苏州楼市“高烧”复盘：从暗流涌动到“警报”拉响
历史总是惊人地相似。
2016年春节过后，沉寂已久的苏州楼市忽然爆发。在当年的“小阳春”里，苏州市场的成交量近乎翻倍，工业园区成为最火爆的区域。此后，苏州房价呈阶梯式上涨，并拉开了二线楼市升温的序幕。
为遏制市场的非理性上涨，从2016年3月开始，苏州先后出台“楼市十条”、“房八条”、“新十五条”等多项调控政策。当年年末，市场开始下行，并进入长达两年的低迷期。
2019年，低迷过后，类似的剧情再度上演。同样是“小阳春”，同样是工业园区领衔，同样有高价地刺激和恐慌心态。苏州楼市几乎在一夜之间沸腾起来。学区房领涨、二手房跳价等熟悉的场面也再度出现。
虽然苏州房价并不在官方统计的70个大中城市之列，但在5月18日，住建部仍然对苏州楼市进行警示。
此前的5月11日，苏州已经出台政策，对两个热点区域——工业园区和高新区狮山板块进行精准调控。5月16日，苏州调整学区房政策。5月末，苏州召开开发商座谈会，提出一系列约束性条款。截至记者发稿时，市场终于有所缓和。
就像中国楼市多年来的规律一样，苏州市场似乎进入了一个新的循环周期，甚至可能成为这轮二线城市升温的代表。但在调控手段日趋成熟、长效机制呼之欲出的情况下，这一轮的市场，会出现不一样的走势吗？
疯狂的学区房
信义房产的业务员小董怎么也没有想到，仅仅过了一个春节，工业园区枫情水岸项目的二手房交易就迅速火爆起来，“看房和成交的节奏明显快了，到3、4月份的时候，所有的业务员都在带人看房或交易。”
小董是去年才入职的新人，第一次见到这种场面的他，感到相当震撼：坐地起价司空见惯，有些业主一次性“跳价”二三十万元，但仍有多个客户争抢；跟去年下半年相比，同户型、同楼层的房源，价格普遍上涨了近百万元；小区里最难卖的别墅项目，今年居然卖出了3套。
枫情水岸项目位于金鸡湖东侧，其所在的区域被称为“湖东CBD”。这是工业园区的一个核心区域。不仅交通便利、环境优美，而且拥有工业园区的优质学位。根据贝壳找房app的数据，今年5月，该区域的二手房均价达到4.6万元/平方米。
而邻近该区域、学区更好的白塘、玲珑一带，二手房交易均价分别达到5.3万元/平方米和6.5万元/平方米。这三个区域的均价比去年下半年上涨了近万元。
苏州另一个火热的区域为高新区的狮山板块，当前狮山的二手房交易均价达到3.6万元/平方米，区域内部分房源价格已经接近5万元。优质的学区资源，也是支撑该区域房价的主要原因。
在任何一个城市，优质学区房都是顶级资源。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，这两个区域是苏州的重点发展地带，不仅享受很多政策倾斜，还坐拥最顶级的商业、交通等配套资源，“想挤进来的人群基数太大”。他举例称，有客户会选择卖掉两套房，来换取工业园区或狮山片区的一套学区房。
该人士还表示，年初本身就是学区房的购房季，再叠加传统“小阳春”等因素，才使这两个区域的交易异常火爆。
这只是苏州楼市整体表现的一个极端切面。在新房市场，某大型房企苏州区域销售总监发现，春节前夕，项目的咨询量和来访量就明显增多，购房者对价格的接受度也有所提高，购买意愿明显增强。他隐约觉得，“市场要火了”。
春节后，市场果然升温，很多开发商加紧出货，一些滞销已久的项目在此轮周期中被消化。
数据显示，从去年12月以来，苏州市场就出现明显的“量价齐升”局面。根据苏州市统计局的数据，2019年第一季度，苏州商品房销售面积为425.47万平方米，同比增长40.3%。
一直以来，苏州房价都不在国家统计局口径的70个大中城市之列，因而外界很难真正了解当地的市场变化。今年5月18日，住建部对苏州、佛山、大连、南宁四个热点城市楼市进行警示，苏州才开始被关注。
根据贝壳研究院的统计，今年4月，苏州二手房成交均价为28253元/平方米，环比上涨5.4%，同比上涨17.4%。
改善时代与“羊群效应”
很少有受访者能说清，本轮苏州楼市上涨的导火索究竟是什么？流动性宽松、高价地、区域一体化政策、股市表现不佳、媒体炒作都被认为是刺激因素。
在苏州大学东吴商学院副院长段进军看来，苏州楼市此轮的爆发，两个长期积累的内在因素颇为关键。
一是2016年的调控之后，苏州市场迅速降温。市场需求在这两年中不断积压，并寻求释放。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%，2018年虽有所恢复，但仅微涨3%。
二是在区域一体化过程中，苏州的房价仍处于“洼地”的水平。“随着交通等基础设施建设的加快，长三角一体化的水平越来越高，但和周边的上海、杭州相比，苏州的房价水平并不高。”他认为，这几年苏州一直被称为“新一线城市”，从城市能级上看，其房价水平确实低于同区域的其它对标城市。
当然，一些短期的刺激性因素也不容忽视，其中便包括高价地。
今年1月11日，“苏地2018-WG-40号地块”开始出让，最终由龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获，折合楼面价1.79万元/平方米，溢价率28.87%。而就在两个月前首次推出时，该地块曾因无人报价而遭遇流拍。
春节后，土地市场继续升温。4月24日，在苏州出让的7宗地块中，出现了2个区域“地王”。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，成为该区域的单价“地王”。
从“让地”到“抢地”的迅速转变，带有一定的偶然性。多家房企人士向21世纪经济报道表示，“年底更重视报表和现金流，拿地预算比较紧张；但到了年初，总部给予的授权拿地额度就很充足了。”
在土地市场和住宅市场同时活跃后，就进入互相影响的逻辑链条中。消费者行为特征也在起作用。段进军表示，促使购房者做出决定的因素很多、很复杂，但当进入市场上行周期时，“羊群效应”就比较明显。在房地产市场，通常表现为盲从和恐慌，从而加剧市场的波动。
21世纪不动产华东区域高级区域总监史益林认为，苏州楼市的恐慌情绪是显而易见的。具体表现为，二手房交易周期由此前的两个月缩短到一个月，“以往，客户光是看房和选房，都要花一个月的时间”。
史益林还指出，苏州市场已经进入改善时代，以卖旧买新为主的改善型需求占到市场的6成以上，这也使苏州楼市出现“户型越大、单价越高”的局面。由于这部分需求的支付能力强，很容易把房价撑起来。
长效机制效果几何？
5月11日，苏州出台调控政策，在苏州工业园区全域、苏州高新区狮山片区，实施新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。16日，苏州又出台补充文件，将上述区域的学位政策由“五年一学位”调整为“九年一学位”。
这两项政策对市场带来了一定影响。小董表示，他所在的金鸡湖片区，最近来看房的人明显减少，交易量也大幅下滑。但到目前为止，业主的报价并没有下调。
而21世纪经济报道记者调研发现，在对上述两个区域实施“定点打击”后，周边的相城、吴中两区，出现房价上涨的现象。
苏州实施的实际调控手段要更加严厉。多个不同信源向21世纪经济报道证实，5月24日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会，并传递出多个信息，最主要的有：
全年房价涨幅必须控制在5%以内；所有项目预售备案价不得超过四万；土地出让指导价格会适当下调；苏州属于“70+1座”大中城市，房地产指数监控范围会每月上报；6、7两月为过渡期，7月后不排除调控加码的可能，具体措施包括扩大限售范围、提高限购门槛等。
这些措施能在很大程度上缓和市场的紧张情绪。“如果执行到位的话，这些政策力度是很大的，市场应该不会疯狂太久。”前述房企人士说，只是政策的效果需要过一段时间才能看到。
史益林将本轮市场行情与2016年、2009年做对比，他认为，与此前两轮行情不同，本轮市场行情出现时，苏州已经实施“限购令”等政策两年多，虽然限购门槛不高，但市场上已基本没有投机需求，更多是内生动力。这也决定了，市场的非理性情绪不会过度蔓延。
作为一个典型的“强二线城市”，苏州楼市似乎让人看到新一轮板块轮动的端倪。就像2016年，继“房价四小龙”之后，市场热度很快转移到中西部的二线城市，进而又向三四线城市下沉，并最终点燃了一轮楼市上涨周期。
此轮苏州的火爆，会否再度引发类似的多米诺骨牌效应？
上海易居(博客)(博客)研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道指出，今年以来，房企的确在向一二线城市收缩。其中，在一线城市调控政策仍然严厉的情况下，东部二线城市成为布局的重点。苏州是否代表了新一轮的升温，目前尚难判断。但资金大量进入这些区域的现实，仍然值得关注。
随着房企战略收缩，今年上半年，部分二线城市土地交易旺盛。到目前为止，杭州曾拍出过单价超过45000元/平方米的地块，南京、天津、武汉、郑州、福州、合肥等地的土地市场也十分火爆。
严跃进表示，在多年的实践后，如今的调控手段已经十分多样，如果使用得当，完全可以很好地稳定市场。此外，对苏州等城市的预警也说明，长效机制已经开始运作。因此，这部分市场虽有升温的动力，但也不能忽视调控政策的力量。至于三四线城市，短期之内很难再有升温的动力。
