2019年，是中部崛起规划出台的第一个十年节点。十年来，中部崛起规划不断推动着中部地区进入发展快车道。其中，以武汉为核心的武汉城市圈，不仅是中部城市群实现新跨越的新兴增长极，更是众多品牌房企争相布局的战略要地。乘中部崛起之势，武汉乃至中部城市群房地产市场将如何演变？产业链上下游企业将迎来怎样的发展机遇？

　　6月15日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，奥山控股协办，聚焦中部城市群，百强优采供应链合作大会在武汉楚天粤海国际大酒店举办，来自奥山控股、中海地产、步步高置业、当代弘明、雅居乐、旷远地产、湖北保利投资、中南置业、金科地产、力高地产、佳兆业、美好置业、武汉联投置业、德成控股、软件新城、湖北新长江置业、湖北房地产投资集团、湖北工建房地产等50余位房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共400余人齐聚一堂，共议“新科技、新产城、新势能”，参访奥山控股经典项目，并开启“黑科技”竞技舞台，共谋产业合作新机遇。

　　会议上，北京丽贝亚建筑装饰公司副总经理张丽军带来了《住宅精装管理浅谈之如何让“痛点”转变为“亮点”》的分享，以下是会议实录：

　　北京丽贝亚建筑装饰公司副总经理 张丽军

　　张丽军：尊敬的各位领导，尊敬的各位来宾，建筑业的同行们，大家下午好！第一次非常荣幸参加百强优采的武汉大会，我是北京丽贝亚建筑装饰公司张丽军。

　　对于整体楼盘方面，中国应该是在2000年左右有一些大中型房地产企业开始涉及整体楼盘精装，在那个时候人们对整体楼盘的接受力包括认知程度都还很普通，所以那时候精装楼盘在人们心中非常新，接受力非常强，到了2010年以后，随着人们生活水平不断提高，人们见多识广了，也接触了很多，现在很多人有钱了，买房也多了，通过一系列的家装，他们通对于精装修程度和品质要求非常高，也就出现了群诉事件和造成非常不良的影响。我们北京丽贝亚建筑装饰公司原来是做工装，在2010年这个契机渡入了整体楼盘精装方面。对于装饰企业，举个例子，其实房地产商做的楼盘相当于待嫁的女儿，装修企业就是高级美容师，他会把结构的很多缺陷包括关于能量的问题会给你包装起来，让你的新娘能够光彩靓丽地出嫁，小业主就是新郎，在原来因为生活水平，他对于新娘要求不那么高，是的女的就行了，现在不行了，对住宅品质要求、功能需求、智能化要求以及环保要求非常高，所以就造成了很多开发商以及装饰企业的一些痛点。今天从事整体楼盘将近10年时间，随着行业的不断发展，现在每年基本上近15亿的产值，占公司的1/4，我们也通过这近十年的探索，打造了集团整体楼盘管理团队，积累了一些经验，下面我就与大家分享一下装饰企业的一些痛点，有不当之处请大家批评指正。

　　客户的痛点，其实就是质量通病、施工工期、成品保护和业主交付。

　　第一个通病是质量通病。一般都是渗漏、墙面吊顶的裂缝和空鼓，这些都是最简单的问题，其实大家要记住一切事情都是从一开始的，因为一生二、二生三、三生万物，很多投诉事件你认为很高大，其实都是从这几个方面出来的。

　　渗漏的问题，渗漏主要是卫生间，一个是从卫生间的墙面反到卧室和客厅的墙面，其实主要是施工控制问题，这一段对于一个卫生间应该是细步节点将近100个，公司强制性节点48个，在48个强制节点只要能控制住得情况下基本上解决卫生间渗漏问题。举个例子卫生间的防水很多时候大家重视程度不够，重视都停留在表面，卫生间面线滴漏的坡度很多时候国家规范已经过时了，要根据现在的实际需求来调整，干湿分开，这对于大的卫生间很容易实现，对于小的卫生间很难实现这一点，现在清扫卫生间，我的习惯是不会跪在地下拿着抹布擦，都是水冲，我们一定在在门口处的位置应该是最高，然后直接向滴漏处去延伸，这样在铺地砖时，上面的会是可渗水，如果门口位置很低，渗的水就会到卧室造成门口地板的潮湿，外面的墙因为不管是贴壁纸还是涂料都会刮腻子，是用强制性抹灰来处理，这样避免卫生间的水通过墙根渗漏出来，通过客厅和卧室直接往上浸，因为武汉环境跟北方不一样，吊顶开裂程度很低，最大的问题就是墙面空鼓和开裂，墙面开裂这种有的时候是由于鼓包原因构造成的，最怕龟裂的形式，要么重新做，要么贴壁纸，装饰怎么美容也很难达到结构龟裂的问题。墙面的空鼓，现在大部分设计是由于把壁画砖用在墙上，因为它的背面很光滑，这个也关系到开发商的成本问题，壁画砖能不能贴在墙上，这也可能是装饰企业跟地产商的较量，因为你给的是水泥贴砖的钱，如果用壁画砖要用背覆胶，就是因为当砖在墙上时如果实行点挂+粘贴是可以的，那时候成本远远高于瓷砖粘贴剂，虽然说是设计问题，但是我跟设计公司承诺只要你能设计出来，我就能做出来。开裂问题，在武汉地区是问题不大的，在北方开裂确实是困扰着地产商和装饰公司非常严重的问题，因为特别是造型，基本所有客厅都用这种造型，在用M型板的情况下这种情况可以规避。

　　第二个痛点就是施工工期。很多时候其实是由于大家的工作面划分的问题，也由于前期的一些技术储备问题，在这方面我们的解决方式，一是提前跟开发商谈好介入，然后用我们的生产管理力量来跟总包进行协调，提前移交多面，基本上整装的楼盘在5—6个月工期，这五六个月还包括质检站、消检站、电检站的验收，所以实际上给我6个月，到我手上的工期也就是4—5个月之内，否则没有办法完成你对小业主的承诺，因为您跟小业主已经签订了交房协议，在这一点上基本上很多时候房地产商和小业主的毛病都集中在施工工期上。在施工工期上，根据现场情况，根据工作面的交接，我们要提前介入，要尽量见缝插针地寻找工作面，然后把一些基层的工作提前做了，合理地编制网络计划部，合理地调配资源，包括跟踪材料的进场，再一个积极地参与到甲方对于监理、总包和各材料供应商的协调管理之中，把材料和供应商的供货计划镶嵌到自己的工作计划之中，这样才能够整体地去完成交付工作。

　　第三个痛点就是成品保护。成品保护其实开发商都非常重视，装饰企业也非常重视，成品保护不到位，最后赔的钱会更多，所以在这方面我们只要按照开发商的要求和公司的强制性要求基本上就能达到产品保护要求。

　　第四个痛点就是业主交付。由于市场波动业主的心理预期，如果我们给小业主一个超出他预期目标的一个产品的话，他的接受率会非常高，在这方面小业主一个是他通过验收都是请普通的工长去验收，只是在一些表面上，包括墙面平稳度、墙面空鼓和阴阳角，他们没有真正地验收，小业主最关心的是功能，功能能不能达到要求，效果能不能满足需要，电、水，包括将来会有智能化的东西能否让我们方便使用，我们公司基本上采取全场陪同验收，跟甲方实行管家制一站服务到底的方式。现在也在逐步地想步入物业行业，如果装饰公司从装饰开始到交付以及到物业管理形成一条龙服务，小业主的群诉事件就不会发生了。丽贝亚一个中心就是以客户为中心，五化体系管理，IOS认证，全员管理，给小业主一个完美的交付，五化以管理人员职业化，均质化用手工操作很难达到均质化，如何达到均质化，现在就是装配式装修，现场不用手、不用电切割锯，现场不会产生任何建筑垃圾，一切都是生产设计，设计完了以后形成订单，工程化加工，到现场以后，就像搭积木一样完成你的装修，如果装配化能够真正实现实现，单个家装可以到市场选择任何材料自己来变换自己的生活空间，一句话就是像造汽车一样造房子，这样才能实现均质化，这是我们企业的服务理念，我们想不断地挑战和超越提供高品质的产品和服务，让我们的客户和我们的员工高质量宁静地生活。