开发商进军的养老地产 适老化设计和部品问题待解决
房企在多元化发展当下，转型城市配套服务商，将触角延伸至居住、医疗、养老等多个领域，力图建立起全生命服务产品体系，也将是未来它们角逐的战场。然而，回报周期长、年度财务贡献低、定位高端缺乏普适等一系列问题还待开发商解决。
4月20日，第11届清华养老产业高端论坛平行主题论坛之一的建筑分论坛“高龄社会背景下的规划与设计”在建筑学院王泽生报告厅举行。同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师于一凡，台湾JJP建筑事务所总经理唐正国、重庆龙湖地产发展有限公司研发部持有业态室内设计负责人曹亮、日本en+株式会社代表取缔役杉本聪惠等养老领域专家、设计师、房地产行家与现场近200名听众，聚焦养老开发与设计、运营与部品，进行深度探讨与热情互动。
开发与设计：从老年需求出发 专业分工
老年建筑作为空间载体，一旦建成改变起来就不太容易，所以建筑的规划设计不应该仅仅着眼于眼前，还应该考虑到未来10年甚至是更长时间的变化。
清华大学建筑学院周燕珉教授强调举办“高龄社会背景下的规划与设计”论坛的初衷：“在未来三十年的时间里，75岁以上的高龄老人群体可能会增长到现在的3倍左右，所以此次建筑分论坛，我们希望站在高龄化的社会背景下，探讨建筑规划和设计的发展趋势。”
调研我国老年宜居社区存在问题、国内外技术指标体系特点及差异、构建我国的老年宜居社区技术体系，以及如何开展社区适老化改造、老人最关心哪些设计与部品等问题；同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师于一凡通过展示既有社区适老化基础调研、社区老年人日常行为监测、养老服务设施布局评价与存量梳理、社区微更新中的适老化环境改造等四种建成社区适老化改造的工作方法、开展形式及案例，于一凡强调老年宜居社区一定以老年人需求为导向，坚持以目标为导向进行老年宜居社区技术指标体系的构建原则。
瞄准养老行业迫切的空间与服务升级需求，2018年9月，龙湖养老品牌椿山万树发布，宣告龙湖正式跨界进军养老产业。
反思龙湖椿山万树首个养老项目——重庆新壹城颐年公寓的开发、建设、运营过程，重庆龙湖地产发展有限公司研发部持有业态室内设计负责人曹亮认为，养老项目的开发必须完成由物到人的思维转换，应该先关注人，再来打造空间；反向设计、场景推演和专业共创可促进思维转换；在设计时先对客户精准定位，并进行深度行为研究，然后结合老年人的生活和服务推演使用场景。根据重庆新壹城颐年公寓项目经验，曹亮总结：从房地产到强运营养老项目的转变，其实是从“交付即止”到“交付方始”的状态转变。
结合台湾潘冀联合建筑师事务所近年来的多个项目实践，通过总结即具有群聚互补效应的建筑集群、嵌入式社区综合型养老服务设施、多元养老产业的建筑，以及全生命周期住宅等养老建筑设计经验，台湾J J P 建筑事务所总经理唐正国强调：“未来银发族不再是单一族群，而是多元化族群，因此老年建筑也应该以全方位照护为基础，导入多样化活动，让老年人活出尊严，活出自我。”
在项目建设和设计阶段因多部门意见不统一、各参与方思路不清晰，导致设计目标和任务书难以明确、设计过程面临大量反复调整等问题。
结合多年来对长期照护机构的开发建设及运营经验，江苏澳洋优居壹佰养老产业有限公司养老事业部总经理季六一举例说明了由于不同政府部门对政策的解读不一致，设计方、审图方、政府部门所使用的标准不一样，而导致的设计结果与实际需求不符、设施用房配置不合理等现实情况。在此基础上，提出了长期照护机构的功能空间配置原则和具体建议，并强调了设计过程中与相关部门开展有效沟通、探索更灵活的设计应对方式的重要性。
老人入住机构之后，人际交流大幅减少、护理人员一对一陪伴的时间往往又较为有限，导致老人日益孤独、失去活力与生气。
基于此，日本e n+株式会社代表取缔役杉本聡惠提出了“情动设计”的理念，即通过访问、调研以及观察老人的行为，充分了解老人的生理和心理需求，综合各学科专家的意见，最终设计出为老人带来健康和幸福感、引发积极情绪的场所。此外，杉本聡惠通过在日本设计的养老机构、日间照料设施、地域交流场所等多个实例，生动地诠释了“情动设计”的过程是自下而上的，通过细腻地应对老人的多种身心需求，使环境能够引导老人自发开展活动和人际交流，从而不断增加老人的自信心与自尊心，改善身心状态、减少药物摄入、缓和认知症带来的不安定情绪，保持积极、健康的生活状态。
成功的养老项目需要设计方与投资方、开发方、运营方密切沟通，但在目前养老项目的开发设计实践当中，由于沟通不畅，仍存在诸多矛盾和问题。在“开发与设计”的主题沙龙上，赛阳国际& 金龄联合集团总裁赵晓征、泰康健康产业投资控股有限公司不动产事业部设计管理部总经理唐斌、中国爱维天地控股有限公司董事总裁邓耀东、上海栖城建筑规划设计有限公司董事合伙人管轶群、北京维拓时代建筑设计股份有限公司医疗养老事业部总经理邸威、北京天华北方建筑设计有限公司副总经理闫锋围绕上述每一个矛盾与问题各抒己见，深度探讨。
站在设计的立场上，矛盾和问题——设计对于整个项目的成败作用被忽视甚至被践踏
1. 设计周期过短&需求不明确
2. 招标流程繁复轮次过多&霸王条款
3. 养老体系不成熟&双方接口不清晰
4. 运营前置&医护等非专业指挥设计
5. 工作方法不同&考核指标各异
站在开发的立场上，矛盾和问题包括——开发对于设计的要求常常不能够得到满足
1. 设计不懂运营不懂成本不懂市场
2. 需要解决多方难题而非绘图工具
3. 各专业不交圈让甲方负责审图吗
4. 沟通不畅通完全不在一个频道上
5. 各自分工角度不同需要换位思考
根据探讨，沙龙嘉宾认为，在医养项目当中，应打破传统地产的思维方式，让开发方、设计方、运营方等项目关联方用整体化的思维来做事情——
1. 开发商需要明确需求再委托设计(投资、定位、市场、运营、体系等前期策划)
2. 设计时需要懂运营懂成本懂市场(作为整体设计中关键的一环衔接上下游)
3. 尊重技术的科学性流程的合理性(要用于对不合理不科学的做法说不)
4. 实现合作、追求共赢、良性循环(无论甲方乙方都希望完成好作品)
5. 把以长者为中心的服务贯彻始终(开发方设计方的心里都要想着老人)
运营与部品：建设适老化体系 打破屏障 相辅相成共成长
在同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师于一凡主旨报告中指出，养老服务环境与部品，一切应以老年人需求为导向。根据大量的实地现场调研，于一凡教授分析认为，目前老年人对居住环境的满意度较高的是治安环境、街道、照明等系统，满意度较差的是公共卫生间、生活设施、健身场所、标牌知识体系等。此外，根据老年人住房问题报告，在普通社区里老年人不像专业化老龄社区的专业照料，老年人最紧张的部分且关注问题最集中的是一键呼叫和报警设施。此外，门槛高度、地面平整度、无障碍通道、扶手、光线等，也是养老项目部品应用需要关注的地方。
目前国内适老部品市场刚刚起步，一方面开发空间大，不少部品供应商纷纷涉足；另一方面由于目前国内尚无成功模式可参考借鉴，部品在研发、设计与使用过程中问题频发。适老部品与建筑设计方、运营方和部品供应方都有密切的关系，但三方在实际工作过程中交集较少，存在沟通屏障，引发了一系列问题，例如部品设计注重情怀但难以落地，部品与老人使用需求、运营要求不契合，造成使用不便等。
本次论坛上，清华大学建筑学院教授、博士生导师周燕珉，北京首开寸草养老服务有限公司总经理王小龙、五感纳得设计总建筑师闫英俊、保利和品董事总经理谢红英、上海沐恒实业总经理刘丹、壹居壹格适老家具运营总监方子杰围绕运营方在选择部品时有哪些考虑、运营过程中发现部品的问题和矛盾有哪些、空间设计对部品有什么要求、空间设计和部品布置有无矛盾之处等问题深度交流。目的是发掘行业痛点，梳理矛盾焦点，分析问题原因，寻求解决方法，最终促进行业间的沟通协作，推动养老产业的发展。
作为运营商，北京首开寸草养老服务有限公司总经理王小龙强调对部品有很多要求：
第一，安全、适用。安全是第一位的，在选用部品时，我们一定要确保万无一失，因为只要有一位老人出现了安全事故，给运营方造成的损失都是毁灭性的。
第二，性价比高。在保证质量的基础上，部品价格应易于目标客群接受，让开发方和运营方能够控制住成本，让项目可以落地。
第三，匹配不同档次。让不同档次的养老设施都能找到安全、适用的产品。
第四，迎合使用者需求。
作为部品商，产品标准体系的建立及研发设计需要时间和资金的支持。部品的生产制造绝不是仅仅依靠一张图片，为了更好地满足运营方和老年人的需求，需要时间对产品进行充分的打磨。项目前期应该鼓励设计方、运营方、部品供应方的交流讨论。
对设计师而言，能够做到在一定范围内控制成本、加强管理、保证质量，包括异地运输等问题也都是可以努力解决的，但在时间方面和资金方面也需要运营方配合。
至于如何促进行业相互理解，加强行业沟通协作，嘉宾献计献策——
运营商认为，客户和甲方的利益是一致的，两方的需求应兼顾。创新的前提是打好基础；
综合型部品供应商的目标是希望老人过上随心的老年生活。要做到这一点，需要形成四项核心能力：
1. 对制造业发展的认知能力；
2. 对上游专业的理解能力和学习能力；
3. 对生产、包装、物流、安装各个环节的成本控制能力；
4. .对养老行业的一个整体、深刻的认知能力。专业的事情需要由专业的团队来干；专业团队应提前介入；部品要选择最合适的而不是最便宜的。
而设计师应找到自己的定位，向上下游传递信息，在了解的基础上进行合作。集中养老是个新课题，了解其中的真谛和核心需求，问题就会变得简单。部品的主要目标是保障安全、让客户负担得起。
经过设计师、运营商与部品方的深度探讨，周燕珉教师总结运营与部品相辅相成的关键就是打破屏障，促进理解，加强合作，推动发展。
