金秋时节，房地产市场也进入收获的季节，千亿房企已达18家。“保生存、谋发展、求利润”成为房企经营关键词。近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新；还需须提高配套部品的科技含量，提高效率、为项目增亮点，满足商业地产轻资产化、需求多样化及高科技化的转型需求。

　　10月25日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产采购平台(优采)主办，以“科技赋能 智慧管理”为主题的的商业地产“智”造合作伙伴大会在北京隆重举行。会议期间，当代置业、鸿坤地产、中粮置地、凯德商业、旭辉集团、华夏幸福、中信国安、中昂、石榴集团、佳兆业等50余家开发商代表与供应商聚焦商业地产生命力，展开了一场产业链的“智”造与“质”造的对话。

　　会议上cric城市运营部副总经理陈寅蔚做了《当前商业地产发展及未来趋势》的精彩分享，以下是会议实录：

　　cric城市运营部副总经理  陈寅蔚

　　陈寅蔚:大家好，我为大家介绍一下这样一个发展方向的研究和研判。首先，说到新零售的方法论，从以前的角度上来看，我们可能知道是单一零售，是从商品到服务提供给消费者这样一个完善的过程。随着现在科技的发展，产业链的完善，结合线上、线下互联网的科技，我们重新构筑了人，就是消费者、货品、场。其中，场是一个非常大的概念。这三个概念重构了人、货、场三大概念，提出的是一个全场景、全客群、全渠道，甚至全链路的模式，它是一个多元化的零售业态。

　　为什么会有商业变革，其实是消费升级倒逼了商业变革。消费的升级倒逼了整体商业往新零售方向的发展。我们可以看到，新零售时代的产业升级重点其实是整个供应链的一个升级，现在结合网络的一体化，综合的服务，线上、线下O2O非常的普及，同时还有极速的配送，以前购物可能需要24小时，甚至48小时这样一个较缓慢的配送空间。现在主要是江浙沪我们可以体会到同城或者跨城配送，可以在一天，甚至更短的时间内配送，包括阿里电商，其实都是完善同城时效化的功能。

　　接下来说社区仓的功能，现在的仓库慢慢涉及到社区化的理念，同时服务的区块化越来越对专业市场和批发市场进行了板块化和专业化的细分。

　　我们可以把“新零售”分为三个端口，包括前端，就是消费者的场景体验和商品实际的产品化。中端，就是通过营销、市场、流通链等。最终，需要后台的一些支持，包括基础设施的配套，云、域这些互联网技术，甚至3D打印，AR、VR新科技都运用到“新零售”里面来。

　　“新零售”可以做怎么样的功能，从历史客群角度我们认为是非常模糊的，因为直接从客户到产品当中缺了非常大的一个阶段，同时现在新零售，可以拿到一个全息消费者的画像，通过大数据、云端，数据采集，可以具像到非常明确的客户形象。我们列举可能是个演员，是个白富美，甚至是一个新妈妈，就是我们组织的一个形象，非常清晰的明确到产品最终制定的客户是谁，而不是像以前的客户群体非常的模糊，生产商把这个产品给客户之后，不知道这个客户是谁。

　　我们可以看到，新零售产生的一些新需求，刚才我有说到，我们对产品本质的要求很高，产品好不好是我们最关注的，可能它的附加值是它的服务，像这个商场或者这个地域能够提供非常好的服务，可能就是我们需要的。

　　随着消费的升级，消费者需求非常的专业化。从商品上来看，他们需要的是个性化的专业功能。从内容上来说，他不仅需要这个产品，而且需要这个产品能给他带来什么，带来什么样的感受。从体验诉求上来说，消费者不是只是要营业员，或者销售员能够给我很好的服务，也要这个服务能够带来方便，通过大数据的一些需求，无缝结合。比如说，我们同时要购买生活用品、婴儿用品，它会计算一个周期，比如，在购买了2个月的货品之后，可能在第3个月，你就会收到定向的折扣告诉你，家里现在缺什么，需要什么，这才是未来我们认为更方便、灵活和个性化的消费需求。

　　我们通过“新零售”的方式打破了一个信息的孤岛。可能以前只是一个供货商提供到消费者当中，我们都非常模糊，不知道这个东西是卖给谁的。通过新零售、大数据、云平台，甚至是物联网，完全的一个供应链，我们可以知道数字化消费者，把所有的客户形成一个点状数据，按智能需求来供货，其实倒推到供应商来说，他可以知道需要备哪些货，不会造成非常大的仓储的压力。

　　我们认为像以前品牌商、零售商到消费者直接的一个过程，通过现在全域营销的概念，当中加了一个环节，就是全数据、全媒体、全链路、全渠道可以知道品牌商和消费者之间完善的一个沟通。

　　所以，我们认为新商业的一个基础设施是基于非常大的一个云计算、大数据、物流、交易平台、移动支付、信用体系打造了整个零售业新商业的升级。把它做一个比较具像化的模拟，例如一个消费者进入到一家店铺，不需要非常多的人力资源，通过手机，或者手机上的一个APP可以知道这个客户全面的需求是什么，追踪他的需求，提供给他需要的一个零售化的促销服务，包括他走的时候也可以自动结账，走出这扇门，消费就完成了。

　　我们可以看到虚拟结合的消费体验也是现在新零售非常重点的。像以前我们可以感受到AR的方式，虚拟的数字画面，我们可以去买东西、试驾，或者旅游体验等，通过AR的设备感知这个项目、这个产品。到现在这个阶段，它是有介质的AR和没有介质的AR这两种，比如有介质的AR到宜家，可以通过AR技术实镜化的感受整个消费体验。最终可能是虚拟的一个数字画面，裸眼的现实，更可以借这个去感受新零售给消费者带来的方便和体验。

　　我认为人工智能是贯穿新零售的全部流程，像前面说到的这些都需要基于大数据和人工智能的演进。我们理解到可能像机器学习，这些非常简单的模式，其实未来有更多的自然的语言体系或者虚拟的机器人给大家带来更多的方便和新零售上更方便的一个消费体验。

　　比如3D和4D打印，2017年有一个企业生产了3D打印的服装，通过一个介质，越来越多人可以通过3D打印机打到自己个性化和想要的产品，包括3D打印跑鞋，是一个新材料的方式，任何材料，任何介质都可以通过3D打印机完成个性化的产品，未来大家也不会看到同质化的产品出现，每个人想要什么，就可以通过3D打印机打造我们需要的产品。

　　新零售社区商业的进化和演进。把我们的新零售体现到社区生活中，它会是什么样的一个概念。我们看到，新零售时代商业的进化逻辑，原来有线下的社区服务中心，也就是社区里面的物业可以给我们提供非常方便的一些社区化的服务，或者线上的一些虚拟店。但是，现在整个社区，线上、线下进行了一个结合，从优质的原产地、品牌商、供应商和与社区的合作，再达到消费者群体里面来，可以让消费者更知道自己要什么，也可以通过社区服务中心满足自己的需求。

　　我们常规看到的可能是直营和众筹的概念，就是店仓和重货仓，重货仓等于是大型超市后台的配送，店仓可能是我们看到的店铺，或者零售店，但是现在社区里越来越多是柜仓和干货仓的方式，现在地铁、办公楼的底层都会有这样的东西。比较优选是兼职和加盟的模式，像家仓和鲜货仓，未来我们会看到越来越多的斜杠青年，在整个社区通过鲜货仓的方式给大家投射出更多的我们产品上的需求.

　　社区“新零售”我们认为它最终的本质是15分钟生活圈的互联网，就是在整个社区里面，通过15分钟可以更精准、快捷、省心的给消费者或者客群提供我们生活方式的一个概念。社区大数据的应用，可以让这些产品更好的、定向的发放到整个社区里居住的客群。然后，社区微仓储，可以把更多的地下仓库，或者地下室这些零散的空间长期的出租出去，把它作为一个干货仓，或者清货仓，把很多没有利用起来的空间利用起来。

　　以前我们认为是宅在家里的概念，但是宅在家里我们认为他是无奈的选择，外部环境不好，市中心比较远，或者吃的不安全，玩的不尽兴，可能是最大的原因。未来可能是宅在社区里面，可以通过社区一个O2O的生鲜店，社区工坊把整个生活融入到整个大社区的一个范围里面。

　　其实这是一个交易平台和交际平台的联合，交易平台就是购物，交际平台可能就是社区15分钟功能空间，人与人之间的交互空间的一个感受。

　　我们最终可以形成一个社区超级的微商业综合体，是线下体验的一个场景。线上、线下功能互动的打通，串联了O2O整条线一站式生活的服务。现在很多社区里面，我们生活功能都有，无人零售、儿童亲子中心是现在微社区里面最关注的，也是最重点的一个零售模式。

　　然后，全新的商业业态，最终是复合多元类经营，微社区只是其中的一部分，未来把整个产业链结合到社区或者整个大型的项目中来，把很多的经营理念融合到我们整个项目中去。我们认为整体支持我们物联网的一个社会连接是非常高效和驱动的一个物联网，也是未来5G的一个概念，它是人工智能下信息秒速沟通，商业迭代以倍速进行，也是我们未来商业发展的重点依靠。

　　我们畅想一下，我们未来的一个产品体验和基于新零售时代我们未来的产品是什么样的。我想大家可能都去度过假，度假其实注重的是享受，缩小的是收纳空间和家务空间，放大的是整体的休闲空间。我们可以想像到，未来我们购物不需要在家中储备非常多的东西，可能在家中，只是一个居住的概念，把更多的公共空间放到我们整个社区的大平台里面去。

　　可以看到，像我们在整个旅游空间里面，更关注的可能是泳池、露台、庭院，不会关注这间房间有多大，更关注的是共享、娱乐的功能。

　　我们畅想一下未来的生活，首先3D打印出现了，通过量身定制的功能，打造出我们需要的产品，也是现在已经实现的一个功能。包括未来通过光固化的3D打印机和纳米3D打印技术，可以打造人的场景，3D机器人可以省去很多的材料上、智能上成本，然后结合3D打印，未来弹性材料可能是最便捷的满足，在功能空间上可能会省去非常大的空间。

　　现在无人机送货其实已经运用到非常多的物流上，甚至一些外卖领域已经用到了无人机送货，包括机器助手，很多餐厅、仓储物流也有用到。包括很多咖啡店，前一阵我们看到有通过机器人煮咖啡。包括高智能的仿真机器人也是现在已经实现的功能。我认为这是一个在未来和现在进行的一个功能，未来无人驾驶，出租车也是我们释放人力，释放功能的一个非常好的方式。

　　然后，我们畅想娱乐空间，我们可以看到，现在奈飞的市值已经赛过迪士尼，奈飞现在是全球最有价值的全媒体的公司。像VR技术和物联网场景的应用，未来可能在钢铁侠这个空间真的可以运用到办公，或者生活中里面。全景的游戏可以不需要非常大的一个设备、空间，在家里，甚至在社区我们就可以感受到虚拟现实的一些游戏。最终通过虚拟现实的游戏，我们可以感受到非常大的一个娱乐和快感，再通过虚拟现实进行新娱乐的消费。

　　最后我们畅想的是居住的空间。现在很多微仓融入到社区里面，社区公共功能空间有一些微仓的功能，把暂时放不下的功能放到整个微仓的社区里面。包括现在我们可以看到，浴室的一个静电触屏，也是非常常见的功能。未来我们居住的空间越来越小，我们需要的空间也越来越小，未来可能通过材料的弹性应用，万物都可以折叠，结合到前面我们居住的空间，可能需求会越来越小。

　　包括超薄电视、透明电视，未来可能5-10年之内会真正运用到我们的生活中来。或者未来我们居住空间可能是一个胶囊的居住单元，对居住的空间要求小，需要的是公共空间和公共空间的一个深化和演进，就是环绕式的触屏房间，这是非常高科技的应用。这就是我们对未来“新零售”畅想的研究，谢谢大家！