开封楼市政策调整纠结背后：房企大举进入 去库存成新难题
7月20日，开封市人民政府网站刊文称，开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。开封市限售令放开“一日游”，引起了市场的普遍关注。
“两年前开封限售令的出台，很大程度上是因为当时郑州限购以后，部分购房需求涌入开封，对当地楼市形成了很大压力。而随着一线房企大举进入，开封楼市的货值被持续拉高，库存高企使去化成为新的难题。”开封某楼盘销售人员小李告诉中国证券报记者。
而对于开封市限售令放开后又旋即收回，专家指出，房地产政策应该预判政策效果，调控政策的调整应该谨慎，保持市场的平稳是核心。同时，要加快人才引进、发展特色产业，促进地方性楼市的健康发展。
调控随郑州而动
两年前，开封限售令的出台，有着深厚的政策、区域与产业背景。
“跟郑州的风，却吃不到郑州的土。”从事了六七年楼盘销售的开封杞县人陈君(化名)这样总结开封的楼市。
随着郑开城际铁路(郑州到开封)在2014年开通以及徐兰高铁客专(徐州至兰州，经过开封、郑州)的郑州至徐州段在2016年投入运营，郑州和开封一体化的呼声日益高涨。
在上述两条交通干线相继运营后，开封的楼市迎来了不可多得的黄金机遇期。
“两条交通干线开通后，郑州和开封的时间距离就近了，心理距离也近了，一些郑州人也愿意来开封投资，加上‘中原城市群’和‘郑汴一体化’等具体规划层面的刺激，2016年和2017年，开封楼市还是比较好的，尤其是2017年。”陈君对中国证券报记者表示。
开封市2016年和2017年的统计公报数据显示，2016年全年，开封市房地产开发投资211.80亿元，同比增长25.9%，其中，住宅投资152.90亿元，同比增长25.2%。2017年，开封全年房地产开发投资273.96亿元，同比增长29.3%，其中住宅203.69亿元，同比增长33.2%。
更为重要的是，开封市2017年房地产去库存的速度显示楼市被普遍看好。统计公报显示，2017年，开封全市商品房待售面积84.43万平方米，下降27.8%，其中商品住宅67.91万平方米，下降25.9%。
因此，2017年5月15日，开封市出台了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管，原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“开封房地产政策调整，说明郑州限购以后，部分购房需求开始进入了开封市场，这会对开封市场形成一定的压力。部分房企趁机涨价，也使得此类城市楼市调控的需求开始增加。”
中国证券报记者注意到，2017年有媒体援引了开封一位张姓购房者的话，“作为郑州后花园，开封房地产从春节过后持续攀升。2017年初，我在西区另一个楼盘购买了一套110平方米的新房，几个月后，我的邻居需要为相同的房子多付15万元，房价如同坐了火箭。”
而在陈君看来，开封2017年5月15日的政策，是跟着郑州的步伐的。2017年5月3日，郑州市政府网站发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域，而且在2017年5月3日后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起，不满3年的不得上市转让。
更大的背景则是，整个2017年，全国各地掀起一轮限购限贷调控的高潮。陈君表示，郑州作为世界级国际货运枢纽和中原城市群的中心，都是在2016年、2017年之间提出来的，“那时候郑州不限购，房价肯定会继续涨。而开封离郑州这么近，估计也有一定的调控压力。”
根据安居客房价趋势数据显示，郑州的房价平均价格自2016年1月不足1万元/平方米，在2016年9月突破均价1万元/平方米关口后，在2017年一路向上，在1.3万元/平方米上下徘徊。而同样的周期，开封的房价也从4500元/平方米左右上升到6500元/平方米左右。“这已经是开封涨的比较好的时期了。”陈君表示。
被忽略的土地出让环节
日前开封“取消限售”，在一些于开封从事地产经纪人看来，是比较正常的事情。
“毕竟今年卖的不是很好。”陈君坦言。和小李一样，陈君目前为数个一线品牌在当地的楼盘从事经纪业务，“从客流量来看，一个售楼处一天能有几十个来看房的，就很不寻常了。如果有活动或者促销，人就会集中来。”
克而瑞报告显示，2019年以来，郊县客户的比例上升至4成左右，开封城区降至2成，郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之明显减少。而克而瑞预测，2019年4-5月份，郑州市场有一定程度回暖，反而加剧了开封市场的低迷。不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成，全年预计只能完成年度目标在六成左右。
“开封楼市政策的纠结，实际上也是当地土地出让从汹涌到退潮的缩影。”某全国性房企河南区域人士在受访时道出了房企在开封楼市的拓荒过程。
2016年以来，以碧桂园、恒 大为首的外地企业进驻开封，随后，全国性地产品牌进入开封速度加快。2017年12月，万科与当地房企合作开发开封清明上河城，打造21平方公里宋文化小镇。2018年开年，保利地产公告，以1.73亿元取得开封市龙亭区复兴大道北侧地块，面积约26.4万平方米。
房企加速进入，也拉高了开封楼市的货值。克而瑞报告显示，过去两年，开封市土地出让量过大，导致目前的存量问题较为严重，市场成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市场容量在160亿元左右，但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿元。
业内人士认为，目前开封市场上项目面临主要难题在于客户购买力后继乏力，开封是人口流出型城市，短期内人口上行可能性不高，购房意愿不强且收入水平有限，后续去化困难。
政策工具箱是否见底
开封撤回了“取消限售”的决定，称未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。
而对比上述当地楼市的低迷，“可以宽松一下”的政策呼声在当地也并不是没有。
上述房企人士认为，2017年以来，限售、限购以及差别化信贷等是调控政策工具箱里的核心，“各地要想‘松’一下，取消限售和限购应该是最后被考虑的。”
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策应该预判政策效果，平稳是趋势，宽松与收紧并存。“房住不炒”仍然是目前房地产市场平稳运行的主轴，地方调控收紧预期依然存在。
张大伟认为，调控不是儿戏，房地产调控政策的调整应该谨慎。上述房企人士则建议，加快人才引进、发展特色产业，才是地方性楼市健康发展的钥匙。
2017年，在“限售令”出台两个月后，开封市也出台了吸引人才的政策。在这份《关于实施“汴梁英才计划”的意见》的文件中，开封市展现了前所未有的雄心：立足我市主导产业和战略性新兴产业发展需要，大力实施“汴梁英才计划”，力争用5到10年的时间，引进10名院士或相当层次的顶尖人才，100名创新创业领军人才，1000名高层次紧缺人才，在全市范围内引进和培养10000名各行业优秀人才，努力把开封打造成人才集聚高地、开放创新之城，加快实现全面崛起。
2018年10月，当地媒体称，自《关于实施“汴梁英才计划”的意见》等文件实施后，开封已与中国农业大学、清华大学、天津大学、中国人民大学等15所高校(科研院所)签订全面合作战略框架协议，引进了多个由科学家领衔的新兴产业项目，并柔性引进了20余名院士。
“打铁还需自身硬。你看看郑州，也是曾经被称作大县城，但现在，从房价的差距来看，(和开封)越来越大。”陈君感叹道。
