广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售_新浪地产网
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广东省酝酿取消商品房预售制度 全面实施现房销售

提要:9月21日,澎湃新闻证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  9月21日,澎湃新闻证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“《通知》”)称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  广东省房协相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对本次广东预售许可政策调整建议接受新浪地产(微博)采访时表示:广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。

  从此类拟定材料可以看出,其对于商品房预售制度其实提出了很多批评意见,其实也是因为此类房屋背后的很多“劣根性”。比如说,开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节,而一旦预售证办理了以后,对于房屋项目的开工等就不上心,房屋质量也难以得到把控。更为关键的是,实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度的管控也缺乏非常有效的内容。

  而通过改进预售制度,本质上其实也说明了一点,即通过取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去来说,对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。

  预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新,其典型的一个附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念是不强的。未来房屋销售,若是进入到房屋现房销售模式,那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。对于此类模式来说,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题,也会消失。因为无论公摊大和小,房子不是按期房交付的,而是按照实际可交付钥匙的方式交付,这样开发商自己会根据市场化的模式进行。

  广东此次建议,预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

  《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

  《通知》同时提出,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

  因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

  通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

  《通知》称,自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

  商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。

  2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  随后的十多年时间里,也是不是有取消商品房预售的呼声传出,但至今并没有地区真正取消这一制度。

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