房企近4年最严峻的生存大考：融资额创新低
来源：21世纪经济报道
9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。
随着房地产市场逐渐恶化，在国内外融资环境严峻背景下，房企2019-2020年想要“活下去”，最需要警惕就是融资困难导致的资金面问题。
同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。从走势来看，自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽7月、8月小幅回温，但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)10月12日在接受21世纪经济报道记者采访时表示，目前来讲，除了正常的融资渠道，只有开发贷相对来说还能进行。开发贷之外的融资渠道，基本上全被关闭了，包括有一些创新型的融资渠道。也就是说，目前能够提供开发企业解决资金问题的融资渠道非常有限。
融资环境严峻
受严格调控影响，房企融资环境正持续恶化。在强管控、高成本背景下，房企融资难度系数加大。
同策咨询研究中心监测数据显示，9月债权融资额为441.18亿元，占房企融资总量的99.56%，环比下降26.72%。其中公司债(215.69亿元，占比48.68%)、其他债权融资(130.04亿元，占比29.35%)、境内银行贷款(56.43亿元，占比12.73%)、信托贷款(39.03亿元，占比8.81%)、中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。
具体来看，第一名，公司债融资金额为215.69亿元，较8月上涨9.81%；位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较8月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%；第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%；中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的发行。
不过，从融资成本来看，9月房企融资成本高居不下，普遍在7%-8.5%。在已披露的数据中，9月融资成本最低的一笔是万科于2018年9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率4.75%。旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元的优先票据的票面利率为5.5%。融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。
受市场调控及监管的影响，境外融资难度系数大，但相比境内融资渠道处处受阻，境外发债依然是房企重要的融资方式。9月，境外融资回温上升，外币融资总额151.92亿元，环比上月外币融资金额上涨83.99%，境外成功发行几乎都来自公司债渠道，9月公司债215.69亿元，其中境内发行64亿元，境外发行151.69亿元人民币。同策研究院统计显示，2018年9月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额151.69亿元人民币；港元融资总额为0.23亿元人民币；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。
据张宏伟介绍，“金融机构对于开发商投资有白名单。具体会划分A类B类C类。A类和B类开发商融资环境相对宽松一些，C类相对紧张，融资成本也高。白名单之外的开发商就很难获得融资。从这个角度来讲，即使降准，市场上有钱，由于金融机构对开发商的信用管控比较严格，有这个A类B类C类白名单之后，开发商也不一定能够拿到钱，所以说现在资本市场还是比较严格的。”
据一家房企融资部负责人介绍，“目前房地产的融资环境面临强调控，对金融机构的调控也比较严厉。首先整个融资渠道全面收缩，现在能够融资的渠道大幅度减少，银行、信托、基金、保险和证券和第三方理财和一些资产管理公司等这些融资渠道对房地产企业提出了更加严格苛刻的要求，很多渠道的业务规模和品种种类进行收缩，正常的融资渠道比较少，融资成本也显著上升。”
头部效应明显
尽管房企融资环境并不乐观，但开发商的求生欲非常强烈。
中原地产数据统计显示，多家房企在资本市场开启融资动作。10月来，虽然有长假，但截至日前，房企对外公布的融资计划已经数百亿。虽然海外融资成本明显上涨，还要叠加汇率的波动，但房企在资金压力下，依然对海外融资有着巨大需求。
10月9日，茂业国际控股有限公司发布公告称，公司拟额外发行于2020年到期的美元优先担保票据，并且，新票据将与此前发行的1.5亿美元13.25%的优先担保票据合并及组成单一系列；10月8日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，其公开发行130亿公司债券已获得批准；阳光100(微博)拟额外增设10亿股新股 法定股本增至4000万港元；10月8日晚间，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，25亿元公司债获得中国证监会核准批文。
亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东认为，融资相对来讲还比较正常。首先是最近有不少企业到香港上市；其次发债减缓。但整个房企的融资头部效应更加明显，大房企的融资能力更强，小房企融资环境比较严峻。大的趋势上来看，呈现表外转表内、非标转标的趋势。此外，还有不少企业在争取标准化的金融产品。
资金面紧张是房企关注融资原因之一。张宏伟认为，目前现在为止来讲，基本上这个除了个别的央企国企资金面不紧张之外，其他大部分企业资金面普遍性紧张。于是众房企都开始降价，快速回笼资金。因为没办法借新还旧，只能通过降价、快速回款来满足企业现在的资金需求。
中原地产分析师张大伟也认为，从资金面情况看，目前房地产企业资金压力相比2015-2016年有非常大幅度收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力。在该背景之下，房企发债等渠道还有可能继续收紧。对房企而言，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且趋势看，2019年依然将持续资金压力。
上述房企人士也认为，房企融资环境未来会更加恶劣。“特别对于排名比较靠后的房企，如果不加速扩张提升排名的话，市场份额逐渐缩小，就更难融资，形成恶性循环必然会被市场抛弃。但扩张也存在问题。调控有可能造成房价下跌，很有可能造成‘面包比面粉贵’的状况，也有可能卖不掉，形成库存和烂尾。”
显然，房企过冬心态更加明显。 “现在这种情况，房企还是准备过冬。大家对于未来市场变化和未来投资预期都不高。房企融资还是以现金为王，希望能够有更多的现金来过冬。”
张宏伟也认为，“由于资金紧张，房企准备过冬，但也有不少企业还是在继续谋发展。企业的土地储备增长率或者销售增长率应该还会保持一定速度。紧张只是相对的，但并不是说这个月资金就会断。扩张还应该会一直进行，但是会对方式方法作出调整。现在房地产企业扩张方式已经从激进转为相对稳健，策略已经有了改变。只要资金面不是紧张到断裂的程度，还是会继续稳健地往前走的。”
