长租公寓“冰与火”：头部企业忙上市 25家已“阵亡”
生存还是死亡，2019年的长租公寓面临终极选择。
2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
但另一边，一些长租公寓的头部企业已在谋求上市，如青客公寓、自如、蛋壳等，包括集中式和分散式公寓。
长租公寓业内人士指出，经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期，要么破产被重组，要么上市。资本要求变现，经营也需要更多的金融支持，头部企业的资本化提上日程。
但长租公寓依然要解决内生性问题，运营水平与盈利能力，才是核心。在这个层面，拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。
长租“冰与火”
继南京乐伽公寓之后，又一家区域型长租公寓出事了。
10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。
此前的9月，悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示，比逊达美已100%持有悦如公寓股权，法定代表人也已变更。
悦如公寓创立于2014年，曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。
悦如并非个案。2018年以来，长租公寓行业问题不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
今年2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；8月，乐伽公寓宣布倒闭。
21世纪经济报道查询发现，目前资金链断裂、经营不善的公寓，多为第三方独立品牌公寓，他们大多成立于四五年前，在短短的时间里快速扩张，又迅速消亡。
同策咨询总监张宏伟表示，长租公寓“阵亡”，一大半都是资金链出现问题，其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻，长租公寓“钱”景堪忧。
据同策研究院统计，2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批，对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。
一边是海水，一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日，长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元，有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示，2018年底，青客公寓房源数量达到了9.12万间，位列国内长租公寓运营商第三位。
另有消息显示，蛋壳公寓也计划赴美上市，募资金额为6亿-7亿美元。
此外，头部企业自如也传出计划赴美上市，筹集5亿-10亿美元。不过，10月14日，自如CEO熊林表示，长租公寓已进入精耕期，目前并不急于上市。
长租公寓历经数年发展，出现了两极分化的局面。而那些能够走出经营困境的，多有资本的支持。
公开资料显示，包括纽信创投、赛富、摩根士丹利、凯欣资本在内，几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。
分散式长租公寓的头部企业更受资本青睐。今年3月，蛋壳公寓获5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自如则于今年6月获5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。
深度整合来临
就近年长租公寓的模式而言，无论是分散式还是集中式，都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸资金盘下房源，成为“二房东”，再出租给租客。
目前还存活的长租公寓，依然在不断扩张。10月14日，克而瑞发布长租公寓排行榜，榜单显示，在独立第三方品牌中，魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三；头部企业仍处于较为激进的扩张状态。
在这种模式下，运营商很难盈利。以青客公寓为例，招股书显示，截至2019年6月30日的前9个月，净收入为8.979亿元，但净亏损达3.73亿元；2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。
青客公寓也暗藏风险。根据招股书，其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。
在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入尴尬的境地，避免不了损失。
克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。
房企旗下的长租公寓虽有母公司支持，但也经历了盘整，2019年上半年，万科“万村计划”全面暂停签约新房源，朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。
发展到现在，行业要求精细化运营。克而瑞称，在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量。
今年前三季度，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间，排名前二；旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等，总计新增体量超10000间。
作为房企系长租公寓龙头，万科、龙湖均在2019年中报提出，要提升项目开业效率与经营质量。
龙湖集团CEO邵明晓表示，冠寓在去年已开业超过5.3万间，今年按规划将累计开业近10万间，2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露，预计明年将实现盈利。
前述公司均认为，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。
同策咨询指出，从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式；部分有能力的企业，可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。
对房企而言，加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气，比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。
除了租金收入，重资产运营还具备资产增值属性，有增值预期；对泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。
