还债扑面而来， 房企安全战打响
文章来源：中房报
商业世界亦如官场，有人回乡归故里，有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前；华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。
9月10日，广州产权交易所披露，越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。
9月9日，重庆产权交易所披露，华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。
9月4日，天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。
这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计，2019年以来，包括阳光100(微博)、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产(微博)、新城控股等多家房企，转让了旗下子公司或项目股权，甚至是直接让地。
改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看，TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%，近七成房企资产负债率超跃80%红线，部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。
卖项目，求生存
泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示，2019年泰禾销售目标为1500亿元，但更看重回款，今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错，没有大家想象的这么惨。”
黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后，泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金，缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权；6月24日，泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产；6月29日，泰禾售出济南章丘项目。
通过转让资产回笼资金，不只有泰禾。
8月30日，新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元。自7月以来，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，房企出售项目是有现金流压力，或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看，有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化，出售项目的情况会越来越频繁。
今年6月份，SOHO中国再度开启物业销售计划，推出部分在持物业进行销售，涉及上海、北京共计13个项目，资产总价值约78亿元。
8月30日，潘石屹(微博 博客)在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示：“我们持有的办公楼的量非常大，有600亿元的资产，只有178亿元的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。”
但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元，去年同期约为11.11亿元，同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后，SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会，如果没有合适的土地，这笔资金将用于偿还贷款。
资深证券市场评论人布娜新认为，房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流，以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大，对房企的资金周转率构成的压力显而易见。
做企业，得适应环境
历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。
万科集团总裁、首席执行官祝九胜说：“好学生喜欢难题目。对万科来说，争当好学生、答好难题目。”
阳光城执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最难的一年。
融创中国董事会主席孙宏斌(博客)称，按照现在政策，融资端严控是常态化，严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。
刚刚过去的8月，房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。
国家统计局数据显示，1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。
布娜新认为，审视房企出售项目的行为，并不难理解，短期内销售回款变现慢，卖项目股权是更好的变现手段。
从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂，在不到一个月的时间里，已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看，有4宗是以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。
从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包，是上年的两倍有余。华侨城方面称，出让资产主要为了加快现金回流。
绿地香港董事局主席陈军认为，房地产实际已经进入一个风险投资时代，每一个投资都充满风险，同时也会给一些比较稳健的公司机会。
深陷债务危机的粤泰股份，今年6月5日~9日期间，先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议，将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产，总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示，两三年前，很多房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元，收购的货值接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。
值得关注的是，失去资金支持的地产商，又迎来了新一轮偿债高峰。恒 大研究院数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
柏文喜认为，房企生存的核心是现金流。从行业环境来看，未来土地和资金都更难以获得，中小房企“被扼住了命运的咽喉”，没有发挥的余地，多数会破产消亡或被兼并；一些之前风格激进的中大型房企，也会陷入流动性困境。
