2万亿旧改货值待释放 佳兆业深筑高质量发展“护城河”
依靠2万亿潜在旧改货值，佳兆业在夯实“旧改之王”地位的同时，也构筑起一个由优质货值锁定未来高质量发展的良性循环。
8月27日下午4时许，佳兆业集团(1638.HK，以下简称“佳兆业”)在香港举行2019年度中期业绩会。财报显示，报告期内，公司实现合约销售金额346.9亿元，同比增长36.6%，远高于TOP30房企平均10.96%的增长率；营业收入同比增长33.8%至201.6亿元；净利润同比增长24%至27.8亿元；净负债率下降45个百分点至191%，提前完成降负债目标；现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余；截至6月底，公司土地储备总建筑面积达2580万平方米，对应可售货值约5000亿元。
更让投资者充满期待的是，佳兆业在全国还有近3200万平方米占地面积的旧改尚未纳入土储，对应货值约两万亿。“城市更新是我们比较有竞争力的一个板块，这一块未来应该是会具备相应的竞争力。”佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上坦言。
据西南证券研报显示，截止6月末，佳兆业已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方，对应货值1890亿元，土地成本仅2692元每平米。在上海有21万方，对应货值85亿元，土地成本13067元每平米，潜在毛利率高。“佳兆业尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方，货值约2万亿，广州和深圳占比约60%。”西南证券表示，作为城市更新领域的代表，佳兆业在旧改方面优势明显。
现金流充裕安全
如果把企业比做“人”，那么现金就是企业维持日常运作的血液。不夸张地说，拥有充裕的现金流，也就拥有了一条坚固持久的“护城河”。
财报显示，截至2019年6月底，佳兆业现金及银行存款较去年底增长31%至300亿元，速动比率(现金及银行存款/短期借款)维持在1.3倍的良好水平，流动性充裕。
与此同时，佳兆业还积极通过境内外多渠道融资方式来优化债务结构，致力于降低融资成本。境内融资方面，佳兆业在深化现有银行合作的基础上，持续推进境内资产支持专项计划的开展。
报告期内，集团共获得98亿元深交所ABS额度，已成功完成三笔交易，合计人民币17亿元，发行票面利率介乎5.4%-7.5%，年期介乎1到4年。佳兆业表示，专项计划的发行，推动了公司融资多元化，对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理具有积极作用。
境外融资方面，佳兆业积极把握市场窗口，通过发行长债置换短债来降低短期债务风险。此外，该公司还透过一系列的回购动作，进一步优化债务结构。财报显示，年初至今，佳兆业累计回购优先票据5.6亿美元。
在财务稳健性、增长持续性等核心纬度均实现均好性发展的佳兆业，于今年上半年重新获得境外国际评级机构对佳兆业主体的信贷评级，其中穆迪评级为B1，标普及惠誉评级为B，展望为稳定。
“今年上半年，佳兆业降杠杆成果超过预期，现金流也得到持续改善。”亿翰智库表示，加上重新获得穆迪、标普及惠誉等国际评级机构的认可，将有助于该公司进一步提升其债券交易的流动性。
两万亿旧改货值待释放
除了稳健的财务状况，房企另一个“护城河”便是低成本且优质的土地储备，这也是穿越周期实现高质量发展的根本所在。
2019年上半年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式，新获得15个项目，权益计容建筑面积约250万平方米，大湾区新增土地储备占比60%，长三角和华中分别占19%和13%。目前公司土地储备总建筑面积达2580万平方米，对应可售货值约5000亿元，其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%。克而瑞表示，按照目前企业的销售去化速度来计算，佳兆业土地储备充足，足够支撑未来3-5年的发展所需。
此外，截至2019年6月底，佳兆业还有近3200万平方米占地面积的旧改未纳入土储。其中在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。财报显示，佳兆业计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。2018年底至今年上半年，佳兆业已成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。
“下半年，公司将坚持旧改拓展和旧改转化两手抓，持续加快旧改项目转化，优化战略布局和区域投资，以最合适佳兆业的业务模式推进发展。”管理层在业绩会上透露，从旧改供地整体安排，今年预计有73万平方米的可售面积，可带来440亿的货值。未来1到2年将有9个旧改项目计划供地，可售面积为237万平方米，货值逾1140亿元人民币。未来3到5年，另有13个位于深圳及广州的项目将供地，可售面积接近800万平方米，货值约4200亿元。远期我们还有2200万旧改项目，将陆续进入供地阶段。
丰厚且优质的“存粮”，为佳兆业未来的销售奠定了基础。“今年上半年卖了374亿元，完成全年的目标875亿元大约40%，下半年有1200亿的货值，大部分在大湾区，现在正在排布。”佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆在业绩会上表示，按照这个比例，去化率不用到50%就可以完成任务。
国信证券也发布研究报告称，佳兆业营收增长显著，在大湾区尤其是在深圳的土地资源丰富，未来有望受益于深圳建设中国特色社会主义先行示范区。为此，国信对佳兆业集团评级上调至“买入”。
