也有新建居住的，还有普通社区，也有成熟社区，这种开发模式是比较多的，共是政府主导，让房地产以租售为主，多样化开发主体，融资渠道市场化，我们认为现在产品品质高端化，最后未来开发规模化，如果没有规模收入很难，所以开发产业链要形成集约化运营，这是开发模式。

　　同时看一下养老地产融资模式，钱从哪里来，主要是有四类，一类房地产商，第二保险公司，第三类政府，第四是国外投资商，从这些市场规模进行融资。同时我们养老产业的融资体系也是从市场化融资到政策性融资，从债券股权，从融资主体和融资体系有所不同，我们国内认为主要是这四个方向。

　　目前的运营模式第一是按营销模式有出租、出售、租售结合、会员制、托管、回购。按产权模式有出租+回购，有持有，持有+出售，我们也举了一些案例。按收益模式有可退费、保险、预付、租赁、金融产品、会员模式。按区位说有社区养老、市郊区养老、度假养老，这是目前市场上认为的几大运营模式，从运营来讲。

　　从养老产业盈利模式来看，我们讲市场上不外乎这三种：销售模式、销售+持有模式、完全持有。这是我们现在主要的盈利模式。通过出租，简单讲通过出租或者出售住宅的方式，这是目前钱从哪里来，主要从这些方面来。

　　我们从哪里盈利，不外乎这几个方面，第一赚土地的钱，我们开发人最容易也最想赚到的钱，现在大家知道土地也是居高不下。第二是服务+设施，我们就是赚服务和设施的钱，这也是养老地产核心附加值。第三是定制量定，就是目标客户+特制，从定制开发，具体一句话就是赚配套的钱。

　　养老地产发展前景，在2018年万科有一个活下去的计划，壮士断腕的决心，同时2018年又出现一个另外一个企业，一个是冰火两重天，一个是退出养老市场，一个是集聚规模，一个是万科的随园家树，一个是恒 大的养生谷，从融资模式、定位、理念、规模、重资产、销售完全不同，这就为什么会出现冰火两重天的形式，恒 大养生谷主要在轻资产合作，多方合作，多元化赢利点，还老配套不是作为产品来卖，最终是打造了居住理念，改善生活方式，养老助力卖房，这是我们认为冰火两重天成功的地方。

　　最后通过标杆房，万科、保利、远洋，他们的基本情况，早的填补市场空白，抓住了窗口期都赚钱了。

　　第六大保险行业盘活了资金，赚了后期服务的钱，如果配套没跟上就没赚上钱。

　　最后看到三大央企，福利好了资产滞销了，做的不好了就变成了滚雪球的包袱。

　　最后看一下养老地产商的布局，2018年万科停止养老，2019年绿城获得比较大的发展，我们看了在以后市场发展机会和布局方式，这是一个创业的模式。

　　最后看一下当下政策的窗口期，1月、3月、4月、7月、8月、10月有很多企业在大幅增加养老，说明现在养老到了另外一个窗口期，我们认为下一步房地产比较好的机遇，所以挑战和机遇并存。我们认为这是一个时代。

　　下一步如果地产更好发展，我们要从这几个方面业态规划、产品设计、盈利模式、运营服务管理这五方面做，同时我们认为做这些工作要做需旺盛主要从市场化、规模化做，现在做小了肯定不赚钱。从发改委2018年公布来讲，我们国内目前公布特色小镇总共是403家，这里面有很多大的，我类比一下怎么让特色小镇培育成康养消息，这些省都是我们的小镇模式，但是也有很多企业把特色小镇培育成康养小镇，像我们公司也在做这个事，我们也是把一个小镇培养成康养，通过其他模式培养，这就是怎么把握政策，把握机遇，怎么建立市场的先机。

　　随着政策的发展，接下来的政策会持续而且更加细化，同时土地会多渠道供给，土地政策也会更加细化。从企业战略布局，企业加速了，战略动态进行调整，企业产品更多向服务和定制化升级，这是我们认为养老地产的发展。

　　最终认为要建立地产养老+养老租赁，地产养老和政府三位一体的养老体系，达到地产以房养老，养老以老助地产，这是相互依存的关系。最终因为养老刚需是最大的市场，潜力也是最大的风险。最终我们觉得要形成一个老有所养这是目标，老有所居是目的，梦想是老有所乐，就是能住、能吃、能玩，还能快乐的生活，这是我们最终的梦想。最终作为我们地产界来讲是干有所得，我们通过这个养老模式，觉得地产能赚钱，通过养老这三个目的和地产融合赚地产的钱。