北京2天14宗土地挂牌待售 可以抄底拿地了吗？
来源：北京青年报
昨日，北京土地市场出让了3宗住宅用地，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得，溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元，溢价率分别为17%和26.9%，均是低溢价成交。进入四季度后，土地供应的节奏明显加速,上周连续挂出了14宗土地，其中包含了12宗住宅用地和2宗商业用地。
土地市场的开闸也引起了市场的关注。有专家表示，本次集中入市的土地，虽然能有效缓解当前市场供地不足的情况，但对于受到调控影响的开发商来说，回款困难、融资渠道不畅导致自身债务压顶，以往不差钱的抢地竞拍场景已经明显减少，取而代之的是低溢价、零溢价甚至流拍等现象。不过也有业内人士认为，按照市场周期判断，土地降温正是储备弹药的最佳时机，土地储备规模决定了以后的销售规模，更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足，或许未来的两个月也将是房企拿地的最好时机。
供应井喷
四季度土地供应进入小高潮
四季度北京土地供应开始“井喷”。北京市国土资源委员会官方网站消息显示，10月22日至23日短短2天时间，北京公开挂牌14宗经营性用地。其中10月22日单日就挂出了6宗土地，第二天10月23日又有8宗土地入市。
北京青年报记者从北京市规划国土委网站了解到，这14宗土地中，有12宗是住宅用地，包括8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。
从区域分布来看，这12宗住宅用地中，顺义有4宗，丰台有2宗，大兴有2宗，昌平、密云、房山、延庆各有1宗，总规划建筑面积156万平方米，挂牌起始价合计达到282亿元。其中，位置最好的大兴2宗限竞房用地，挂牌起始价也最高，分别达到56亿元和46.2亿元，最高销售限价为71087元/平方米。另外，3个共有产权住房用地均位于顺义区，销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。
值得注意的是，这12宗住宅用地和1宗商业金融用地的挂牌竞价截止日均是11月26日15：00，这也意味着，如果这13宗地在该日期内均有房企进行网上报价，那么这一天将可能成交13宗土地，也将成为北京历史上出让住宅土地最多金额最高的一天。
“13宗土地合计挂牌起始价高达295.19亿，按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟说，如果这些土地都顺利成交，将创下北京单日土地成交金额的新纪录。
而在更早之前，9月中旬北京市规划国土委就曾公开表示，将陆续安排66宗住宅用地出让。相比今年上半年的土地供应，四季度北京土地供应可谓“海量”，目前来看将确定出现一波土地供应的高峰。
不仅仅是北京，一线城市的住宅类土地供应都有所上涨。像杭州，今年的卖地收入已经突破了2300亿元，另外上海、重庆、苏州、郑州等热点城市卖地也超过了1000亿元。
业内分析人士表示，不出意外，第四季度将是今年土地供应的小高潮，土地供应大幅增加，供应的数量和质量也会提高。原因主要有两点：第一，部分地方政府存在土地财政压力，今年流拍率是七年之最，多地对土地财政依赖程度较高，此前流拍的地块或拆分或降价，很多都将在第四季度推出。第二，按照惯例，每年到年底，为了完成年度供地计划，土地供应都会增多，尤其是今年流拍的地块甚多，第四季度的土地供应压力加大，市场很可能会进入供过于求的阶段。
竞争少了
房企过冬拿地计划缩减
供地节奏加快并不能掩盖今年土地成交遇冷，前三个季度，多块土地的拍卖结果让人大跌眼镜，以往较好位置的地块无人竞拍，像丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块，起拍价达63.3亿元，就因没有开发商参与报价而流拍。
根据中原地产研究中心统计，2018年前9个月，全国热点城市的住宅用地流标剧增，同比上涨148%；土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率出现了下调。
克而瑞研究中心分析师表示，“在这样的大背景之下，上市房企今年整体拿地的销售比情况不如去年，多数上市房企拿地态度偏向于比较谨慎。”
自从万科喊出“活下去”的口号后，更多房企将重心放在了回笼现金上，也有一些房企表示减慢拿地速度，甚至要停止拿地。
今年中报业绩发布会及公开场合各房企表态来看，前十名上市房企中碧桂园、恒 大、融创等明确表示要放缓投资、谨慎拿地。碧桂园提出下半年拿地要持审慎态度。恒 大在中期业绩会也表示，基于全国化布局的完善，未来拿地速度将显著放缓，下半年购买土地会趋于谨慎。孙宏斌(博客)带领下的“并购王”融创，也提出2018年下半年的整个投资会比较保守。此外，中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”；富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”；合景泰富“土地选择更加理智，“没有利润率15%以上的基本不选”。
一家闽系房企的品牌负责人对北青报记者表示，以往土地拍卖“抢破头”时，房企都要提前私下和其他竞拍企业搞关系，减少竞价，提高成功率。现在土地市场降温，之前的花招都不用搞了，反正竞拍的企业没几家，一二线城市的地块有的连一个竞标者都没有。
对于开发商缩减拿地计划的行为，易居(博客)智库研究总监严跃进认为，未来房地产市场存在一定的降温风险，部分房企之前出于做大规模的目的，出手拿到的部分高价地，有可能面临被套的风险。未来越来越多的房企会选择通过合作、入股、收购等其他方式来获取土地，从而避免在土拍市场高价拿地，防范市场风险的发生。
地价降了
低溢价、零溢价成为主流
土地供应增加，开发商对土地热情的冷却，必然会导致一个结果——土地降价。
今年下半年以来，低溢价、零溢价成交地块是土地市场的主流，数据显示，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%。
昨日，北京土地市场出让了3宗住宅用地，其中石景山古城地块被中海+首钢联合体以48.34亿元的底价购得，溢价率零。随后出让的两宗朝阳区崔各庄乡地块则被首开+金地联合体收入囊中，成交价分别为23.4亿元和26.4亿元，溢价率分别为17%和26.9%，均是低溢价成交。
对房企来说，地价调整到位的城市，用低成本拿地，可能撑起明后年的销售高利润。
北青报记者了解到，在上周新挂牌的12宗住宅用地中，丰台区的2宗限竞房用地正是今年1月份的流拍土地，当时这两宗地块是以共有产权住房的性质出让的，流拍后改成了限竞房用地并在近期推入市场。今年1月时这两宗土地的挂牌起始价分别为50.58亿元和41.78亿元，商品房销售价格为43000元/平方米，而今以限竞房用地出让的挂牌起始价分别为56亿元和46.2亿元，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米。
“改变土地规划用途后，流拍可能性不大。”业内人士表示，不仅是北京，很多城市的流拍土地都在重新整理后重新挂牌成交。
10月25日，太原将流拍地块降价20亿再次拍卖8块地，华侨城以116.017亿元的底价获得，竞拍现场只有华侨城一家参与。
另一个热点城市南京出让的住宅用地也降价近8000元/平方米。
显然，房企拿地积极性不高，对非热门的地块将继续看冷。张大伟表示，在一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性已经提高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。
另外，房企资金压力逐渐出现，注重现金的回款，自然对非优质地块的积极性降低。张大伟预计，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低，以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年截至日前是15%。明显降低。
土地周期
是抄底拿地的时机吗？
土地市场的风向转变，资本市场融资环境收紧，这些负面消息虽然让房企放缓了拿地节奏，但并不意味着房企放弃了拿地。相反，出于规模化的诉求和市场竞争度的加剧，房企迫切希望通过增加土地储备，存储弹药。尤其是在优质土地接连推出的当下，房企仍然有拿地的冲动，一些房企甚至希望通过拿地换仓，以谋求下一轮市场的发展机会。所以，房企对土地，尤其是优质住宅用地依然保持热度。
业内人士认为，从2018年房企布局的机会来看，一二线城市是比较好的拿地机会，也是比较好的并购机会；而三四线城市则不看好。
张大伟就表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。但从3季度看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。
严跃进也持类似观点，他认为，虽然近期市场有降温，但预计年底的时候，部分房企还是会有相对宽裕的拿地资金，尤其是优质的住宅用地，利好房企拿地和补库存，同时也有助于为明年形成更为充裕的房源项目。
