融资环境再收紧 房企打响现金流保卫战
随着房企半年报陆续披露结束，备受市场关注的房企融资情况，也渐渐浮出水面。
自2018年末，融资环境出现短暂的宽松之后，在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景下，5月份开始融资收紧政策相继出台，房企融资的各渠道逐渐关闭，融资规模快速下降。 此外，新房、二手房以及土地市场皆持续转冷也使房企的现金流“捉襟见肘”。在各家房企财报中，对持有现金流也越来越重视。当面临的市场相同，融资能力的差异成为决定房企经营和利润空间的重要因素。房企如何施展财技来保证在手现金，成为业界关注的焦点。
1 融资环境再收紧
2018年以来，房地产融资环境经历“趋紧-宽松-再趋紧”的历程。
根据克而瑞监测的 95 家典型房企融资数据，重点房企2018一季度融资总额为3678亿元，同比增长44%；然而接下来的二、三、四季度融资总额分别为3763、2833、3328亿元，同比分别持平、下滑14%、下滑18%。整体融资规模从2018年初逐步回落，直到年末才开始有所回升。
延续2018年末融资环境改善的态势，2019年一季度整体融资规模明显提升，融资总额为4250亿元，同比增长16%，创下2017年以来的最高值。
但房企梦寐以求的融资宽松只是“昙花一现”。二季度开始，融资环境再次出现转向，企业融资规模也急剧下降，达到近三年来的较低值，与一季度形成反差。
二季度房企融资总额为 2919 亿元，同比下滑 22%，4-6月单月融资总额分别同比下滑22%、18%、26%，5、6 月份以来以境内债、境外债和信托为代表的融资规模明显回落，企业融资压力较大。
虽然房企面临的融资压力巨大，但在政策层面并未见放松的趋势。
继7月窗口指导要求部分银行控制房地产贷款增速后，日前银保监会再次下发房地产业务专项检查的通知，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，提出银行在信贷管理方面，要关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括要加强集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等。8月30日，银保监会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中，再度提及地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向关系人发放信用贷款等问题。
央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，“点名”房地产行业占用较多的信贷资源，并提出对房地产信贷领域的具体要求。同时，在新的房贷利率对标LPR之时，央行就已明确强调房贷利率不下降。
业内人士表示，总体而言，从房地产金融角度看，目前调控已经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。
同策研究院研究员陈朦朦认为，无论是针对融资来源渠道，还是融资款项去向，房企融资监管已经发力，预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限，高资质大型房企将在激烈竞争的融资环境中，凭借自身资本实力、风险管控水平、资产管理水平更好地生存。
2 多数房企可负担今年到期债券
融资收紧之下，已有不少观点表达了对房企现金流风险的担忧。不过，中泰证券在研报中指出，虽然融资进一步收紧，但在2018年末以及今年一季度，已有大部分房企未雨绸缪，随着房地产行业公司债监管边际改善，债券发行提速，重点房企也普遍借机成功发行了境内外债券。如世茂许世坛在业绩会上表示：“今年年初，公司就做了一个很大的美元债发行，7月份又做了10亿美元债，我们今年的美元额度已经差不多用完了，实际上我们还是比较前瞻性的。”中泰证券认为，截止目前，多数重点房企已完全可负担今年的到期债券，去年末以来重点房企的债券加速发行其实已经对今年的债券到期以及可能的提前兑付、回售量形成了一定支撑。
对重点房企的分析更可论证这一观点。通过 2019 年境内债、境外债到期规模，与 2018 年Q4 以来债券发行规模相比较，重点房企近期发债规模对到期规模平均覆盖率为257%， 中位数为164%。其中，2018年销售金额 2000亿元以上房企的平均覆盖度为144%，中位数为 76%；1000-2000 亿元房企平均覆盖率为368%，中位数为232%；1000 亿元以下房企平均覆盖率为186%，中位数为160%。
如果考虑提前兑付和回售的问题(参照 2018Q1-2019Q1 房地产行业境内债提前兑付和回售量占到期量 79%这一比例预估)，这意味着需要完全覆盖 2019 年债券偿还量，发债规模较到期规模的覆盖率达到 179%即可。如果再考虑其他间接融资以及销售回款，预计年内大部分房企现金流受到的影响有限，主要影响仍在房企新增投入的预期。
3 房企打响现金流保卫战
虽然在短期来看，融资收紧对今年大部分房企现金流影响有限，但在长远来看，政策并无放松的迹象，且伴随着偿债高峰期的到来，现金流成为企业的生存血液，现金紧缺成为诸多房企紧要改善的问题，降负债、促回款、善现金流成为众多房企下半年的主要工作。
龙头房企也不例外，碧桂园在财报中提出，截至2019年6月30日，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。面对房地产行业激烈竞争和持续整合、市场进一步分化的新形势带来的挑战与机遇，公司将坚持稳健的财务政策和风险控制措施。万科称，公司在手现金充足，净负债率保持低位。万科在手现金1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债。
中小房企也积极降负债，以保持公司发展的韧性。以合景泰富为例，2019年上半年，合景泰富对债务结构做出了调整，一年内到期的债务占总有息负债下降7.9个百分点至14%，相应的长期债务较2018年末增加21.9%，占比86%。调整后的债务结构以中长期债务为主，抗风险能力更强。
土地获取方面，为保证现金流，不少房企选择放缓拿地节奏，与2018年同期相比，大部分房企投资意愿仍然趋谨。有部分企业8月土储投资大幅放缓，中海8月份拿地金额仅有1.6亿元，相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计；此外荣盛发展、雅居乐、融创本月拿地金额与前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。
此外，为了获取现金流，采取促销策略，促进销售回款，获取现金流也成为房企普遍做法。不少房企将促进销售作为当下最重要的工作要点。2016 年以来由于融资环境一直处于较严状态，全国房地产企业到位资金中，由销售金额贡献的比重正在提升。
有媒体报道，8月20日至10月8日，恒 大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”，全员营销优惠升级的促销活动。融创执行董事兼行政总裁汪孟德也在今年的业绩会上表示，融创中国现金流主要来源是运营净现金流，而不是融资。“我们现在的账面现金，包括我们下半年到明年还会有大量的现金流的贡献。主要的贡献和来源是现金，而不是融资。”
