到底谁在推高房租：资本、中介还是拆违？
来源：第一财经日报
?近日，舆论直指长租公寓推高租金，而租金最终将由租客承受，令住房租赁市场炸了锅。
2011年前后，房地产领域中，一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角，那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式，愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。
2017年年中，政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台，从土地、融资等多方面给予红利。政府的本意是为促进房地产市场平稳健康发展、缓和住房矛盾，提出“租售并举”。
资本看中的是另一面，房地产开发商、中介、银行、更多个人创业者蜂拥而入。且不说房租的具体变化，单是这种氛围下，房东的“惜租”情绪，租客对房租上涨的担忧就无法忽视。买不起房的租客能否在大城市保住一张床已事关民生。
相比住房买卖，租赁市场显然更具福利属性，是“居者有其屋”的压舱石，房价高企，买不起房之后，租得起房是城市居民最后的保障。
好在监管已出手。8月17日，北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人，要求不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
18日，我爱我家(微博)副总裁胡景晖(微博 博客)在一场电话会议中指出长租公寓以高于市场的价格争抢房源后，便被迫离职，把关于房租和长租公寓的讨论推向高潮。
19日，胡景晖在北京召开个人沟通会，呼吁政府加强对长租公寓的监管。这也是广大租客的心声。胡景晖在沟通会上表示，北京市住建委约谈很有必要，他建议说：通过全国住建系统建立房屋租赁指导价，每个月以各种平台进行公布；如果有了指导价，出现异常交易，老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质；住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。
房租涨幅几何
胡景晖18日在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%~40%在争抢房源，人为抬高收房价格，推涨房租。话音落下的第二天，他便宣布了离职。
关于房租上涨的隐忧，由来已久。自有租赁关系开始，广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面，作为弱势的一方，租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。
但有一天，当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时，这些个体的矛盾和纠纷，便演变成了群体性的对立。
8月初，一名北京业主在网上发帖，声称其出租北京天通苑的三房，心理租金预期是7500元/月，但由于长租公寓运营商自如和蛋壳的争抢，而价高者得，此房源租金被推高至10800元/月。蛋壳和自如均否认此事的真实性，纵然此网帖真假难辨，但市场担忧的情绪不会作伪。
房租反映了一定时期内住房租赁市场的供求关系，在北上广深等人口总量大的一线城市，住房紧张，房租易涨难跌。但如果房租受外力推动，出现不合理的大幅上涨，买不起房的租客最终将租不起房，失去在城市最后一道安身立命的防线。
以北京为例，贝壳研究院数据显示，2018年以来，北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位，6、7月份这一占比明显上升，7月达到了76%，是2017年以来的次高值。而中心城区租赁物业单价较高，从而带动全市平均租金的上涨，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，高于2015年和2017年涨幅，但低于2016年涨幅。
从租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，但仍处于30%以内的合理范围。
华创证券的研究报告显示，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。
根据上海易居房地产研究院近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在上海易居房地产研究院监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内；同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领试图为北京近期房租的上涨找原因。杨现领表示，过去一段时间，北京加强租赁市场监管，清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房，导致市场上低端租赁房源减少；青年白领从群租不断升级至标准化单间，升级换代过程中带来的结构性上涨。
再者，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑被清理，导致需求向内城转移，中心城区的高租金水平的成交占比增多。临近5、6月毕业季，住房需求上升也会推动房租上涨。
贝壳研究院与自如均为链家旗下产品，从杨现领的回应中，关于自如在市场上获取房源的做法并无过多着墨，但他认为，相对于个人出租房源与二房东房源，专业化机构的供应量更可预期、更稳定，租金定价也更稳定，波动幅度相对更小。这与胡景晖在电话会议中发表的观点截然相反。
但无论如何，讨论中国住房租赁市场的发展，长租公寓都无法置身事外。如果说，一开始YOU+等少数几家长租公寓的成立，多少有出于情怀，要给在都市中漂泊的年轻人一个家的话，那后期地产开发商和中介等资本的介入显然不在情怀。
今年7月，融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，截至7月末，国内房企的TOP50中，已有20家开展长租公寓业务，除此之外，还有更多房企甚至主营业务不是房地产开发的企业均已走在路上。
一家总部在深圳、以高科技产业为主导产业的公司相关负责人告诉第一财经，公司正在搭建长租公寓团队，目前从旭辉等房企挖团队，尽管与公司主营业务并无协同效应，但可结合公司文创产业园来进行相关布局。“既然政策鼓励，我们就去做。”
行业人士深知，相比开发业务，长租公寓利润薄、回本周期长、盈利模式尚不清晰，但一腔热情的背后，盈利的担忧被抛诸脑后。
8月19日中午，自如CEO熊林对外发声，表明自如在北京单个城市的市场占有率不过8%，而客户在租房前会比较房东直租、个人二房东转租、中介和品牌公寓四个渠道，言下之意是自如的市场份额还没到能左右市场定价的地步。
而深圳的情况是，该市约1040万套各类型的房源中，其中村民自建房(农民房)占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。这个比例如放大到全国，长租公寓并未成为租房主流。
谁是房源战的最大赢家
今年6月，万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造，因担心城中村被改造后房租飞涨，富士康员工发出公开信直指“万科来袭，人心惶惶”。从租客的角度，新的运营商进场拆房、改造，租金最后不涨不合逻辑。
但从万科后期公布的数据看，改造城中村后，租金有轻微上涨，涨幅并不大。例如在坂田新围仔项目中，未改造的单房均价在800元/间/月，一房一卫价格区间在1100~1200元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，而万科改造后的价格区间为798~1398元(含家具、家电)。而之所以能做到涨幅不大，原因是万科改造后的产品房间面积比未改造前减少，改造后总房数量增加。
万科、金地等开发商进入城中村改造后，在资本烘托的氛围下，城中村房东普遍对租客涨价。即便是自如面对的分散式长租公寓市场，个人房东的心理预期也有所增高。更多资金进场，改变房源整体市场的供需，而供需关系最终改变价格。
拿房成本升高，首先受到影响的是长租公寓运营商本身。
深圳本土的长租公寓品牌商微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间，但从2017年起，公司便决定走临深路线，不再扩大在深圳的规模。创始人李树德曾告诉第一财经，“微家是没有任何背景的民营企业，很难跟大资本竞争。”
但即便是资金实力雄厚的长租公寓运营商，也不能无视节节高升的拿房成本，从产业链的角度出发，成本最终由租客承担，但此过程中，运营商自身也会活得更艰难。
猫宁公寓联合创始人罗立华告诉第一财经，“此前一个较优质的长租公寓项目，3年到3年半左右就能回本，但现在要4年到4年半，也有可能更久。这样的行情，小企业很难支撑下去，但有资金优势的大企业能撑得更久。”
纵然是有资金优势的大企业也不敢轻言盈利，因此在面对外界关于长租公寓推高房租的指责中，运营商不免叫屈。
北京一家公寓运营商对第一财经表示，“我们拿房的成本也很高，加上装修和运营，根本赚不到钱，但行业氛围已经这样，你想拿房只能出比别人更高的价格。”
支撑公寓运营商继续滚雪球的逻辑是融资与规模。有了规模便能吸引融资，即使自身不能盈利没有自我造血能力，但能通过融资外部输血，于是继续扩规模再融资。
罗立华认为，这样一个资本游戏中，最大的赢家是房东，而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家，如果项目无法运营下去，运营商把房源退回房东，而房东自身又不具备运营能力，会造成资源浪费……会产生一系列化学反应，而一个不良行业生态中不会有赢家。”
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