真假“香河解禁” 专家：过度炒作或遭调控从严
（来源：北京商报）
被廊坊“6·2”限购令戴上“紧箍咒”的香河楼市，近日传出解禁的风声。在多家中介机构经纪人的楼盘宣传中，香河一个名为“大爱城”的地产项目已经解除限购，外地人只要满足北京或廊坊三年纳税或者社保，即可购买。然而这与廊坊“6·2”限购令规定的合规购房资质出入明显。北京商报记者实地走访传闻项目发现，在销售人员口中解除限购的项目，实际上已获得香河当地政府的“特许”，准许其以养老地产形式承接北京老年客群。值得一提的是，记者在走访过程中还了解到，近期香河楼市出现回温趋势，多家销售不仅告知购房者近期开发商会有调高房源售价的动作，还多次强调廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。同时，开发商协助外地购房者“办理资质”，规避限购政策购房的违规操作仍然存在。
房产中介：炒作香河限购解禁
沉寂已久的香河楼市，因一众房地产经纪机构经纪人的楼盘推介文案起了波澜。
“通知！外地人可以第一考虑这个项目！香河大爱城已经解除限购了！”近日，一则关于香河楼盘放开限购的消息在网上迅速流传。根据消息，外地人只要在北京或廊坊任一地纳税或缴纳社保满三年，即可购买。然而这却有别于廊坊“6·2”限购令规定的合规购买条件。
廊坊“6·2”限购令，即廊坊市政府于2017年6月2日发布的楼市调控新政。根据调控新政，香河县与廊坊市主城区、大厂回族自治县等多区域被列入从严住房限购区。针对外地人购房，廊坊“6·2”限购令明确指出，“非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；非本地户籍居民家庭，已拥有1套住房，或者无法提供三年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。
除上述楼盘推介文案炒作香河楼市外，一些网站上更出现了“香河大爱城，北三县唯一外地人能买的项目，70年大产权，央企国家级养老示范基地”的宣传。在这段对大爱城项目集中介绍的网页中，宣传文案开头还以红色加粗大字体的形式，强调“外地人能买的北三县唯一，抓住最后机会”。
从一位发布上述房源信息的某中介机构经纪人处，北京商报记者了解到，他们公司与大爱城项目有代理合作关系，“它家房源，我们一直在代理”。
大爱城销售：网传解禁楼盘为养老产品
“上周末去的，跟抢房似的。好多北京本地的车。”购房者黄女士如此描述上周六大爱城的看房“盛况”。
北京商报记者也于2月的一个周末，来到了位于香河爱晚大道的大爱城销售中心，大爱城酒店一层即为该项目当前的售楼处。当日的售楼处较为热闹，数十组客户的集中到访，使得项目沙盘、样板间以及会客区无不遍布看房人。就连现场的茶水与果盘供应都稍显紧张。
据了解，大爱城项目由世纪爱晚(北京)置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造，隶属一项始于2008年1月的社会化养老服务系统工程——“国家爱晚工程”。项目开发商为香河恒康房地产开发有限公司(以下简称“香河恒康”)，2014年6月推出大爱城·香河国家养老示范基地一期居家养老住宅，当前在售项目为“大爱城2季”，开盘于2018年10月。二期产品包括北侧及东侧的13栋高层(共2672套)、西南角的7栋叠墅(共计252套)、中间72栋联排别墅(共计378套)以及西侧5栋商业体(建面5.22万平方米)。高层主力户型为70㎡二居、97㎡三居 、113㎡四居，当前只有第10及第11栋房源小有剩余，12栋正在排卡中。
大爱城项目现场销售人员称，该项目住宅产品为共有产权性质，购房者及开发商分别持有产权的90%、10%，购房者需同时满足在京或在廊坊社保/纳税满三年、家中有符合年龄资质的老人(女55周岁或男60周岁以上)。该项目支持贷款购买，首套房首付30%，二套50%。购房满三年后，方能入市再交易，转让时须提前购买开发商所持有的10%份额，再交易对象也须满足现行购买条件。就项目突破限购的传闻，销售人员表示，“我们项目不是解除限购，而是受香河政府支持，养老项目合法承接北京养老需求客群”。据透露，当前购房客群的80%来自北京。
就网传大爱城解禁一事，记者致电项目开发商香河恒康相关人士，但截止发稿，该公司未给出回应。
合硕机构首席分析师郭毅表示，从现实情况来看，香河大爱城项目其实算不上是炒作限购或者突破限购。所谓“大爱城解除限购”，是建立在获得政府相应支持的基础上，是针对养老地产这一特殊产品类型的一个特殊政策，算是当地政府给养老人群的一个“特殊待遇”。但从宣传方式上来说，部分中介经纪人在项目推广文案中并未提及大爱城的养老属性，存在误导购房者、引导投资的嫌疑。
另有不愿具名的分析人士表示，对购买者来说，购买大爱城项目一要考虑养老房产运营过程中是否需要承担更高的成本，二要关注此类房产购买后的退出机制是如何实现的。“对再交易对象接盘的条件限定，也许会影响到房产的未来流通与资产价值。置业大爱城，应基于自身的养老需求，不要出于一时的投资行为而突破限购，毕竟当前廊坊限购仍较为严厉。”
香河楼市：现调高售价预期
值得一提的是，除验证“香河解禁”传闻非真、住宅限购仍存外，北京商报记者还从多个项目销售人员口中了解到，受规划预期影响，近期香河楼市有所回温，前去看房咨询的北京购房者明显增多。
不限购、不限贷的香河商办项目市场，最先热闹了起来。以位于香河新华大街附近的商办类项目孔雀城·大运河智慧街区为例，北京商报记者走访之日恰值周六，打出“商住两用”口号的该项目，于当日迎来了一波看房小高潮。针对签约客户，现场还设有转盘抽奖以及砸金蛋等环节。
据了解，孔雀城·大运河智慧街区在售房源有9栋共计7761套，包括平层及loft两种类型，面积为35-55平方米，产权年限均为40年。该项目2018年11月24日起售，最低首付6万元起，最低总价28万元起，成交均价约在8000-13000元/平方米区间，当前已售2栋。现售房源预计2021年11月末以毛坯形式交付。购房首付比例为50%，可根据具体金额进行分期。
据现场销售人员表述，近来北三县升值潜力日渐凸显，在住宅限购力度不减的现实情况下，商办类产品是北京外溢刚需或过渡客群的购房首选。并称，孔雀城·大运河智慧街区配套齐全、交通方便，在北三县商办类项目中优势明显。此外，该销售人员还多次强调，因为近期香河楼市出现回温趋势，香河很多开发商接下来将会有调高房源售价的动作，此外还称廊坊限购有望在2019年两会后解除或放松。“现在刚刚开始涨，趁着还没涨太多，下手正合适。像今天的销售现场，就有不少之前的意向客户，都是要赶在涨价前买房。”
看似无懈可击的香河住宅市场，实则也暗流涌动。即使廊坊“6·2”限购令规定，非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。孔雀城·大运河智慧街区销售人员告诉北京商报记者，如果真想购买香河住宅，明面上的办法行不通，还有“摆不上台面”的手段：全款购房进行草签，补齐三年纳税或社保后正式网签，网签后再按正常程序办理房产证。
据悉，一般开发商都会找专业的第三方公司协助购房者 “办理资质”，通过一纸就业协议使购房人获得当地企业职工身份，只要购房者在未来三年时间内按月纳税，纳税时间满三年且保证无断缴后，即可获得廊坊市购房资质，并顺利网签。上述销售人员还友情提示称，“做完税服务的话，不到1万块钱，比做社保便宜”。并表示，当前香河甚至北三县非当地人购房的，基本都是由此操作实现。 “北三县住宅贷不了款，只能全款买。全款可适度延长支付周期，但是全款购房这个没商量。”
专家：过度炒作或遭调控从严
事实上，北京商报记者于2018年8月末针对北三县楼市的调查便发现，大厂多数开发商以“代办当地完税或社保”的伎俩规避限购。
“由此可见，市场需求依然旺盛。有需求，才会出来解决方案。”郭毅直言，上述规避限购的操作方法，对购房者来说存在一定风险。如果在全款购房后的三年中，开发商受利益驱使出现“一房两卖”，那么本就属于非法获得购房资质的购房者，其权益或将无从保障。此外，三年的完税或社保究竟能不能按月如期进行，也要打一个问号。
就坊间近期以来关于廊坊限购解禁的传闻，郭毅表示全面解除的可能性不大，不过针对特定人群的“特殊放松”，倒是有可能会实现。但是这个放松，原则上都会辅以相应的要求或条件，面对的人群必然是定向的、少部分的，不会对市场的置业需求形成大幅度抬升。“因而，房价的高企并非由购房需求的增加造成。其实从目前来看，这种调高售价的倾向，更多的还是在于中介和开发商的炒作。”
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖(微博 博客)则直言，环京楼市如果肆意炒作，或遭调控从严。在胡景晖看来，在落实“房住不炒”、“因城施策”，以及“楼市调控主体责任在城市政府”的情况下，这种利好的释放应该是循序渐进的缓慢释放，而非短期内的炒作集中释放，尤其是在北京城市副中心建设的关键时期，在楼市调控和长效机制建立的关键阶段，对各地楼市来说都是“稳”字大过天。“如果香河等环京区域的开发商再盲目地炒作话题，人为地给市场煽风点火，造成房价异动的话，必将招来楼市调控的进一步从严。”
