房企与信托500亿授信协议背后：融资渠道持续收紧
近日，多家房企与信托公司签署战略合作协议。据21世纪经济报道记者不完全梳理，目前签约规模达500亿。
一位信托公司负责人称，签署战略协议有多方面考虑。一是响应政策支持民营企业；二是当前房企融资压力大，资金需求较强。
不过也有业内人士称，战略合作规模并非实际贷款规模，签订这类协议从某种程度上反映了企业融资困难。据悉，今年以来，房地产融资渠道持续收紧，信托融资变得愈发重要。“从集合地产信托融资规模来看，依旧维持较大规模，并且融资成本呈上升趋势。”用益信托研究员帅国让称。
目前，部分房地产信托融资成本已经超过13%。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进称，目前部分房企融资审批在加快，这有助于企业获得更多成本可控的融资，提振业绩。
“信托公司应该关注宏观政策调控走势，如果调控一直高压，后续部分房地产公司信用风险是会显现的。”资深信托研究员袁吉伟认为，“应该注重房企整体资金链的健康程度，诸如融资缺口、后续资金安排等；同时应该关注项目地段、规划、市场销售等情况，注重融资项目本身的质量。”
战略协议500亿
11月23日，泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行签署三方战略合作协议。其中，光大信托为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。
除此之外，光大信托还与花样年集团、福晟集团分别签署了100亿合作协议。不仅光大信托，11月21日，兴业信托与正荣地产签署《战略合作协议》，为正荣地产提供100亿授信额度。仅上述协议额度合计便达500亿。
“各自都有需求，对地产公司而言，今年以来房企融资压力不断增大，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，信托成为房企重要融资方式，此外，对提振市场信心也有积极作用；对信托公司而言，在当前信托业深度转型中，尚未形成新的业务盈利来源，房地产领域是信托公司的重要投资标的。”用益信托研究员帅国让称。
前述信托公司负责人直言，信托不允许放流动资金，必须要有项目，有项目才能放，所以房企与信托公司签协议更多是信用规划。“战略合作协议相对较虚，落地下来可能并没有这么多，比如可能有50亿授信，只放款10个亿。”一位信托公司财富部门负责人称，“从过往情况来看，发布这种战略合作恰恰也反映了企业融资比较难。”
融资成本攀升
节节攀升的融资成本足以反映目前房地产企业的融资现状。10月，恒 大全资附属公司景程有限公司发行总额18亿美元的优先票据，其中便包括年利率13.75%的5.9亿美元票据，这样高的融资成本一度引起市场关注。
“现在房地产信托融资成本在13%以上，这是上个月的价，到12月份可能还得继续涨。”前述财富部门负责人称。与之匹配，房地产集合信托收益率也在上涨。用益信托网数据显示，今年初房地产集合信托平均收益率为7.61%，至10月已攀升至8.71%。
分析人士将房企融资成本攀升归因于今年房地产融资渠道受限。包括银行开发贷有收缩趋势，债券发行增速缓慢，以及房地产严控下，部分房企销售资金回流放缓。“以往房企融资渠道除了银行还有四大AMC，今年华融出事以后，AMC的融资也有所收紧。”前述财富部门负责人补充道。
不过，持续上升的融资成本并没有影响到房企对信托渠道的需求。数据显示，月度房地产集合信托规模一直位居500亿左右的高位。信托业协会披露数据显示，二季度虽然信托资产总规模连续下滑，但房地产信托规模持续增长，二季度房地产信托规模约2.5万亿元，比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。
尽管当前房地产行政调控与房贷政策正处于最严厉的阶段，但中诚信托战略研究部邹文军认为，在当前市场背景和监管背景下，具有逆周期特性的股权投资(含并购)具有合理性，符合房地产行业的周期性特点，收益较债性融资信托报酬具有更大的弹性。
“我国的房地产政策调控与房地产信贷决定了我国的房地产行业具有长周期向上，短周期波段运行的特点，在未来房地产行业稳中下行的周期阶段，是逆周期股权投资的良机。”邹文军认为。
