仅限回暖难言火热 上半年广州一手楼成交超4万宗
随着6月结束，上半年楼市落幕。根据阳光家缘统计显示，2019年上半年广州一手住宅成交超4万套，同比上升28%。不过，综观近6年同期，该“成绩”仅排在第四位，对比2016、2017年，成交差距在万宗以上。业内人士表示，今年市场只是回暖，难言火热。与此同时，广州市二手住宅成交略下降，但从月度成交走势来看，2019年上半年二手实际成交表现为逐渐回温。
?关键词1 一手楼市
上半年成交逾4万宗 活跃度明显提升
据阳光家缘统计显示，总体来看，今年上半年广州一手住宅市场情况同比明显改善，一手住宅网签面积449.31万平方米，同比增加26%；成交42019宗，同比增加28%。
整体环境优化 买家积极入市
得益于去年四季度以来一手市场环境优化(包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施)，市场活跃度较2018年同期明显提升。此外，春节后土地市场升温、大湾区规划等利好，亦让买家入市态度更加积极。
但需要理性看待的是，对比2016、2017年，今年上半年广州一手住宅市场的成交数据差距在万宗以上。因此，中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏认为，今年市场只是回暖，难言火热。广州上半年一手市场均价为27364元/平方米，基本与去年年末价格持平，保持稳定。
回顾今年上半年楼市走向可以看到，得益于去年11月备案价优化，番禺以及中心六区普遍在去年12月落地政策，房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会，包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推，从而促进1月成交走高。进入2月以后，在大湾区规划纲要正式公布、天河时隔4年再次挂商住地等利好加持下，房企“借东风”推货，南沙、增城等与大湾区概念密切的区域供求活跃，直接促进3至4月成交走红，其中4月网签面积推高至94.95万平方米、8996宗，为2019年上半年峰值。到了五一过后，住建部向市场释放“严管不懈”的信号，因此，虽然今年五一整体推货量大增，但房企各类优惠噱头减少，推货相对低调5至6月表现归于平淡。
增城成交无悬念排区域首位
上半年广州一手市场回暖，除天河、黄埔因热点板块供应不足成交回落外，其余9区表现出彩。其中增城成交131.3万平方米、12687宗，“无悬念”蝉联全市成交第一大区，该区大盘科慧花园成交20.47万平方米、2237宗占区域16%的成交，此外永和、新塘等板块亦表现活跃。南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好，得到越来越多买家关注。此外，由于近年出让地价格提升，加上核心板块(如金洲-蕉门河、黄阁等)供地偏少，不少买家担心后市价格变动，加快入市步伐。此外，由于中心区优质板块除广钢外相对缺货，不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块，促进番禺整体成交。上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高、高端项目成交表现不俗，累计成交4.59万平方米、335宗，平均每个项目成交1.15万平方米、约84宗。除番禺外，包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等中高端项目成交强势，为上半年重要亮点。
陈庭宏认为，去年四季度备案价制度优化，释放了大量中高端供求，成交增多标志着压抑多时的改善性需求逐步回流。其次，中高端板块占据着各自区域最优资源，生活配套成熟、近地铁、近商务区产业园是其普遍特征，买家加快对此类物业购置，即认同片区价值。此外，中高端项目主要由中高收入人群、新入户人才购置，此部分成交增多，意味着广州近年“广纳人才”“产业升级”带来实质性作用。越来越多经济能力强，希望扎根广州的买家涌入市场，带动高层次成交。
关键词2 二手楼市
外冷内温 业主议价空间收窄
据阳光家缘二手住宅网签数据显示，今年上半年广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年下滑22.3%。若从历年二手成交情况对比来看，上半年二手住宅市场略显“寒意”，成交创近四年最低位。但从月度成交走势来看，上半年二手实际成交表现为逐渐回温。与2018年第四季度月均7000至8000套的低位水平对比，2019年上半年(除春节月外)月均成交明显上扬。尤其在“小阳春”销售旺季后，单月成交量更是冲高至11000宗水平，市场交投活跃度显著增强。
异地客户购房需求逐步释放
据阳光家缘二手住宅网签数据显示，荔湾、越秀、白云上半年分别成交1227套、1687套、2438套，同比去年下半年下滑32.0%、26.7%、20.8%。而番禺则以成交4617套稳居榜首位置。另外，需要指出的是，上半年花都降幅最小，共成交3993套，环比下滑8.8%。价格方面，2019年上半年二手住宅网签均价基本保持平稳态势，网签均价为26555元/平方米，环比上升2.0%。
中原地产研究发展部研究员邬炜锋认为，楼市政策环境稳定，观望情绪放缓。目前广州二手楼市政策环境处于稳定期。同时，目前贷款利率较去年有所下降，置业成本下降，促使前段时间处于观望的客户开始逐步着手入市。而市场供应增多，业主放盘积极。据监测统计，2019年上半年，每周录得的新增房源数量相对可观，基本处于千套以上，新增房源数量环比去年增加25%至30%左右。在盘源充足的情况下，客户可选择性增多，入市热情相对较高。
今年上半年，上门客增多，入市积极度显著增强。据中原大数据显示，上半年二手置业客户入市热情明显较去年下半年高。自3月“小阳春”起，二手带看量整体维持高位水平，环比去年下旬上升20%至25%左右。主要由于“3·30”新政满两周年，不少异地客户的购房需求逐渐被释放，致使上门看房客明显增多。
记者了解到，从月度成交走势来看，2019年上半年二手实际成交表现为“逐渐回温”。与2018年第四季度月均7000~8000套的低位水平对比，上半年(除春节月外)月均成交明显上扬。尤其在“小阳春”销售旺季后，单月成交量更是冲高至11000宗水平，市场交投活跃度显著增强。目前广州楼市供需两端表现稳定，业主报价相对合理、理性，部分客户观望情绪有所减缓，二手楼市交易环境更趋良性、稳定。据悉，自2019年2月起，广州二手楼市价格开始止跌企稳，环比涨幅保持在0.8%~0.9%的区间微幅回升，逐渐回归至去年同期水平。业内人士预计“价稳”将继续为下半年二手楼市常态。
业主信心增强 议价空间收窄
记者从市场中了解到，上半年三房户型的房源成交大增，占比上升至36.4%，环比上升1.5%，同比上升4.0%。而四房以上大户型房源成交占比为7.7%，环比微增0.3%。面积段方面，120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升，截至2019年6月，120平方米以上户型成交占比高达15.3%，同比增加5.1%。地产专家邓浩志(微博 博客)认为，现时楼市政策环境稳定，贷款利率亦较去年有所回落，让部分改善客户观望情绪明显放缓，逐渐开始着手入市，大户型房源交投氛围较之前明显活跃。
值得注意的是，2019上半年，业主对后市信心明显增强，议价空间有所收窄，大部分区域下调报价幅度降低0.8%~1.5%左右。比如天河、荔湾两区，2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%，环比分别提升1.2%、0.9%，部分二手交投活跃的板块甚至不存在议价空间。由此可见，目前“买方话事权”明显较去年减弱。而业主报价亦更趋理性、合理，盲目报高价现象逐渐减少，二手楼市交投环境逐渐回归平稳状态。
?关键词3 土地供应
上半年广州供地面积创5年同期新高
据广州公开土地出让信息显示，2019年上半年广州商住商服用地累计供应298.24万平方米、51宗，供应面积同比增加1.5倍，整体面积创近5年同期新高。此外，上半年广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元，比去年同期增加25.1%。
?整体出让金额537.1亿元
记者注意到，今年每个月均有用地挂牌，并未出现去年同期2月、6月土地“断供”问题，土地供求高峰集中在5~6月。其中6月供应共计119.78万平方米用地，为上半年供应量最高月份。上半年整体土地成交面积为182.55万平方米，创5年同期新高。其中，“商住两旺”是今年成交的一大特征。
业界人士表示，随着2月大湾区规划纲要正式落地，加上近年积极进行的产业升级见成效，上半年庆盛枢纽、知识城创新中心、广州第二CBD等重点产业区靓地“顺利出嫁”，吸引包括新鸿基、绿地、万达在内的行业大咖拿地开发。此外，增城派潭旅游用地成功吸引“文旅专家”华侨城落子开发，可预期未来广州东部将诞生与番禺长隆、花都融创文旅城形成“三足鼎立”之势的优质项目。
据中原研究发展部统计显示，上半年广州商住商服用地累计出让金额537.1亿元(仅统计公开挂牌地块，其中商住地416.9亿元，商服地120.2亿元)，同比增加25.1%。此外，今年地块平均溢价率提升明显。上半年整体供地第一大区为增城，该区累计供应商住商服用地71.26万平方米，而番禺凭借挂牌多宗商住地，加上6月末挂牌长隆板块2宗(合计51.7万平方米)旅游用地，总供地量达70.25万平方米，整体与增城“不相伯仲”，两区同属上半年广州供地“第一梯队”区。
而白云、黄埔、南沙三区供地总量分别为51.64万平方米、37.28万平方米、45.62万平方米，为供地相对集中的“第二梯队”。值得一提的是，上半年黄埔并未挂牌商住用地，但商服地挂牌“可圈可点”，其中包括知识城国际创新驱动中心(绿地，占地15万平方米)、长岭居万达国际医院(万达，占地13万平方米)两宗“巨无霸”地块。
?拿地总额前三名由民企包揽
“民企表现强势”为上半年土地市场一大特征。从拿地金额来看，合景、星河、龙湖三家民企包揽前三位。排名第一的合景拿下4宗商住商服用地，当中包括以总价37亿元+55%自持拿下黄埔大道东646号“天河靓地”。此外，回顾近5年拿地金额排行榜，“国家队”未能有一家进入三甲实属罕见。从拿地面积来看，深圳房企星河以底价66.8亿元拿下东湾村2019NJY-2地块(占地19.3万平方米)，为上半年公开挂牌获取用地面积最多的企业。
从拿地平均楼面价来看，深圳龙光以26375元/平方米成为上半年综合拿地楼面价最高的房企。中原地产研究发展部高级研究员陈庭宏认为，优质民企从过去两三年“下沉二三线城市”到今年“积极回归广州”，体现了对重磅规划的信心，对广州市场价值的认可。
预测：增城供应能力减弱
剔除2019年广州供地计划中上半年已出让地块，下半年剩余可供应用地为184万平方米，其中南沙、花都、白云3区可供应用地面积位居前三。值得留意的是，增城今年计划供地量较往年减少，且上半年已挂牌计划用地中的95%地块，下半年供地能力或将减弱。
相比之下，上半年集中供应灵山岛用地的南沙，下半年仍有黄阁镇梅山糖厂(20万平方米)、金洲板头石场地块(16万平方米)等巨无霸地块待出让。此外，中心区白云、荔湾有望供应大量商住地，其中荔湾除广钢新城外，广船(12万平方米)、广摩(2.4万平方米)等旧厂改造用地亦已公布，有可能投入市场。今年商服地准备充足，涉及各大产业区，金融城、琶洲西区、白云新城三大中心商务区尚可供应15.3万平方米、18宗地块。另一方面，今年商服地片区出现不少“新面孔”，包括广氮商服区、白云设计之都、航空产业基地等。其中广氮片区去年进行控规修编，定位为“天河智慧城延伸区域”，未来将发力IAB产业，为智慧城发展提供更大空间。
此外，今年黄埔鱼珠建设“第二CBD”速度加快，上半年挂牌2宗商服地(其中一宗因故中止出让)成功引入“广州日报+开发区金控”拿地开发。根据2019年广州供地计划显示，鱼珠仍有10.7万平方米、4宗商服用地可出让。随着重点规划建设提速，下半年供地的可能性较高。
