慢节奏VS高周转 从恒基看香港房企的内地生存之道
来源：36氪
随着时代背景的不断变化，港资房产企业在内地的布局也有了一些不同。不少知名港企纷纷选择逐渐撤出内地，但同时也有一些港企看好内地市场发展空间，继续加码。
5月28日，恒基兆业摘得北京孙河宅地，再次回到北京住宅市场。
距离上一次恒基在北京拿地，已经过了二十年。这二十年里，也是内地房企迎头赶上，高速发展的二十年。
以前，对于内地房企而言，香港房企是一个标杆性的存在，为内地房地产市场带来经营性土地招拍挂制度、商品房预售制度、物业管理模式等先进的经验。如今，香港企业的“慢性子”与内地房企所推崇的“高周转”也形成了鲜明的对比。
恒基重回北京住宅市场
28日，北京进行了5月最后一场土拍，最后结果出人意料，恒基兆业打败龙湖、中海、华润+中粮等10多家房企，经过24轮竞拍，以30.2亿元拍得这幅土地面积约39479平方米的孙河宅地，溢价率23.3%，楼面地价约为6.95万/平方米，刷新孙河区域地价新高。
孙河是北京一个低密墅区，区域内包括10万方湖景公园，外依温榆河森林公园，区域居住氛围浓郁，是众多房企抢进的区域。包括龙湖、首开、泰禾、中粮、懋源等品牌开发商已经在此进驻，开发出了众多高端别墅产品。恒基这次出手拿地，也成为孙河板块第一家港资开发商。
诸葛找房分析，孙河板块已经聚集了众多新房项目，包括最近畅销的泰禾北京院子二期、禧瑞春秋、瑞悦府等几个限竞房项目，值得注意的是该地块附近的限竞房价格和普通商品房价格在6-7万/㎡左右，而孙河这次地块成交楼面价已经接近7万/㎡，这样的楼面价加上建安成本，产品大概率会打造成顶级豪宅入市。
值得一提的是，当天也是恒基兆业主席及总司理李兆基宣布退休，李家杰负责内陆业务的第一天。
近几年，像恒基北京拿宅地这样的举动并不常见。大部分港资企业并未选择高周转，项目扩张很慢，同时，很多广州、福建等地的企业进入了快速扩张的周期。在近年来机构出具的地产百强榜单上，港资房企的身影开始陆续消失。
因为慢，所以水土不服？
不同于内地房企的高周转，许多香港房企以慢节奏著称，以香港置地为例，2011年香港置地便斥资29.1亿拿下了几乎是距离紫禁城最近的一块商业用地，一直到2017年年底，才正式开业。瑞安房地产在上海的新天地旧改项目已经参与超过10年，这样的周转速度使得瑞安房地产资金使用效率远低于内地同行。
动辄十几年的开发周期，在内地房企看来是不可想象的。同时，被内地房企视为制胜宝典的“高周转”策略背后是行业利润率逐渐走低，而以利润为导向的港资房企很难适应这个变化。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，相比香港房企和外资企业，内地房企综合实力不断提升、日益崛起，对政策、市场更了解，更能捕捉到内地楼市高速发展所创造的机遇，可以在项目筹划、拿地、建设等方面迅速做出决定，一向以慢开发模式为准则的港企优势日渐式微。
另外，在产品力表现上，港资房企优势也逐渐消失。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进提到，当前内地开发企业产品开发能力甚至已经赶超了港资、境外房企，港资房企产品已不具备完全的竞争优势。例如北京西三环区域九龙仓开发的限竞房项目与上海长实开发的项目，都曾被认为户型一般，不如内地房企的其他项目。
从这些角度来说，港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多，也会迫使各家港资房企策略发生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局与发展策略，寻求企业的中长期稳健发展。
轻开发重运营之道
与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比，近几年港资房企在内地却表现平平，前20强房企中难觅港资房企身影。对此，业内人士分析称，随着内地房地产市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，港资房企在这个变化过程中并不占优势。
不过，不同于内地房企选择住宅开发，经历香港市场的打拼，港资开发商已经习惯于在存量市场上抢占资源，寻找核心城市的存量市场机会，他们在资金成本、系统规范方面优势明显。
值得一提的是，尽管内地房企在住宅市场风头正劲，在商业领域，港资房企已经打出了自己的品牌，占有一席之地。像新鸿基的环贸广场、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产的太古汇、新世界的K11等都是港资的代表作，并在内地广受欢迎。
投资物业需要具备专业知识和经营能力，这是目前内地房企的短板，港资房企所拿项目地段多位于核心地段，投资回报率相对较好。业内人士指出，凭借较低的融资成本、成熟的运营团队以及多元的退出渠道，香港房企持商业物业的意愿强烈。
从以往内地房企的学习对象到如今积极转变传统思路，身份角色的改变并没有从抹除港资房企重运营、重管理和在资金成本上的优势，在适应内地市场新的变化后，这些企业依然具有一决高下的潜力。
