万科探索集体土地上长租公寓开发样本
(来源：北京商报)
随着“90后”、“95后”逐渐成为租赁市场主力军，“房子是租来的，但生活不是”成为了租赁市场的主流观念，长租公寓这一概念也愈发得到年轻人们的认可。作为我国租赁市场的先行者，万科已经将“年轻化”基因融入到自己的产品中，一个集合了精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈的多层次融合平台即将呈现，万科长租公寓带来的全新“共享复合社区”将为入住人群提供高度集约和舒适的享受和体验。
“品质化”租房时代来临
近年来随着房价的不断上涨，买房的压力也不断攀升，尤其是对于当下年轻人而言在大城市拥有一套属于自己的住房几乎成为了奢望。在高房价现状和供给刚性的制约下，大力发展租赁市场已成为控制房价和稳定楼市的一个重要发展方向。
在面临“居住供应不足”、“房价过高”等问题时，全国各地都确立了加大租赁住房供应，完善“租购并举”的住房保障体系，既能够保障居民的基本居住需求，同时也能够引导民众建立合理的住房消费阶梯理念，尤其是对于广大年轻人而言，可以先通过租房解决居住问题。
租赁市场已成为住房供应体系中日渐重要的一环，但在北京等一线大城市，租赁住房的绝对数量与相对品质都存在巨大短缺。据贝壳研究院发布的数据显示，北京租赁人口约有800万，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。
除此之外，随着“90后”、“95后”逐渐成为租赁市场主力军，“房子是租来的，但生活不是”成为了租赁市场的主流观念。而当前在北京租赁市场中，大量租赁住房的供应仍然以老旧小区为主，显然不能满足新一代租客对住房品质化的需求，租赁市场消费升级已成为业内共识。因此，为了满足尚且不具备买房能力但却追求生活品质的年轻人们的需求，长租公寓也就应运而生。
据了解，当前北京长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目(北京全市约4万间)多为改造类，但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年新建项目(集体土地)市场占比将超过90%(2017-2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3万-4万间租赁住房)。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间极大补充北京租赁市场的供给，而新增供应量也能够在一定程度上拉低北京租赁住房市场价格。
租金与品质可兼得
集体租赁住房不仅是提供简单的居住场所，更要为人们提供有品质追求的生活家园。万科在推进城镇化和城市发展过程中，确立了城市配套服务商的战略定位。租赁住宅业务作为城市配套服务的重要一环，也是万科主营业务之一。当前在北京市内，万科旗下租赁住宅品牌“泊寓”已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。
在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，北京万科(微博)也始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。当前在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业。
目前万科负责的6个长租公寓中已经有2个正式施工(高立庄、成寿寺)，剩余4个(草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖)也基本上都会在今年正式开工。高立庄、成寿寺项目都将于年底完工，目前已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租。2020年一季度末、二季度初正式开业上市。其余几个项目也会在2021-2022年陆续上市开业。
据了解，长租公寓(高立庄、成寿寺)项目是万科首批在集体土地上自主建设的租赁住房项目。万科方面认为，租赁住房不同于传统的住宅社区，人流量更大，人员组成结构也更为复杂，因此新型的租赁社区中需要更加科技化的社区管理体系，保障租赁社区中居住人员的安全；也需要更加精细化的服务体系，提升租赁客户的居住体验；更需要在充分考虑周边产业配套的情况下，保证区域的职住平衡状况。
此外，万科在增加保障租赁住房供应后，也能够充分保障租赁维持在一个合理的水平。以万科丰台高立庄租赁住房项目为例：项目开间产品定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金的70%-80%，既保障了居住品质，也降低了租赁成本。
集体土地探索长租新社区
在万科的理念中，新的租赁社区应该是一个集合了精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈的多层次融合的平台，提供给入住人群高度集约和舒适的享受和体验。在社区的各个区域中提供不同层次的共享空间，形成完善配套系统，实现全方位共享。新的租赁社区能够让年轻人的生活不只有996不停歇的工作，更能够时时刻刻活在当下，享受点滴生活的美好。
据了解，目前新建的集体用地租赁住房项目周边，大多原来都是传统的村里板房，使用效率低。由于原始工场及厂房的转移，周边现有产业人口大多以科技和新白领为主。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、街道形象冷漠、社区关系孤立、市井生活缺乏。万科认为，新型的租赁居住社区不应该是这样的，而应该是全新的“共享复合社区”。
为适应当下年轻人的需求，万科高立庄项目在社区中打造了一个云中图书馆，这是一个公共空间，在云中图书馆中大家可以看电视、读书、分享、交流，每个节日都会组织活动，让同一个社区的住户形成一个社群，有互动有故事发生。万科方面表示，云中图书馆将作为一个标杆产品，会应用到万科其他长租公寓项目中。
新的租赁社区不仅仅是有新的居住理念，更应该有新的科技应用。万科在长租公寓建设方面亦根据园区居住客户的使用习惯，智能调节路灯、空调、电梯运营状态，既能够满足人们的生活需求，又能够环保节能；社区对人员的管理也不再是停留在一把简单的钥匙上，而是结合最新的AI识别体系，做到真实核对每一个住户的身份信息，实时采集，实时监控空，保障人员安全。
从简单企业聚集V1.0，到产业集群V2.0，再到创新集群V3.0的华丽蜕变。在高立庄社区，万科坚持着以产业、研发的核心功能为主，以城市功能为辅的初心，秉持着以“人的尺度”为核心，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。
