2019年，中国经济在新时代里发生了显著变化，由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在人民群众对美好生活向往的引领下，从宏观角度看，地产和教育是国内供需不平衡的两大领域，且都是国家民生服务的重镇之一。

　　8月19-22日，第七届WWEC教育者大会在上海国际会议中心盛大开幕。21日，由君学中国发起，易教咨询、新浪地产(微博)联合举办的“教育综合体发展暨地产+教育发展论坛”也精彩亮相。本次论坛以时下关注度最高的教育综合体为切入点，在地产存量时代到来之际，集合教育行业及地产行业的大咖级人物，共同探讨“地产+教育”的组合，怎样才能使生活环境更加完美和幸福，如何使教育资源能够得到合理分配和区域均衡。

　　同时，本次论坛也得到了地产和教育行业内的诸多有影响力企业和组织的帮助和支持。诸如浙江绿城、协信地产、1088广场、深圳同学都荟、时钟教室、上海东方童画、上海迪卡坐标教学俱乐部、上海爱尚跆拳道、新浪地产、三只熊教育旅行、蓝光文旅集团、银润蓝城等企业和机构。

　　论坛上，中育联创始人1088广场执行董事王刚分享了《教育综合体的商业逻辑和运营模式简析》的主题演讲，具体阐述了教育综合体的类型、需求以及商业模式和运营模式的经验。

以下为现场实录整理：

王刚：大家好，我是来自1088广场的王刚，是1088广场教育综合体的主策人。我当初为了盘活1088广场的商场而进入教育综合体这个领域的，算是国内第一批涉足教育综合体的实践者。从2017年开始，我感觉整个行业对教育综合体这个领域关注度越来越高，期间也接触了大量地产领域的朋友，有地产人、教育人。我自己一直潜心观察和研究这个领域，今天给大家带来的分享就是我的一些观察、心得。

　　我分享题目的是教育综合体的商业逻辑和运营模式解析。我将分三个部分进行分享。

　　第一部分，教育综合体的商业逻辑。从现象看逻辑，从教育综合体形成的现象，目前主要有以下三个类型：1、商业地产项目的转型。2、主流教培机构的跨界。3、住宅地产配套的需求。

　　1、儿童教育培训在消费者一侧具有支付意愿强、消费频次高、带动成人和家庭的消费的特点，越来越成为商业地产项目新兴标配业态，很多项目也会把教育培训作为主题定位和主力店。上海1088广场就是这样，在导入教育主题的运营模式之后成功盘活。

　　2、主流教培机构的跨界。主流的大中型就与集团，借助自身对教务产业的深厚理解和生态布局，也发起并运营教育综合体项目。百学会是经典代表之一，百学会是新东方为素质教育设立的，致力于为青少年儿童打造一站式的素质教育这样的教育综合体平台。

　　3、住宅地产的配套需求。社区型教育综合体，通过与住宅地产开发商合作，基于社区内提供教育配套服务。长沙创办者是这方面的代表之一，创办者与住宅地产开发商合作，把地产项目的售楼处改建成社区型教育综合体。一方面它可以在教育综合体的开业和运营层面，降低成本，另外一方面又能帮助到地产的楼盘进行销售。实现了教育和地产的双赢。

　　第二部分，教育综合体的商业模式。据我观察，主要有以下三类。1、租赁模式。2、自营模式。3、租赁为主自营为辅的模式。

　　1、租赁模式。租赁模式运用的是商业地产思维，注重租值、坪效和流量。主题化运营引流需要预算支撑，如果体量小不能完成这样的运营需求。1088广场是典型的纯租赁的模式，1088广场在运营过程当中，通过教育儿童主题化运营，打造成了区域化的亲子中心，聚集了大量的儿童亲子的客流，同时又把这些客流向入住机构进行分发，从而降低了入住机构在获客方面的成本。帮助教培机构，降低运营成本，实际上是增强了他们的纯租能力。

　　2、自营模式。统一收银，包括联营和代运营，运用的是培训机构思维，注重满班率和续费率，以及市场引流活动的投资回报率。这个跟租赁模式完全不一样的两种思维。自营模式的教育综合体类似于综合性的培训学校，在国内目前已经形成了不小的自营模式的教育综合体经营品牌，基于社区进行落位和布局。

　　3、租赁为主自营为辅的模式。这个模式便于引入成熟的连锁品牌，自营模式利于聚合，教育配套和儿童相关门类的创新潜力品牌，两者结合，效益最大化。个人认为这种模式是教育综合体比较理想的商业模式。现在的教培行业已经进入到了一个品牌化的时代，孩子的明天比金钱更加宝贵，家长更加愿意为连锁品牌付出。这些成熟的连锁型品牌，一般都是独立受理。同时在自营部分，我们可以引入一些跟儿童亲子相关的服务业态，比如有DIY烘焙、文创书店、甜品茶吧、陶艺、门工，这些业态不具备独立的承租努力，但是把它聚合在一起，纳入到同一个模型里面，这是非常好的创造效率的模式。租赁模式+自营模式，我认为这是教育综合体比较好的商业模式。

　　第三部分，教育综合体的运营模式。谈运营模式，首先要了解教育综合体的重要的组成部分，也就是教培机构它的运营成本构成。根据调研数据，教育培训机构一般在房租、获客、人员、管理方面，他们的成本收入分别是15%、25%、35%、8%。我们要熟悉这些运营数据，才能够有的放矢的对教培机构进行赋能，降低他们的运营成本。根据这些年实操的经历和近一年的行业观察，个人提炼了教育综合体的运营模式，主要包括四个模块的内容：1、一站式生态。2、空间价值化。3、运营平台化。4、赋能科技化。

　　1、一站式生态。打造2B+2C的服务生态圈，使教育综合体同时满足入住的教育培训机构和儿童亲子家庭各类人群的多元化需求。2B为教育培训机构提供管理、培训、财务等一系列服务，2C围绕儿童和亲子家庭各方面的需求，打造一站式的服务。

　　2、空间价值化。从内容规划和空间设计上，针对孩子学习、活动的需求，把公共场域打造成儿童友好型社区。价值分社会价值和商业价值，教育主题商业要同时兼顾社会价值和商业价值，打造儿童友好型的氛围，它就是社会价值。当我们把这种氛围营造出来之后，家长会更加愿意和放心把孩子放在教育综合体。这样的话，商业价值也就能够带动起来。我们的教育综合体运营者，如果能把服务做得有温度、有价值，商业价值的实现就是水到渠成的。

　　3、运营平台化。这个由两部分组成，首先是常态化的，再是区域到行业影响力。常态化怎么做？联动学校、社区、商圈等不同的获客端口，常态化组织儿童亲子活动，大量引流，分发客流，这是常态化的。1088广场的实践是根据学校、社区、商圈三个不同的获客端口，我们打造了三个平台。第一个平台是亲子小镇，这个是针对商圈的。第二个平台是睦邻客厅，社区型的服务平台。第三家长学校，连接辖区幼儿园小区。这些平台相当于是一个活动的集合，常态化地组织跟儿童和教育有关的各种各样的活动，达到旅游的目的。第二是引入优质的IP，带来先进的教育产品和理念，打造区域独一无二的行业影响力。1088广场是通过自己造企业的方式，第一我们造了亲子节，形成规模以后联动了各个商圈，在陆家嘴的范围，1088广场是主要的活动区，这个教育综合体无疑成为陆家嘴地区儿童亲子活动的中心。

　　4、赋能科技化。运用会员系统、测评系统、收银系统等智能科技工具，降低品牌机构的开店成本、获客成本、管理成本结合平台化运营，赋能机构，打造竞争壁垒。简单介绍一下很有意思的运营场景，它叫测评营销系统，这个系统来自于腾讯和国外儿童潜能测评有关的技术，我想把这些技术跟综合体的营销活动运营相结合，这样可以使综合体的营销活动变得非常有吸引力，达到一个大量引流的作用。引流以后，这套测评营销系统又可以把这些流量分别地进行精准分发，这是测评营销系统非常有意思的场景。

　　现阶段，个人主要在物色和教育综合体运营层面的非常优质的场景，在研究一个教育综合体2.0的模式，欢迎朋友们如果有好的运营场景和资源，可以向我推荐，谢谢大家，今天分享到这里。算是抛砖引玉，欢迎大家指正，谢谢大家。