2019年，中国经济在新时代里发生了显著变化，由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在人民群众对美好生活向往的引领下，从宏观角度看，地产和教育是国内供需不平衡的两大领域，且都是国家民生服务的重镇之一。

　　8月19-22日，第七届WWEC教育者大会在上海国际会议中心盛大开幕。21日，由君学中国发起，易教咨询、新浪地产(微博)联合举办的“教育综合体发展暨地产+教育发展论坛”也精彩亮相。本次论坛以时下关注度最高的教育综合体为切入点，在地产存量时代到来之际，集合教育行业及地产行业的大咖级人物，共同探讨“地产+教育”的组合，怎样才能使生活环境更加完美和幸福，如何使教育资源能够得到合理分配和区域均衡。

　　同时，本次论坛也得到了地产和教育行业内的诸多有影响力企业和组织的帮助和支持。诸如浙江绿城、协信地产、1088广场、深圳同学都荟、时钟教室、上海东方童画、上海迪卡坐标教学俱乐部、上海爱尚跆拳道、新浪地产、三只熊教育旅行、蓝光文旅集团、银润蓝城等企业和机构。

　　论坛上，时钟教室CEO、易进文化总经理陈国胜分享了《地产+教育的过去，现在和未来》的主题演讲，对地产和教育未来发展的背景和趋势以及未来的发展方向进行了详细的分析和总结。

以下为现场实录整理：

陈国胜：各位嘉宾、各位来宾大家下午好。感谢君学中国每年一届的盛会，邀请了全国热爱教育的教育人，或者关注教育的同行们。前段时间我们商量谈到了教育峰会，去年也有这个主题，但是经过一年的教育综合体在全国系统的发展和碰撞，包括我们自己也在介入这方面的领域，包括很多教育人都在关注这个行业，我们发现了它的变化。特别是新政到来之后，教育综合体是重要的话题。为什么后面加地产加教育？谈到教育综合体，必须要考虑地产这个行业，否则教育综合体就显得狭小了，教育和地产结合时，好像就会有点断层。接下来给大家快速过一下我的一些理解，供大家讨论。题目起了一个过去现在和未来，对我本人来说也是老师出身，99年介入地产，介入地产之后做了地产的很多事情，今天我发现结合中国民办教育行业的时代，结合地产的时代，我个人的视野也会带来新的时代。

　　首先，既然今天的分论坛是教育综合体，我想给大家谈一下我对教育综合体的理解，两个核心关键词，一个是空间，一个是教育，用教育服务空间。除了教育之外，还有其他关联的服务，餐饮，儿童的用品、书店等等，所以这是一个综合体。用三个纬度来理解，对一个商业来说，可以理解为教育主题的商业体。因为它的本身属性还是一个商业属性，不管是租也好，还是自运营也好，还是一个商业空间。第二如果放在一个社区来看，社区里面很多空间同样是个综合体，如果放在大型项目中来说，超过十平方公里，二十平方公里里面也是一个教育综合体，所以我更理解为，随着中国房地产的发展，跟教育结合的紧密度越来越强，我更理解为教育综合体从单一的商业体，会从平面和立体去理解。

　　今天我们也会请在商业加教育单体里面运营非常出色的1088的执行负责人王刚先生给大家分享，我们也会从一个教育小镇的运营非常出色的企业，还有国际教育跟地产结合非常经典的案例哈罗小镇，我们会站在狭义和广义的教育综合体方面给大家充分交流。

　　随着国家战略目标逐渐聚焦在以人民美好生活为前提的方向之后，它对中国所有产业都在发生重大变革，不管是教育升级，消费降级等等，不管是什么，都是围绕大方向，国家各种政策也是以这个大方向作为起点，其中教育是很重要的点。

　　从地产行业趋势来说，随着中国房地产的变化，2015年之后，中国房地产行业发生了重大变化，从原来拿地开发销售为导向，在这个基础上叠加了民生地产，这个也跟国家大战略有关系。地产必须关注内容，关注内容必须关注运营，在这个前提下，中国的民生地产里面跟很多的幸福产业做了紧密结合，不管是健康的、教育的、养老的、旅游的等等，它在地产和产业结合上都会让入住者、业主提高生活品质，让他的生活变得更美好。

　　举一个例子，原来叫开发商，现在品牌定位、品牌战略，甚至企业的名字都发生了一些变更，从里面可见一般。比如融创地产，它提出为中国家庭提供美好生活的解决方案，不再只做开发。华润提出，城市综合投资开发运营商，凯德提出要为房地产生态圈子内容提供附加值的优质服务上，印力提出要做全景生活服务商。龙虎提出空间即服务，这个口号更加贴合用空间如何植入内容。万科当前的定位是城市建设与生活的服务等等等等。

　　我认为从体量来说，中国民办教育行业的市场容量还会继续提升，但是它的内涵会发生变化。中国的民办教育的需求依然很大，但是它的内容和体系会悄悄地发生变化。

　　接下来是何谓地产+教育。地产和教育结合的形式是在住宅地产的领域里，住宅地产领域里，如果体量足够大，里面会配置学校，中小学幼儿园，在这基础上会融入社区学校或者社区学习中心，一般社区学习中心运营主体都会由这个社区的运营方处理，如果以后是2B的教育人，你要找合作，未来这个社区里面的社区学校里面会采购很多所谓的优质的内容，你可能要找到物业公司，而不是地产开发商。

　　第二是商业地产(商业综合体)，有教育内容和教育主题的商业综合体。

　　第三块是文旅地产，超过十平方公里、二十平方公里，这是大盘。毋庸置疑，以文旅为特色的大项目，都会有很多内容进去，有旅游内容、文化内容、教育内容，当然它不只满足旅游，它更重要的是吸引常规的居住。前两天我参观了蓝城地产在安吉开发的天使小镇，看完以后很感动。有一个小姑娘说准备在里面买一个小院子，这个项目从出生入住这个小镇，到终老在里面都可以得到圆满的服务。

　　地产和民办教育的发展历程，我做了一个时间轴。总的来看，中国的房地产行业走到今天它不会像过去那么粗暴地发展，完全是以经济、收入、高周转、高投资、高回报为导向，相对来说比较平稳，而且植入了民生的服务。地产商如果不去融入民生的服务内容，一会也会谈到百强地产商里面60~70%都会有物业集团公司，他们瞄准的就是前二十年开发的物业，以后如何为业主提供更多的生活服务。第二是中国民办教育行业，这几年国家在出台很多政策，对于民办教育培训这个行业进行“严打”，但是我认为是用政策引导民办教育培训向一个更健康、更长远的方向发展。我们今年的大会主题是“用热爱拥抱未来”，既然热爱这个教育，但是必须瞄准未来，而未来的大方向国家是在倡导，必须紧跟大方向。

　　这两个行业不是一个粗暴的组合，虽然地产和教育两个行业从经营上，大家觉得差别很大，但是这两个行业骨子里面有重合的基础，它有着最重要的基础就是消费者。对地产商来说就是业主，对我们而言就是消费者，这两个东西是基础。

　　对于地产和教育来说，有三个方面非常重要。第一是地产企业的品牌价值，如果做得好，从拿地开始，从建筑规划，从资源整合、融资、营销，你都会带来赋能。举一个例子，安吉蓝城项目的天使小镇，每个组团推出来，一般一个礼拜卖掉80%，这个项目主要的客户来自于杭州，开车一个小时。冲着蓝城对老人、对家庭的热爱，对幸福的追求，这就是品牌价值。第二是商业价值，好的教育项目，不管是国际学校、幼儿园，后面跟公办合资的学校，它在营销时，毋庸置疑会拉高我们地产的价格、房产的价格，也就是所谓的学区房，更重要的是它能带来更多的增值价值。第三是物业满意度。所谓好的教育体系，除了幼儿园加九年义务之外，再加上一个好的社区教育体系，能够服务于社区全龄段每个需求，所有对业主的增值服务里面，教育在物业服务满意度的贡献率里面是最高的，这也是为什么这几年开始出现地产商或者物业集团开始重视所谓的社区教育，社区教育是一套体系，满足家庭0~100岁学习的需求的一个教育服务体系，越来越重视，它重视的可能会贴钱，但是它带来其他的增值价值真的很大。

　　地产行业对教育行业而言有三个东西，第一还是业主，业主对做教育的人就是客户，如果我们非常好的话，在你做市场推广时会事半功倍，在产品延展包括一个小区内各种教育产品的互联方面，共振方面，它也是非常有价值的。另外作为地产企业，可以为教育创办和举办带来比较好的资金支持，给它一个相对比较稳定健康的持续发展，而不是急功近利。这个例子很简单，我们拿了一个比较大的地产项目，这个项目有中小学、幼儿园，有自己的商业综合体，有商场，有6个组团的住宅建筑，这个小区里面有幼儿园，另外这个社区里面有很多沿街商铺，有很多社区内部的沿街商铺，有出售的，也有开发商自持的，开发商自持的他们会在里面举办教育，出售的商铺作为教育培训机构也是很核心的用户。其次是所谓的商业，商业肯定会植入大量学校的内容，甚至里面会出现教育内容会占到80%。这个小区旁边有一块山地，所以会植入教育的内容。这里面还有体育公园，过去体育公园是篮球排球场，现在必须和社区的体育项目和培训项目结合在一起，这就是一个完整的平面式的大的教育综合体的理解。

　　地产企业介入教育很多，碧桂园、万科、金茂、保利，他们从2013年之后都陆陆续续开办了自己的幼儿园。小学中学也有，大学做得少一点。幼儿园在地产商里面都会纳入到他们的教育集团里面，它是相对一个独立运营的公司。这些地产商里面，结合自己的空间物业举办的面向家庭为主导的培训项目，一般不会纳入到教育集团里面，它会放在物业的服务集团里面作为它的盈利的进项。万科有自己的中小学，独立的，万科有自己的社区盈利，还有城市盈利，万科的商业地产力量植入了大量的教育内容，户外领域加入了很多户外教育的东西。

　　一般的教育和商业怎么结合？经过大量调研之后，特别是地产商想做教育时，他们期望跟教育怎么结合呢？合作模式有几种，一种是采购内容，如果你输出品牌和课程，它会跟你合作，也可能合伙运营，也可能进行参股运营，当然还有一种比较直观的从教育行业挖一些运营比较出色的校长或者运营管理者，组建地产商下面的教育团队。不同的领域里面，他们对内容的需求是不一样的，比如现在很多社区都是物业管理公司进行服务和运营，如果要做教育，放在旗下做教育事业部的话，他们对托育、早教会比较关注，也会利用社区物业做一些儿童的素质教育、补课辅导等等，但是他们会把早教教育和老年教育作为必须的产品，否则就不是社区教育了。对于商业运营企业来说，他们如果运营一个商业综合体，当然主要以出租或者自营、合伙为主，主要以孩子的素质教育、英语包括一些培育为主导，更多的还是以商业运营为主导。物业机构主导的社区教育除了商业价值之外，还有社会价值、民生价值。另外还有国际化学校、高端幼儿园，这些好品牌现在国内很多，但是地产商对所谓的一些好的国际品牌有点敬而远之，因为这个市场有点乱。我们碰到很多地产商都比较慎重，搞不懂，搞不明白。

　　从教育来说，我们跟地产合作更是，我觉得我们要拥抱地产，地产商现在都很有良心，他们希望跟教育结合。因为地产人开始在关注教育人，他们有钱，他可以做品牌支撑，给你空间和钱，无非你的核心是内容和运营。

　　这个数据值得大家关注一下，这个数据非常重要。在座各位如果想跟地产结合，物业管理公司是很重要的对象。住宅类的物业管理服务有两块，一块是基础的物业管理服务，保洁保绿保修，物业公司开始推出多种运营，物业公司如果上市的话，除了考量它在国内有多少小区在服务，多少项目在服务之外，还必须考量它的收入，收入里面基本的物业服务费还有多种经营服务，多种经营服务队物业管理公司未来发展而言是非常重要的发展因素。如果运营体系搭得好，估值会非常高，所以并不看你只服务多少项目。这里面有8项，空间管理、服务经济、零售、社区金融、家政服务、养老服务、社区教育、其他。社区教育在所有的多种经营的收入里面，国信证券做了一个统计，它当前占比大约6%左右。当前物业管理公司介入社区教育的很少，绿城是一个案例，但是已经开始在关注这个行业，你可以理解为教育综合体、社区综合体。6%，2018年全国加在一起270亿的收入，这个数字不算高，但是我觉得未来的五年可能它会翻倍增长。虽然预测到2022年会到510亿，我觉得这个数字也保守，再过五年到一千亿的规模一点问题没有。

　　大家都有需求，当然有很多痛苦。这是两个人结婚成家时必须面临的，好在有这个论坛，可以在两个行业里面呼吁。教育和地产的最终目的有时候会不一样，易居(博客)专门做教育服务的，易居中国是中国最大的地产服务商，我们太懂地产了，地产人做教育有时候情不自禁地会想到明年能帮我赚多少钱，物业公司说只会收车费，让我做教育怎么做，我又没钱，能过来赚钱吗。这里面有时候会诉求不一样。

　　第二，双轮驱动。教育是慢的，我们现在更不能说拿一个场地说半年能不能回本，如果真的提高老百姓服务的话，必须放到五年。

　　第三，行业不同，语言不同。我做青少年教育时，大概花了一年将近两年时间，跟教育人喝了两年酒才知道，所以语境不一样。

　　第四，复合发展，能力不一，就是人才问题。在座各位，如果确实你不想自己做教育人，未来你找工作，地产下面的教育事业部真的可以做，这真的是一个好活，我失业了我准备到这个行业应聘，缺运营人才。

　　第四，创新结合，体系不一。模式体系问题，这五个要素是我们两个结合碰到的问题，要解决的话有两个套路。第一，如果一个地产商要介入教育，介入大的社区教育的话，首先必须做一个总体的教育战略设计，大老板想清楚之后，发展周期、发展目标、发展方向，规划必须做好，不是找一个空间做一个早教就做教育了，不叫教育，那还是一个培训，它对你的社区包括未来业主不能形成品牌服务。第二，当战略规划出来之后，开始做执行方案。每个项目到底是自营，自创品牌还是跟教育品牌进行合资，不同运营等等，我们要有一个策略方案。第三，具体执行。我跟我们团队提出，开发商找到我们让我们提供该教育总体解决方案时，要注意三个要素。第一，必须考虑所有业主它的学习需求、购买能力、消费频次。在此基础上再设计它的教育产品，包括老人、妈妈、孩子、婴儿等等。第二，长效及逻辑。第三，运营。这两个行业要融合是一个趋势，但是大家采取包容心态，互相理解的心态才能带来一加一大于二的效应。

　　我们是易居企业集团下面的事业部，所以具有地产的基因。我们做教育做了5、6年，整合了大量教育专家和资源，希望把这些资源联合在一起，带着一起一块推向开发商，为他们赋能，提供支持。

　　不知道对错与否，仅供大家参考，谢谢各位。