中小房企沦落样本：从棚改开发商到失信者
见习记者 周炎炎 上海报道
棚改资金给多给少的“适度”，向来就是难题。当这个难题叠加中小房企日趋紧绷的资金链，陷入僵局只是时间问题。
这是摆在江苏徐州“和美佳苑”棚改项目面前的现实。
截至目前，根据法院已有判决的不完全统计，“和美佳苑”项目已拖累某国有大行徐州分行3亿贷款，以及苏州某股权投资有限合伙公司1.29亿融资本金；开发商还拖欠施工方近600万工程款。
项目开发商徐州新创置业有限公司(下称新创公司)，成立于2013年11月，法定代表人夏一兵，注册资本2亿元人民币，但工商信息中并未注明其实缴资本。公司累计已被3次列为失信被执行企业，4次被强制执行历史，13次被诉判决，3次行政处罚，以及4次股权冻结。
其全资母公司江苏久隆投资置业集团有限公司(下称久隆集团)，成立于2003年6月，法定代表人夏一兵，股东为2名自然人。注册资本2亿元，实缴出资额1亿元。
母公司的失信历史以数百条计，法定代表人和股东悉数列为失信被执行人。
以上失信信息多发生于2017年与2018年。
12月18日，新创公司律师表示不再代理该公司案件。其透露，新创公司内部管理层发生变动，该公司目前业务停顿，已处于非正常运营状态。
当日，21世纪经济报道记者拨打新创公司及其股东久隆公司在工商部门备案登记的电话号码，则显示为空号。
两三年间，从政府棚改项目的开发商，到非正常经营，这家中小房企究竟发生了什么，我们暂且无法详细得知。目前施工停顿的和美佳苑棚改项目，未来如何进展，似乎更系民生。
和美佳苑交付的四大难题
至今，和美佳苑是否还能竣工交付，仍是个问题。
2017年6月时，徐州泉山区政府网站就曾经在书记信箱回复中表示，土建工程已经完成，部分楼层通过主体验收，正在督促新创公司尽快达到上房条件。
但时间过去一年多，2018年9月29日，泉山区住建局在政府网站回复显示，目前，该项目21栋住宅楼主体工程已通过验收，水、电、气等配套工程尚未完工。
12月18日，21世纪经济报道记者也从接近案件的核心人士处获悉，和美佳苑项目仍未交付。
泉山区住建局称，项目建设存在以下主要问题：一是施工进展缓慢；二是部分安置房于2016年12月27日被上海市第一人民法院查封，目前正在司法拍卖；三是徐州新创置业有限公司用项目抵押借款约3.8亿元无法归还，项目建设资金不足；四是安置居民迟迟不能交房。
剪不断，理还乱。
两大借款方早早地就把开发商告上了法庭。
银行优先受偿权尚无定论
2015年6月和10月，当时新创公司与某国有大行徐州分行分别签订房地产借款合同，约定借款金额为1.8亿元和1.6亿，借款期限为29个月和20个月，借款用途为支付和美佳苑工程款和原材料款。和美佳苑开工日期为2014年12月，面积23.73万平方米，总户数为2386户。
上述贷款的抵押物是和美佳苑项目在建工程及该工程范围内的土地使用权以及和美佳苑816宗房产。借款担保人是母公司久隆集团。
但新创公司并未按照约定足额还本付息，判决书显示，在庭审中，经当事人共同确认，截至2018年6月22日新创公司尚欠借款本金28418万元、利息2272万元。
银行方面提出以下诉求。一是请求判令新创公司偿还借款本金和利息，二是希望确认银行对抵押物享有优先受偿权，三是请求判令久隆集团对上述债务承担连带保证责任等。
一审法院的判决支持了银行的第一项和第三项诉求，但对于主张的抵押权，由于包括拆迁安置范围内的抵押物涉及公共利益，难以判定。至于部分非拆迁安置的抵押房产，在和美佳苑项目尚未竣工交付使用而不能确定的情况下，一审法院对于银行应享有抵押权的抵押物范围亦不能确定。因此，法院对于这项诉求暂不予处理，银行方面需要在可待行使抵押权条件具备时，另行主张。
21世纪经济报道记者从接近银行人士处获悉，就抵押物的优先受偿权问题，该行还将继续上诉。截至目前，此案尚未有最终定论。
曾经16%的融资成本
银行之外，被拖入新创公司债务泥潭的还有他人。
中国裁判文书网今年4月公开的另一份判决书显示，新创公司及母公司久隆集团因和美佳苑项目，拖欠苏州合安股权投资中心(有限合伙)1.29亿元融资本金，后法院判决其十日内还本付息，并依法冻结新创公司及股东1.6亿银行存款和久隆公司相关股权。
这项借款于2014年8月达成，彼时融资成本高达年息16%。
从另外一份徐州泉山区人民法院今年5月的执行裁定书中可知，新创置业拖欠项目施工方之一的江苏中阳建设集团有限公司563万元工程款尚未结清。而执行过程中，经查询新创置业在工、农、交、建、中、邮储、江苏等银行账户无银行存款，名下无车辆登记信息，房产部门诉讼保全查封的名下房产仍为轮候查封，目前无法处置。
可以肯定的是，开发商负债累累，新创置业资金链命悬一线。
21世纪经济报道记者于2018年10月16日联络了新创公司的代理律师，但对方表示应当事人要求，暂不评价资金链断裂和和美佳苑未能交付的原因。
12月18日，记者再次与其取得联系，该律师表示已经不再代理新创公司案件。其同时透露，新创公司内部管理层已经发生变动，该公司目前业务停顿，已处于非正常运营状态。
回购与“钱去了哪儿”
一位华东央行地方中心支行人士对21世纪经济报道记者分析，棚改项目未能交付的确不常见，原因如果不是开发商挪用贷款，那就是政府方面回款尚未到位。通常的操作是，这批房产往往由政府下设平台承诺回购的。
而此案中的回购方是徐州市国资委下设的徐州新田投资发展有限责任公司(下文简称新田投资)。
一位熟悉棚改问题的律师对21世纪经济报道记者解析，棚改项目实践中，银行多是凭政府平台公司与开发商的回购协议放款，开发商与政府平台公司之间多数会签署实践中俗知的BT(国家职能部门与投资商签订的建设基础设施工程)合同。一旦政府所属的平台公司不能正常回购及支付回购款，可能会造成债务人没有预期现金流进而导致逾期还贷。其实，棚改项目作为政府的公益性项目，交给企业实施原本也应该依法委托并支付相应建设款项。但实践中，很多由于政府为了避开违规举债之嫌，直接指定其下属平台公司完成，立项等前期建设手续也相应办理在平台公司名下。
由此，平台公司成为棚改项目的名义业主，那些基于平台BT协议投资建设棚改房的开发商经常垫资施工后，再获得回购款。
“摊子铺得过大，棚改项目资金来源事先没有合理筹划好。”上述律师表示，还有些地方，棚改专项补助类资金被政府挪用于其他项目，一旦不能拆东墙补这面墙，结果只能是开发商的资金被拖欠。
但新田投资在庭审中称，新田公司作为定销房的回购方，根据回购协议，已经按照支付节点完成付款。
不过12月18日，21世纪经济报道记者从新田投资方得到回复称，暂不回应是否已经足额支付该回购款项，新田投资与此案关系不大。另外，新田投资称，将会尽快推进项目交付，但前提是新创置业要解决案件的历史遗留问题。
中小房企的资金僵局
事实上，中小房企由于自身资金压力大，参与棚改货币化会面临更多问题。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道表示，棚改货币化对于本轮中小房企去库存发挥了重要作用，但是纳入安置房源的待售住宅在一定时期内无法调整价格，房企议价能力较低。同时，地方政府货币化安置的形式大多选择发放购房券(房票)，居民以房票抵扣购房款，房票存在结算流程长、变现能力差等问题，中小房企的现金流改善程度低于其库存去化的程度。
小房企没有发债途径，更加被堵住了源头活水，陷入资金困厄之中。
早在2016年10月，沪深交易所相继出台文件，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策，对房企发行公司债行为明确了发行门槛等要求。新政准入门槛要求发行主体评级为AA及以上，并且需要满足下列四个条件之一：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业；以房地产为主的央企；中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。
小房企在此状况下，会求助于成本较高的非标融资，然而资管新规出炉之后，房企非标融资受到挤压。近期，虽然有所回暖，但受益的主要还是资质较好的国有房企或规模、实力较强的房企。
海通证券研究所姜超团队认为，非标和表内信贷来看，影子银行监管趋严、非标萎缩的大趋势不变，给依赖相关融资的地产企业带来的冲击是持续性的；表内房企信贷虽有所增加，但门槛较高，资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企都难以获取信贷。
