10月25日，由中国房地产业协会作为指导单位，中国房地产采购平台(优采)主办，以“科技赋能 智慧管理”为主题的的商业地产“智”造合作伙伴大会在北京隆重举行。会议期间，当代置业、鸿坤地产、中粮置地、凯德商业、旭辉集团、华夏幸福、中信国安、中昂、石榴集团、佳兆业等50余家开发商代表与供应商聚焦商业地产生命力，展开了一场产业链的“智”造与“质”造的对话。

　　本次大会上，凯德商业项目总经理刘明做了《商业地产京南实践》的精彩分享，以下是会议实录：

　　今天主要从这四个方面跟大家共同探讨一下。第一，关于凯德。第二，关于住宅和商业地产的异同。第三，京南商业地产实践。最后，讲一下所谓的黑科技。

　　凯德英文叫CAPITALAND，是一家新加坡的上市地产公司，属于淡马锡控股，是新加坡的国有资产，相当于财政部把国家的和私人的资金收集起来对外投资，像中国大型国企、国有银行基本上都能看到淡马锡控股的身影。

　　淡马锡控股也有房地产开发企业，其中凯德就是纯做房地产的。在海外不叫凯德，叫嘉德集团，1994年进入中国的时候发现中国已经有企业叫嘉德的名字了，叫嘉德拍卖行。所以，没有办法在中国就改做凯德。随着中国业务的发展，截止上个月，在中国区域的投资已经占到37%，以及深圳集团的CEO在五年前把嘉德集团改为凯德集团。

　　说凯德是一个房地产开发企业不太准确，其实它是一个完整的产业价值链。凯德旗下有大概19只基金，4个信托，所以它首先是一个投资商。然后，还是一个开发商，开发包含住宅、综合体、商场、酒店这些业务。物业这块、写字楼、商场、酒店都是自己。从投资到最后资金收回是有完整的价值链。另外，因为有基金和杠杆，相比其他一些企业在资金方面充裕一些。

　　第二部分，住宅和商业地产的“异”与“同”的。其实住宅和商业地产这块不同点挺多的，一个可能是投资模式不一样。内部收益率，住宅这块回报相当高。但是如果一个商业投资回报做到6%，7%就相当高了。如果能做到10%，你就是商业奇才。相对来说商业是属于重资产，因为投资回报期很长，住宅这块是快周转的物业。但是如果拿银行贷款玩商业地产，难度非常大。

　　关于房地产，大家谈了很多了，我个人想把房地产这三个字概括为房地产发展的历程。起初阶段，大家知道做“地”产，中间阶段，或者是现在阶段，大家都在做“房”产。再往后大家做“产”产。这是我的个人观点，我通过几个图片来细细的说一下。

　　房地产的初期大家会发现，拿一块地，赶快抓紧时间盖。主要是一个工程负责人站在土堆上，干完之后马上销售，项目马上就成功了。所以，工程出身的很容易做到公司老大。然后，做着做着发现越来越不好卖了，而且客户对建筑外形、空间、户型，人与环境的交互要求越来越高了。所以，你会发现公司的头可能会是一个营销出身的，也有可能会是一个做设计出身的。通过公司的管理层，或者公司老大的变迁会发现，房地产这个行业已经由一个地产慢慢向房产，大家更关注房本身，房的品质。

　　但是，再后来你会发现，还会有一些演变。经济才是关键，以后越来越多做运营的、财务、或者物业管理出身的，可能做公司的老大，或者升值空间很大。因为房地产发展的后期是拼管理的状态。现在好多是开发企业把物业管理这块拿过来，然后挖掘客户的资源做一些其他的，不管是什么零售，或者是其他的新业务。

　　商业的认识，以后管运营这块，只有管运营赚回来钱，所以这个我认为是房地产发展的一个历程。比如北京的商业地产的发展方向，一个是受市场的影响，一个是受政府的影响。因为有一个正面和负面清单，五环以内基本上不可能出现新的商业地产，所以存量物业的改造和升级是一个新的方向。再加上做儿童业态，需要单独出入口，这些东西，包括层高问题，规划问题，这个对商业物业的改造升级是一个挑战。今天来了不少设计的朋友，这个是需要共同探讨的话题。

　　第三方面，京南商业地产实践。因为我现在在主管南六环的一个商业商场，天宫院凯德MALL在六环，这个商场建筑面积20万平米，地下四层，地上有六层半，有半层是影院。这个设计的概念就是一艘航母，单纯说航母有些硬朗，所以加了一些海水的概念，整个外立面做了曲线的处理。这是效果图，谈起外立面，跟大家分享一下，外边是铝板的墙加上玻璃幕墙，因为这个建筑是多曲面的，所以每块板子的曲度加工很难，如果是一个供应商，其实最好的供应商应该是站在使用者的角度上，然后提供更多的服务，把你卖的材料跟提供的服务结合起来，这样合作可能更好一些。

　　这是实体的，就是做完的，这个MALL今年年底要开业。整体是一个下沉广场，这是室内的部分，室内是三个，这是中间比较大的。看地面本身是石材和地砖，因为现在租户进去做装修，所以铺着木板做整体保护，上面是洒的水。这是地下一层，做了一个类似于室外的一条商业街。这是夜景，照明这几是做了不同的颜色，可变的颜色，蓝色的和红色的。这是招商的情况。地下一层和地下二层是业态。

　　最后谈一下咱们的主题就是“智”造，黑科技。所以，原来想，分享一点什么黑科技呢？凯德的黑科技，其实可以总结为一个会员系统，当商场开业是，大家可以注册为会员，我们的车库是无人职守的，必须用凯德先去支付你的停车费，还有免停车费的一些服务，另外还有做一些活动互动，包括点几个菜，免费送鱼。另外，永辉超市都会有一些商品。其实这些服务共同组成一个线上、线下的交易的一个平台。因为商业地产是经历了所谓线上跟线下的垢病，原来阿里巴巴、京东，对商业、商场零售冲击很大，前几年打的很厉害，然后以至于商业这块很难做，最后商场里边的餐饮体系有的人做到40%了，这个已经很高了。但是，随着这两年的发展，体验式的消费越来越多，整个线上、线下结合起来共赢，是未来一个发展的新思路。

　　为什么这个很重要呢？因为商业地产和住宅的投资模型不一样，另外开发的流程也不太一样。作为一个住宅地产，如果你拿完竣工备案，就可以作为开发的终点了。从开发、建设到竣工。但是，一个商业地产竣工备案不是终点，还需要环评，包括各个租户的营业执照，会有很长时间。另外，他的设计的侧重点是不一样的，住宅这一块你可能更注重与人们的私密性，但是商业这块恰恰相反，要动起来，整个动线、流线，怎么让你在这个商场里面充分的到达你的区域，然后更多的去消费，更多的去体验，满足更开放。就像卫生间一样，商场的卫生间，其实好的卫生间你会发现，他是没有门的，是开放的。因为他防止二次污染。但是，开放之后，你不能是能够直视，很多是曲径通幽。但是，住宅这一块，更多的考虑私密性，一个楼盘。你说哪个大老板去约会一下，车开到800米开外，然后自己走过去，每人买你的房子。起码车开到地下车库，虹膜识别，直接定电梯。如果你技术上达不到，服务上可以提升。这是考虑一个私密性的问题。商业的这部分就不一样了，一定要开放，一定要动起来。

　　但是，他们两个一个共同的特点就是一个开发的逻辑是一样的，不管住宅还是商业，一定要以你的客户需求为中心，一定要研究市场，研究你客户需要。像住宅一样，如果你研究很透了，包括你的准客户的一些描摹，他对房地产因素的一些敏感度，精准定位，这样房子开发完了之后卖是很方便的，不会是倒着推广，发小广告。商业也一样，如果布局很合理，租户就很容易来。

　　这个智慧Mall的概念，其实就是线上、线下的融合，然后更多的分析客户需求，然后它是一个流动的，能够不断跟进的东西。这样更精准的去定位，让我们设计出更多的好的商业地产。今天主要说这么多，谢谢大家！