土拍“开门红” 溢价仍处低位
来源：北京晚报
2019年伊始，北京土地市场迎来多宗限竞房、共有产权房地块入市。高成交的背后是土拍溢价率仍处在低位。对此，业内分析人士称，房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳。
2018年成交金额下降40%
北京曾是各房企争相重仓布局之地，自2017年起，限竞房、共有产权房的预期利润模糊，部分开发商在京拿地意愿降低，出手更为谨慎。2018年，排名全国前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡，万科、碧桂园分别参与联合拍地，各拿下一个项目，而保利没有在北京拿地。
此前有媒体报道，2018年北京出让土地平均溢价率仅16%，而2017年成交土地溢价率则为28%。
诸葛找房数据统计显示，2018年，北京市国土局共推出72宗经营性用地，其中成交63宗地块，流拍7宗，中止出让2宗。北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%，成交总建设用地面积447.94万平方米，而去年为639.02万平方米，下降约30%。
对此，诸葛找房研究人员称，“由于市场下行，房企回款速度放慢，现金流较为困难，出现北京土地流拍现象，土地成交溢价率较低，部分地块以底价成交，因此2018年土地成交总金额出现下降。”
低溢价延至2019开年
进入2019年，在刚刚过去的50余天内，北京有七块土地进入土地交易市场。其中，共有产权住房土地交易底价低、建造住房成本相对低，土地拍卖时竞争激烈、溢价高。“限竞”房地块受到底价高且建造成本相对较高等因素影响，出现低溢价甚至于底价拍卖。
北京开年土拍持续“降温”仅是全国土地成交市场低迷的缩影。据中国指 数研究院数据统计显示，在成交方面，2019年1月，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)609宗，环比减少42%，同比减少0.3%；成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%。
成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。
58安居客房产研究院首席分析师张波则分析认为，1月的土地市场需要从两个角度来看，一方面是季度性因素，由于临近春节，市场不但成交量萎缩，房企的拿地动作也在放慢，而2019年春节又相比2018年提前了小半个月，也间接影响到1月的土地市场；另一方面则是房企心态变化，2018年市场降温，土地流标现象增多，的确对房企的整体心态产生了影响，也对近期房企拿地积极性产生一定影响。
二线城市或成关注重点
就2019年土地市场整体走势来看，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从大的趋势以及企业策略角度来讲，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但是由于一线城市推地量比较少。所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。
在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市可能会面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。
