回望1982:4城房改试点与暗流涌动的土地市场化改革
“时间就是金钱，效率就是生命！”
中房报记者 秦龙丨文
时间进入到1982年，全心全意把经济建设搞上去已经成为全国人民的共识。“时间就是金钱，效率就是生命！”这个由香港招商局第29代掌门人、蛇口工业区管委会主任袁庚提出的口号，成为了大江南北与“小平你好”一样响亮的口号。
回顾1982那一年，中国房地产领域也逐渐打破陈规，开始酝酿改革。故事从袁庚开始，这位率先提出设立蛇口工业区改革试点的人，对蛇口工业区进行了大刀阔斧的改革，让这个比深圳经济特区还早一年的试点变成了改革开放的“前行军”。
为了吸引国内外商人投资，1982年，袁庚在蛇口兴建了新中国成立后第一个市场化的“碧涛苑别墅区”，这座与众不同的建筑物成为了蛇头工业区一道靓丽风景与标志地标。
当后人评价袁庚这一举措时，用了“石破天惊”四个字。后话是，这座没有“围墙”的别墅，不仅开创了中国住房商品化的先河，更是打破了中国人的传统观念。
袁庚作为房地产领域第一个吃螃蟹的人，给后来者带来的是改革与勇敢冒险的精神。与此同时，1982年，另一项改革也“发芽”了，住房改革试点开始在小平同志划定的“提高租金、出售公房”范围里推进。
房改的一次新尝试
邓小平与袁庚
众所周知，中国住房制度在新中国成立后，长期实行的是”统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，90%的住房建设资金靠政府拨款，少量靠职工单位自筹。住房由单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。
这种共有住房实物分配制度，在收入水平很低的情况下，对于保障居民基本住房需求起到一定作用。然而随着国民经济发展和人民收入水平提高，制度的弊端开始逐渐显现出来。
问题集中体现在，它不仅抑制了职工个人对住房消费的投入，住房已经成为压在政府肩上沉重的财务负担，甚至产生了“以权谋房”等不正之风。尽管国家投入了大量资金用于住房建设，但城镇住房的供需矛盾并没有根本解决。
房改在摸索中蹉跎前行。房改工作于1978年开始酝酿，直到1980年小平同志发表关于住宅建筑的讲话后，才正式被提上日程，经过专家、学者反复开会探讨，终于在1982年4月，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。
这个把城市住宅原来的分配制度改为补贴出售的办法，在四个城市推行后效果如何呢？两年后，国务院批转城乡建设环境保护部《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》中这样描述：“从试点以来，4个城市已补贴出售住宅2140套、建筑面积114500平方米，投资约1640万元，已收回和将分期收回的资金约占投资的30%。”
“许多群众凌晨就去排队。买到房子的群众十分感激党和政府的关怀，把出售住宅比喻为‘及时雨’，是‘久旱逢甘霖’，有的高兴地说‘我们总算有了个家’。”到1985年底，全国已有1604个城市和300个县、镇进行了住房改革试点。
改革虽然取得了一些成绩，但问题也开始出现。摆在全国各地试点的一个共同问题是：找钱，什么办法才能弄来建房的钱。社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜说，“当时能考虑到的就是卖房子和提高租金这两条路，把新建住宅出售给职工个人，提高房租，把拿到的钱再投入到新的住房建设上。”
但无论是哪一种办法，都有另一个问题没法回避，老百姓是否有购房的意愿和能力。彼时，中国的改革刚刚推进到城市，企业正在进行扩权让利的探索，职工工资的改革尚未全面启动。最终，在企业的反对和各地出现的贱卖公房的风潮中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之。
土地财政慢慢上路
1982年，建设中的深南中路。
新中国建立之初，我国的土地大部分实行私有制，也有一部分属于国家。1947年7月17日，中共中央通过了《中国土地法大纲》，《大纲》提出，要废除封建性及半封建性的土地制度，实行“耕者有其田”的土地制度。1949年，我国又确立了土地的社会主义公有制，同时宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”
这之后就形成了国有土地制度的三个主要特征：土地无偿使用、无限期使用及禁止转让。此后，土地资源处于一种无偿使用、无期限、无流动使用的状态下。多占少用、好地劣用、占而不用等现象突出，土地资源浪费极大，而国家从土地上得不到收益，城市建设缺乏稳定资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。
改革首先打破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。1979年，《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资资本。但这仅仅局限于土地使用权上的调整。
土地改革在1982年出现了新发展。1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费。土地的市场化改革正式拉开帷幕，一场以土地有偿转让为重要构成的市场化改革应运而生。
在这一年，另一个重磅的土改政策是1982年12月4日新通过的《宪法》第十条规定，其中“城市土地属于国家所有”这条规定简明扼要，却影响深远。从此之后，所有私有的城市土地都实现了国有化。6年后1988年，宪法修正案又从不再可以转让的土地所有权中，分离出来可以转让的“土地所有权”，使得土地财产权得以延续下去。
历史的车轮在向前推进，从1982年到之后的几年间，中国的土地财政慢慢有了眉目，这个被后来国人称之为中国经济的“发动机”“加油站”的制度从此也开始逐渐上了路。
