2019年，中国经济在新时代里发生了显著变化，由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在人民群众对美好生活向往的引领下，从宏观角度看，地产和教育是国内供需不平衡的两大领域，且都是国家民生服务的重镇之一。

　　8月19-22日，第七届WWEC教育者大会在上海国际会议中心盛大开幕。21日，由君学中国发起，易教咨询、新浪地产(微博)联合举办的“教育综合体发展暨地产+教育发展论坛”也精彩亮相。本次论坛以时下关注度最高的教育综合体为切入点，在地产存量时代到来之际，集合教育行业及地产行业的大咖级人物，共同探讨“地产+教育”的组合，怎样才能使生活环境更加完美和幸福，如何使教育资源能够得到合理分配和区域均衡。

　　同时，本次论坛也得到了地产和教育行业内的诸多有影响力企业和组织的帮助和支持。诸如浙江绿城、协信地产、1088广场、深圳同学都荟、时钟教室、上海东方童画、上海迪卡坐标教学俱乐部、上海爱尚跆拳道、新浪地产、三只熊教育旅行、蓝光文旅集团、银润蓝城等企业和机构。

　　论坛上，易居(博客)(博客)克而瑞商旅文地产总经理马洪波分享了《如何让户外教育成为文旅地产项目中的主角》的主题演讲，通过分享自身多年的经验，介绍了文旅地产和户外教育的内容服务以及未来的发展趋势。

以下为现场实录整理：

马洪波：各位朋友大家好，很开心。教育行业我不是特别懂，刚才听了两位的这套，我觉得题目要改改，文旅地产的1.0。我过去与地产商打交道，到今天开始跨界到空间加运营。从这个角度来讲，今天更多的希望把一线看到的现象和趋势分享一下，也许会给大家带来新的视野和方向。

　　当教育碰到文旅，过去文旅就是文旅。今天文旅为什么会跟教育打交道？地产不是文旅，各地从前几年开始文旅项目成为所有的无论是开发企业、政府、投资商必须去关注的领域，整个文旅已经占到GDP10%左右的比例，未来旅游度假区将成为未来五年内非常重要的趋势。整个文旅行业带来了新变化，不完全是以地产为导向的。

　　从这样一个变化过程中我们发现，整个旅游产业不是再围绕实体资源，而是围绕用户场景。在此基础上，很多实体和空间更加需要这个东西。第一是资源，第二是生产，第三是用户，更多区域体现在资源跟用户的互动上，这是今天所有产业大部分地产产业的发展趋势。

　　过去酒店做的是功能，过去一段时间做文化，讲到更多的文旅项目，今天为止更多是实质价值，从功能价值到文化价值，到时间价值，你会发现占有时间是占有制高点。

　　过去是以整个空间为导向，过去是一个房子、景区，讲的是小镇，从一个人看这个地方到另外一个人看另外一个地方，叫旅游。过去是以房子为导向，景区是以当地的文化资源为导向，今天更多的应该是以时间为导向，买的是内容、买的空间、买的是服务，过去买的是品质、价格，这是非常重要的变化。过去讲功能，现在讲场景体验。我能感受到我去的地方的一些变化，或者我能感受到我去的地方能够给我带来的东西，过去古镇很喜欢，现在古镇太多了。旅游的边界也在打通，它跟酒店业、观光业、娱乐、餐饮、百货的结合，未来的趋势是度假旅游。当谈到度假就不是仅仅体现在观光层面的时间概念，可能更多是在我在我的度假区里能体会到更多的城市型的内容和城市型的场景的服务，因为它能带来时间的延长、场景的变化，带来新的支持。

　　从另外一个角度讲，从今年开始我去各大景区，各个项目、各个城市研学成为非常重要的热点。博物馆做、景区、景点做，所有都在做这个事情。我们去实验一个城市不研学，一个公司一千八百万(净利润)，所有学生30万每天去旅游，七天排满去旅游很热，研学需要内容，内容就是教育。研学成为今天非常重要的文旅加教育的新模式，当然这是第一步。

　　我跟做研学的企业做了交流，这些源自于亲子游市场的变化。80后最核心的需求是，今天所有80后8月份都带孩子去旅游，8月份一宿难求，因为大量孩子去旅游。从这个角度讲，从旅游的趋势来看，6~12岁是出行的主角，需求多元化，偏教学的产品迅速崛起。教育型旅游成为旅游的主要形态。

　　第一，教育是旅游由休闲度假向探索体验过度的手段。从人文、生态跟所有教育课程结合在一起，做得很好，在国内正在落地。这件事情听起来就是个旅游内容，很有意思。整个亲子游的项目要求跟美景空间相结合，形成教育加探索，把硬件和软件结合在一起，过去在硬件，不重课程，只重讲的故事，不重为什么干这件事情，今天更需要结合。

　　第二，教育是延长文旅项目时间和增加重游率的保证。这是长风公园做的项目，投入不是很大，可以做课程，让孩子做很多体验。当一个旅游项目，城市型的也好，很多人去了一次不会再去第二次，因为没有新的内容。我们不会天天去做摩天轮，也不会天天去海洋世界逛。今天很多教育产品用多媒体加课程，跟整个旅游能够结合在一起，形成了时间延长和重游率增加。南京的衡阳做了30万平方米的欢乐小镇，当然以商业综合体为主，里面做了很多东西。它做了一堂课程，它现在把这种旅游和这种课程结合一起，过去只是玩，今天是玩的过程中可以让你体会到什么原理，有什么知识，可以学到更多的知识，同时能够玩乐。这种东西提高了很多旅游项目的重游率，包括城市型展馆。现在都要求每个小孩都要参加研学，你会发现旅游今天更多的开始结合到这些东西上，这些东西不是硬件的投入，而是教育课程，而是教育带来的一些体验的东西。我们希望把教育培训的一些内容，因为想让大家更多地体会到一些东西。

　　爱琴海的马术课程，很贵，45分钟四五百块钱，把整个课程体系给你讲怎么养，怎么骑，然后再去玩，这是旅游非常重要的一部分，体验加课程。这是传统的教育加上传统乐园，用探索中心的方式提高了弘阳室外的游乐场项目，一天可以做200组，每次收费200块，但是我带来了重游率的增加。

　　第三，教育是文旅项目流量的获得和保证。这个项目是恐龙的教育，我们跟融创合作，郑州社区两小时课程。今天我们把恐龙的科普教育基地放在商业街区里面，同时我们测了一年能带来5万人，这5万人可以送他门票不要钱，过去是用大巴车拉他来，今天我们做了这样一个教育基地就不一样了。这时候形成了文旅项目，甚至小镇项目的引流的保障和流量的保障。

　　跨界之后你会发现，空间很大，地产商的模式和我们不一样，口径也不一样，今天我们现在讲因为这件事情省了千万，他说投500万，没有关系，因为对他而言项目部大。比如在崇明岛，去年一年卖了一百亿的房子，现在有大量存量的5亿，8万方没有人，不做服务，大量项目有马术俱乐部，都是汗血宝马。从这些教角度来讲，教育如果有新内容和新课程的结合，其实在文旅项目获得资产能力和获得运营能力非常重要。我们和东南合作，我们把教育的场景和商业做结合，我不要赚钱，我要的是让买房客户能体验到一些东西，这时候他愿意为此买单。

　　其实教育跨界到其他行业，只要语境一致，其实空间很大，因为我们看到大量中国存量资产，每个项目至少几十万，没有内容。

　　我们把这些东西拉进去，科普教育、娱乐科技、新媒体、全家游，形成这样的场馆+课程。这样就带来了大量人过来，这是我们在实践过程中的项目。同时教育也是文旅项目消费的主力项目，因为它能够人更多的客户体会到其实别人旅游传统景区里面得不到什么东西，今天是亲子游里面的课程、体验、探索，将给文旅项目消费的频次、消费的时间、消费的频率、消费金额都会有大量的增加，你会发现这是非常重要的生态。今天很多小孩比我只是更多，他更希望去一些他在课本上学不到的东西，这些东西其实都可以在所有的景区去研发、实现，形成课程体系。恒隆万科一暑假做音乐培训班，不仅带来了效益和流量，也带来整个项目的火爆。

　　教育与文旅结合的方式，今天我们讲教育还是1.0，谈不到更多深化的一些更深的学校，更多是培训。1.0里面，我对于文旅项目够了，因为它就需要这个东西，再过了两年可能就是度假，但是更多需要的是学堂、中文学校和道德体验，今天更多的是一些流量，课程就可以了。在结合上可以有场馆类、基地类、营地类、内容类、课程类的，今天大量的都在做课程。今天文旅项目最缺的不是基地，不是场馆，不是景点，不是文化，是课程带来的人流，是本地项目相结合的课程研发跟最新的科技结合的新体验的儿童教育。

　　从这些角度而言，研学旅行必选的课程，冬令营、夏令营等等。我们在上海调研了大量的文旅度假区，我们调研了华东、华北、华南、西南，我们看到了在老年人教育上比较缺乏，老年人买房靠的是圈层、兴趣教育、艺术教育，他在里面能找到自己的同伴他很开心，在一站式教育体系上今天做一点文章，一定会有大量企业找到您，因为他们太缺乏了，因为他们今天不能单靠暴力拉人过来，而是让他们住下来，体验下来，告诉他可以在这边感受到一些东西，他就会认识到这是一个好的度假项目，未来这点是非常重要的。

　　现有的度假项目里面，存量资产的跟教育结合，将成为未来很多项目，很多企业去争夺的，因为它今天看起来是毫无价值的，但是不是教育能带来价值？这是我今天要跟大家分享的。