商务公寓主打居住功能 二手房保值转手均不易
从去年5月份以来，以北京为首，上海、广州、天津、合肥、南京等城市相继开展整改商住项目。2017年5月12日，深圳市规划和国土资源委员会也发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中明确表示，商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。
北京京润律师事务所律师张志同向《华夏时报》记者表示，虽然《通知》是规范性的红头文件，不是法律法规，不具有强制性，但是将来验收时，以这个用途和当初规范审判文件不一致，后期验收不合格便无法交付房屋，买房人会陷入不必要的纠纷中。
记者走访时发现，深圳下半年集中入市的多个公寓楼盘，装修格局均以住宅为标准来打造，以此作为出售亮点，吸引了不少购房者的眼球。然而在转手时，公寓却面临交易难等问题。
商务公寓主打居住功能
据了解，商务公寓一般会打出“精装小户”、“不限购不限贷”、“天然气入户”、“低总价”和“预留上下水和烟道”等宣传口号，以此来吸引投资客和刚需用户。
记者走访发现，深圳多家开发商均推出“类住宅”(是指开发单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广对外销售的产品，业内通常将其称为“商改住”)的小面积商务公寓。
10月初开盘的深圳罗湖区深业泰富广场，主推面积约38到89平米的商务公寓，均价65800元/平米。据销售介绍，该公寓是商住两用的商务公寓，面积在38到80多平米不等，通燃气，有生活阳台，独立卫生间，适合居住。
“我们公寓不限购不限贷，并且是精装修交付，厨房和卫生间会做好，还会配一个家庭式的中央空调，阳台会配一个洗衣机，上面还有一个热水器，卧室会配一个衣柜。”深业泰富广场的现场销售介绍道。
“有阳台、有燃气，后期我们也是精装交付。”位于深圳罗湖9月底开盘的国速世纪大厦推出了面积约48到100平米的商务公寓产品，均价66000元/平米。现场销售李强向《华夏时报》记者介绍道：“这边主要是以居住为主，我们都是按照住宅的标准打造。”
同样是新推出的公寓楼盘，国速世纪大厦也打出了适合居住的宣传口号。有阳台、通燃气、适合居住成为了他们一致的宣传口径。而在深圳市规划和国土资源委员会官方网站公布的一手房源的信息资料中，《华夏时报》记者发现，国速世纪大厦和深业泰富广场的土地用途皆为商业用地。
开发商的这一行为：将商业建设用地，改为居住用途使用，正是备受争议的“商改住”行为。
商改住是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住用途使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。“商改住”是否是一种违法行为要以最终用途来界定。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，但如果商业用房改为住宅后用于出租并非售卖，则是国家支持的一种行为。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，对于房企来说，之所以押注某个项目，是因为此类项目过去销售非常火爆，尤其加上不限购的属性。但是“商改住”确实因为是走擦边球的模式，所以风险是很大。但无论政策是否放松，有一条原则是不变的，即此类项目不允许宣传居住功能。
针对商务公寓以居住功能作为对外宣传口径，《华夏时报》记者给深业泰富广场相关负责人发去了采访提纲，而截至发稿，仍未收到回复。
张志同律师认为，对于商业用途的楼房，若当初的设计审批下来可以用于居住，并且水电气等设施验收合格，这种做法实际上也是打了一个擦边球。商业用房做“住宅”来宣传是肯定不允许的。因为，在土地用途、使用年限、房屋设计规范上，住宅、商业用房有严格的区分，尤其是对于开发商来讲，不能将二者混合在一起，鱼目混珠，这样的偷梁换柱的行为是不允许的。
转手不易
商务公寓由于自身产权年数较短、水电费高、契税高、不带学位等多重因素，二手商务公寓的行情也似乎并不乐观。
《华夏时报》记者发现，位于深圳宝安区的2017年8月份开盘的福城前海新纪元，目前在售一手房源为40年产权的非毛坯公寓，建筑面积约为86-101平米，在售均价约为63000元/平米。
而同在宝安区，与福城前海新纪元相差4公里左右的前海铂寓，2016年10月底开盘，据贝壳找房APP数据显示，目前该楼盘在售的二手公寓，共18套，挂牌均价约为50500元/平米。同时，记者在贝壳找房APP上发现，前海铂寓2016年开盘均价约为53000元/平米，两年不到的时间，均价下降约2500元/平米。
而就目前福城前海新纪元和前海铂寓这两个楼盘的均价来看，二手公寓比一手公寓价格低19.8%。而前海铂寓在售的这18套二手公寓，数据显示，历史成交零套，即使价格比一手公寓的价格低了近百分之二十，二手公寓转手难度仍然较大。
商业性质的公寓，在室内布局方面，可以尽量与住宅匹配，但是在产权、配套设施、物业费管理费等方面，仍有较大的差异。
张志同律师向记者表示，房屋的类别用途主要是通过土地的年限来区分，住宅是70年的年限，商业用地是40年、50年的年限。按照现在的标准，住宅70年年限期满，可以顺延土地年限，土地出让金一般不用再交；而对于商业性质用地，年限期满后，虽然现在法律没有严格规定必须要交土地出让金，但是更倾向于要交的，要不然土地使用权就被收回。商业用房和住宅的区别不仅涉及到土地使用年限的长短，还涉及到出让金费用的问题。而在实际使用过程中，生活成本还是有差别。商业水电的费用会比普通居住用水用电高出很多。
除此之外，据了解，在配套设施方面，商改房无法迁入户口，无法就近入学；另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税；同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
深圳中原二级市场总经理玉家雄也表示，深圳近几年来，公寓的供应量较大，再加上深圳房地产调控的政策越来越严格，投资氛围必然受到影响，同时还有二手公寓的高税费等问题，使得投资客在选择时，还是更青睐一手公寓。
