前海人寿减持万科买入金地：龙头房企的危与机
一边减持万科，一边买入金地，是前海人寿上半年对地产股的投资策略之一。
自4月份以来，前海人寿的关联公司钜盛华持续减持资管计划持有的万科A股份，前海人寿亦有小幅减持；另一边厢，8月29日发布的金地集团2018年中报显示，前海人寿首次跻身金地前十大流通股股东。
前海人寿有关人士表示，买入金地就是一个正常的投资。“公司管理团队稳定，业绩不错”。
作为老牌房企龙头“招保万金”之一的金地，具备业绩增长稳定、盈利能力强、融资成本低等优势，在波动的市场中，作为险资的投资标的，显示出一种“龙头溢价效应”。
但在严厉的房地产调控之下，一二线城市限价、限签长期执行，对主要布局一二线城市的金地也带来了挑战，业绩增速放缓、净负债率升高以及毛利率预期下滑，成为金地和其他龙头房企未来一两年需要解决的主要问题。
险资股东扎堆
据金地中期财报，宝能系旗下前海人寿今年上半年增持9799226股金地股份，目前共持有40450923股，占总股本0.90%，成为第十大流通股股东。
前海人寿是金地前十大股东中第三家险资。截至中报，富德生命人寿共持有金地1346989808(股)，占总股本29.83%；安邦保险集团共持有金地922338925(股)，占总股本20.43%，分列第一、二大股东。
易居(博客)研究院研究总监严跃进认为，从险资的投资属性看，前海人寿此举符合险资积极寻找优质地产股标的诉求；金地本身股价相对低，且这几年追赶业绩过程中有较大突破。若未来发展机会好，前海人寿继续增持可能性大。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲称，前海人寿增持可能看中金地的龙头效应，上半年公司毛利、利润都较高。
据标普全球评级数据，2018年上半年，受评开发商的平均毛利润率为33%。金地的毛利率为38.2%，高于平均水平。
金地深耕一二线城市的业务布局也较有优势。据金地2018半年报，一线、二线和三四线城市的总投资额占比分别为26%、54%和20%，一二线城市投资共计占比80%；在金地总土地储备中，一二线城市占比超过85%。
“现在三四线城市棚改货币化安置暂停，大力布局三四线城市的房企资金压力大，像恒 大最近在全国减价。金地坚持布局核心一二线城市，相对比较安全。”黄立冲称。
华融证券分析师易华强认为，根据各房企中报，在当前调控力度不放松的环境下，龙头房企继续扩大其在融资上的优势。
金地的资金成本优势明显。据中信证券研报，公司今年上半年债务融资余额为738.04亿元，债务融资加权平均成本为4.79%，较2017年底微升0.2个百分点，在龙头公司中也居于较低水平。
公司各融资渠道也保持畅通。据东方证券数据，2018年上半年，金地完成了80亿元公司债、40亿元超短融、35亿元中票的发行。
国泰君安分析师卜文凯表示，龙头公司的溢价源自于可以通过兼并获得成长、再通过融资提高进入门槛，在这轮周期中，丰富且新型的融资渠道给龙头企业带来了兼并机会。
金地管理层在4月业绩会上透露，“上半年以收购兼并项目以及积极参拍寻找个案机会为主，下半年相信土地市场有更多的机会。”在中期财报中，金地预计下半年兼并重组或将成为趋势。
销售失速待提升
尽管受到险资青睐，金地未来的业绩仍然需要谨慎对待。
上半年，金地实现归母净利润和毛利率双增长。归母净利润24.0亿元，同比增长107.8%；毛利率水平上升至38.6%，较去年同期上升了6.8个百分点，创历史新高。
但与其他龙头房企相比，公司今年上半年销售增速、现金流却出现近年来较为少见的双降现象。
据金地2018半年报，上半年公司实现销售金额631亿元，同比下降10.3%；经营现金流净额为负107亿元，同比下滑257%。7月份环比回升，但8月又小幅下降6.55%。
截至8月，金地累计实现签约面积487.9万平方米，同比上升0.11%；累计签约金额880.6亿元，同比下降2.45%，下降幅度较上半年有所减小。
中信证券分析师陈聪认为，主要原因在供应方面，由于公司深耕一线城市及强二线城市，这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格，所以导致公司的推货资源较少。
招商证券分析师赵可补充，另一个原因在于公司推盘节奏安排。上半年推盘量占全年比重较小，但随着下半年公司推货节奏加快，未来销售增速回升将有望维持。
此外，金地上半年拿地激进，给现金流带来不少压力。据东方证券数据，2018年上半年金地拿地强度继续上升至90%，较2017年的71%上升19个百分点，仍然维持着逆市高强度拿地的投资策略。
数据显示，金地上半年获取48宗土地，总投资额569亿元，权益273亿元，新增储备557万平米，同比增加12.8%，其中权益280万平方米。
积极的土储策略下，截至中期，金地的净负债率升至74%，较2017年末提升26个百分点。
上半年创下历史新高的毛利率也不可持续。陈聪指出，尽管拿地积极，但未来限价将制约潜在毛利率水平。按照周边可比项目定价的方式，保守测算公司新获取土地的毛利率水平，2018年以来各月毛利率平均水平为18.4%。
“考虑到公司产品溢价能力，这些项目进入销售后，毛利率水平可能比测算的数据更乐观一些。”陈聪称，但整体看，限价带来的毛利率下降将无法避免，这既是公司面临的压力，也是整个行业需要面对的挑战。
作为龙头房企，金地的业绩仍然具有一定的安全边际。截至2018年上半年，公司的预收账款已达701.9亿元，亦创历史新高。东方证券分析师竺劲表示，充足的可结算资源将确保公司未来两年业绩稳定增长。
赵可也认为，金地当前可售货值充足，叠加融资成本端优势及充足的加杠杆空间，未来发展有望提速。
