8月销售持续回升 开竣工剪刀差收窄
（来源：财富动力网）08月房地产主要指标投资及新开工累计同比增速继续小幅回落，但销售增速依然为正。预计9月在信贷紧张、融资受限的影响下，投资、新开工等数据的单月同比增速将继续下行。在2018年7、8月销售增速最高的情况下，8月单月销售增速继续回暖，销售韧性凸显。
一、销售同比继续增长
8月销售同比继续增长，高基数效应下改善幅度依然明显。1—8月份，商品房销售面积10.2亿平方，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7pct。单月销售面积增速4.7%(较前值提高3.5pct)，回升态势不减，环比微增0.53%。商品房销售额为9.5万亿元，同比增速6.7%(较前值提高0.5pct)，7月单月增速10.1%(较前值提高0.3pct)。8月多地调高了首套房按揭利率，不排除利率上调前抢销售的情况，而四季度在融资收紧、销售去化下行的预期下房企有动力加快去化，叠加2018年8月之后销售增速下滑，预计四季度下行幅度或能维持在较低水平。
分区域看，东、中、西部销售增速全线回升，西部增速较高。1-8月东、中、西、东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-3.6%、0.5%、3.8%、-6.6%，较前值分别变动0.6、0.6、1.0、1.2pct。棚改及扶贫持续推动下，城镇化率较低的西部省份今年体现出了较强的销售韧性，托底地产销售。
二、开竣工剪刀差持续回落
8月开发投资单月增速平缓下滑，开竣工剪刀差持续回落。2019年1-8月，全国房地产开发投资8.5万亿元，同比增长10.5%，增速比1—7月份回落0.1pct，8月单月同比增速10.5%(较前值回升2.0pct)。竣工面积累计增速提升，开工单月增速持续下行。2019年1-8月商品房新开工面积14.5亿平方米，增长8.9%，增速回落0.6pct，8月增速为4.9%(较前值下降1.7pct)。1-8月竣工面积4.2亿平方米，下降10.0%，降幅收窄1.3pct，8月增速为2.8%(较前值提高3.4pct)。新开工面积增速7、8月下行幅度为房地产主要指标中最大的一项，预计四季度该指标将持续下行。竣工面积同样与资金环境强相关，预计四季度温和回升，刚性交付约束下预计资金优势明显的大房企竣工将显著优于行业。
房企到位资金增速继续回落，按揭较强。1—8月份，房企到位资金11.4万亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4pct。其中，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款累计同比增速为9.8%、3.1%、11.8%、8.3%，单月同比增速为11.9%、4.9%、15.5%、-0.8%，按揭贷款增速显著走强。
8月土地市场热度逐步降温。2019年8月全国土地成交金额单月微增1.4%，累计增速-22.0%。其中，二线好于一、三线但同样单月转负，三线压力较大。销售下行融资受限的情况下，预计土地投资未来持续承压。
四、投资建议
房地产融资政策进一步收紧影响市场逐步消化，资金受限+市场热度下行倒逼集中度加速提升，叠加全球流动性宽松预期，不排除政策边际改善可能，建议关注重点布局一二线、财务状况优良的房企。
