改革开放40年房地产业迎大发展 城镇居民人均住房面积增长4.5倍
每经记者 程成 每经编辑 魏文艺
1978年12月，随着党的十一届三中全会在北京胜利召开，改革开放的大幕徐徐拉开。当时，我国城镇居民人均住房建筑面积仅有6.7平方米，而“遍地茅草屋、到处棚户房”的情况比比皆是。如何缓解住房供应短缺矛盾、改善居住环境成为了共识，城镇住房制度改革迫在眉睫。随着城镇住房制度改革序幕的拉开，房地产行业正式登上历史舞台。
40年来，房地产业从无到有，并在日后逐渐成为国民经济的重要组成部分。特别是自1998年的住房市场化改革以来，房地产行业的发展真正驶入快车道，更是在2003年首次明确了房地产业国民经济的支柱地位。
40年来，城镇居民居住环境极大改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增加了4.5倍。对经济支撑作用愈发明显，2017年房地产开发投资增速超过7%、商品房销售额超过13万亿元，拉动着上下游数十个行业。对财政收入贡献越来越大，2017年全国国有土地使用权出让收入达到5.2万亿元，在全国性基金收入总额中的比重达到85.3%。
房地产业的快速发展，无疑对经济社会有着巨大的贡献。但另一方面，其所带来的问题也不容忽视，尤其是不断攀升的房价给经济社会发展带来的隐忧，始终扰动着大众敏感的神经。仅近20年，全国商品房平均价格上涨接近3倍，而京、沪两地房价上涨均近6倍，深圳更是上涨近7倍。
正因此，调控始终伴随着房地产业的发展。特别是去年以来“房住不炒”等政策的出台，以及相关税收制度改革的推进，引领房地产行业健康、平稳发展的长效机制轮廓逐渐清晰。
房地产行业的健康、平稳发展，离不开楼市调控。伴随着各项政策的不断推进，长效机制的真正建立必将让房地产业更加健康地发展，必将让更多居民实现安居梦、过上美好生活。
解决住房短缺拉开城镇住房制度改革序幕
随着1977年恢复高考，特别是1978年的十一届三中全会宣布改革开放，大批知识青年开始返城，城镇人口急剧增加，随之而来的是住房的严重短缺。
2009年以来全国国有土地使用权出让收入 数据来源：国家统计局
1978年10月19日国务院批转国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》(下称《报告》)显示，1977年底全国190个设市城市，人均居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降了0.9平方米，平均居住水平低。城市缺房户323万户，占居民总数的17%，其中平均每人居住面积不足2平方米的拥挤户就高达89万户，缺房户数量多。全国各地的危房、棚户数量多、改造慢，仅在上海就还有棚户500万平方米，住着100多万人。
“居住条件十分恶劣，广大群众迫切要求改造”“城市住房问题，现在已经到了非解决不可的时候了”，《报告》明确指出，并提出要“加快住宅建设”，到1985年城市人均居住面积要达到5平方米。
有效增加住宅供应，解决城市住房短缺成为当务之急。而住房制度改革迫在眉睫。
1980年4月，邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中提到，“房子是可以卖的”。随后，中央正式出台规定：“准许私人建房、私人买卖、准许私人拥有自己的住宅。”由此，掀起了中国住房制度改革的帷幕，房地产业改革的一系列理论探讨和实践由此展开。
1998年-2017年全国商品房平均销售价格 数据来源：国家统计局
1981年1月，经国务院批准，中国房屋建设开发公司正式成立，担负推进房屋建设的社会化和商品化试点的使命；1984年，中央明确“推行住宅商品化”思路，商品房登上历史舞台；1988年1月，“第一次全国住房制度改革工作会议”召开，即首次“房改”，明确“变住房实物分配为货币分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革计划。
1992年1月，邓小平同志南方讲话。同年10月，党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。
随后，大众创业积极性高涨，房企如雨后春笋般诞生。仅北京从事房地产业的企业就从1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。张玉良、许 家印等一大批体制内的群体“下海创业”，而他们也有着共同的标签——“92派”。
数据显示，1949年到1977年底，全国城镇累计新建住宅建筑面积4.93亿平方米，而仅2017年，住宅新开工面积就达到28亿平方米。城镇居民人均住房建筑面积也从1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住条件得到极大改善。
正是因为改革开放的春风，才为中国住房制度改革提供了萌芽的土壤。
取消福利分房促房地产业驶入发展快车道
新中国成立后，我国长期实行着福利分房的住房制度。城镇住房主要由国家投资建设，建好的住房主要通过职工所在的单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配。对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。
自1980年邓小平同志提出“房子是可以卖的”开始，十几年来中国住房制度始终在探索中稳步前进。
这一时期，特别是1992年党的十四大确立社会主义市场经济体制的目标，社会积极性得到了极大调动，中国经济持续高速增长，始终保持活力。数据显示，分季度看，1992年至1997年上半年，我国的GDP增速持续保持两位数的增长。
然而自1997年第三季度开始，受亚洲金融危机影响，GDP增速开始下滑。当年一、二、三、四季度，GDP增速分别为10.4%、10.2%、9.6%、9.3%，到了1998年，前两个季度的增速进一步下滑至7.6%、7.2%。
亚洲金融危机愈演愈烈。1998年3月，时任国务院总理朱镕基在答记者问时指出，“东南亚当前的金融危机使中国面临着严峻的挑战，我们必须确保今年中国经济发展速度达到8%”“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策”“我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。
2000年-2017年全国商品房销售情况 数据来源：国家统计局
随后的4月，央行以“特急件”方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布执行贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。5月，央行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
同年7月，国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)，明确“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。同时提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”“全面推行和不断完善住房公积金制度”。
至此，国务院正式宣布福利分房时代的结束、住宅商品化时代的开启。
随后，中国经济企稳回升，并逐步摆脱亚洲金融危机的影响。1998年第三、四季度，GDP增速分别回升至7.5%、7.8%，此后，除1999年第四季度外，GDP季度增速持续保持在8%以上。
而在这一过程中，房地产业无疑起到了积极作用。
商品房领域，投资方面，1996年至1998年，房地产开发投资分别为3825亿元、3106亿元、3580亿元，增速分别为21.5%、-3.4%、12.6%。销售方面，成交量由1997年的9010万平方米，上升到1998年的12185万平方米；销售额也从同期的1799亿元，增加39.6%至2513亿元。
经济适用房方面，1998年中央下达第三批建设计划，总投资高达1703亿元，总建筑面积2.1亿平方米，分别是前3年总和的2.7倍、2.9倍。
数据来源：国家统计局
2003年，房地产行业再次迎来“高光时刻”。
当年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》【国发(2003)18号】指出，“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，并首次明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。
支柱产业地位的确立，使我国房地产业步入发展快车道。
自1998年起，房地产开发投资又持续保持了17年的两位数增长；2003年增速突破30%，达到30.3%，较上年提高7.5个百分点；2010年达到了33.2%的高位。而商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米，上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额也从0.39万亿元，上升到13.37万亿元。分别上涨8倍、33倍。
房价过快上涨与调控长效机制的建立
在房地产市场化进程中，土地市场也在悄然进行着改革。
2002年5月，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这就是后来广为熟知的“招拍挂”。
实际上早在1987年，我国就曾在多个城市试点进行土地使用制度的改革，明确出让土地使用权而不是所有权。而深圳更是敲下了新中国历史上土地拍卖的“第一槌”，并开创了“招拍挂”制度的首次尝试。
然而任何一项改革都不可能一蹴而就。即使国土资源部签发11号令，但多地在出台土地出让相关规定时，仍给协议出让留下口子。
直到2004年，国务院指出要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制房地产投资的过快增长，土地协议出让才“寿终正寝”。
2000年-2017年全国商品房销售情况 数据来源：国家统计局
2004年，国土资源部和监察部联合下发71号令，要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这也被称作“831土地大限”。
自此，协议出让经营性国有土地使用权被彻底叫停。随之而来的，是土地出让金的快速上涨。
2009年全国国有土地使用权出让收入14239.7亿元，2010年增长104%达到29109.9亿元，2017年增长38%至51780亿元，而今年仅前11个月就已达到53362亿元，同比增长28.9%。
房地产市场化改革、土地招拍挂出让，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。尽管“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，但房价的过快上涨也受到争议。
1998年全国商品房销售均价2063元/平方米，到了2017年，销售均价上涨到7892元/平方米。虽然同期城镇居民人均可支配收入从5425元上涨到36396元，远超过房价涨幅。但在个别城市，房价过快上涨始终扰动着大众神经。
2000年北京、上海商品房销售均价分别为4919元/平方米、3565元/平方米，2017年分别上涨到32140元/平方米、23804元/平方米，涨幅分别为5.5倍、5.7倍。2002年深圳商品房销售均价为5802元/平方米，2016年上涨到45145元/平方米，涨幅为6.8倍。
与房价过快上涨相伴相随的是，调控政策的不断出台。
2005年3月17日，央行宣布将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八项措施要求各地采取措施抑制房价过快上涨；4月28日，国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，明确享受优惠政策的普通商品房的标准，规定自2005年6月1日其两年内转让商品房要征收营业税，并禁止炒地和期房转让；5月9日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布，从调整供应、调控需求、整顿规范市场秩序三方面入手，稳定房价。
1998年-2017年全国商品房平均销售价格 数据来源：国家统计局
这也是进入21世纪后，房地产市场首次全国性大范围调控。
实际上早在1993年国家就曾调控过楼市。当年6月国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出16条措施给虚火的经济降温，包括严控信贷规模、提高存贷利率、限期收回违章拆借资金等一系列措施。
银根的全面紧缩、楼市的全面整顿，受到爆炒的海南、广西北海、广东惠州等地的楼市，泡沫瞬间破灭。
自2016年9月30日北京开启楼市调控以来，以“限购”“限价”“限贷”“限售”“限商”为特点的新一轮楼市调控席卷全国。
不过，近年来房地产市场在一二三四线不同量级城市间呈现出一定的差异，去库存、强调控相交织，调控政策呈现出明显的"因城施策"特点。
2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”迅速成为热点话题；2017年2月，中央首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”；同年10月，十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2017年5月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》出台，选取广州、深圳等19个城市为首批试点。
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各类调控措施虽然带有浓厚行政色彩，但随着以“租购同权”，以及上海、重庆自2011年起试点征收房产税所积累的经验，长效机制轮廓逐渐厘清，可以看出中央对解决好房地产市场问题、加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的信心、决心。
40年来，中国房地产业在改革开放的沐浴下逐渐成长发展。这一历史进程中，中国房地产业虽然始终伴随着各种各样的困惑，但取得的巨大成就却不容忽视。
“40年城镇住房制度改革，在改善群众居住条件、促进城乡建设、拉动经济增长、扩大内需、增加就业等方面发挥了重要作用，基本解决了中国人‘有房住’这一世界级难题。可以说，城镇住房制度改革取得了举世瞩目的成绩。”中国房地产业协会会长刘志峰这样评价道。
